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Datum: 11.07.2011

„Bürovermietungsmarkt Deutschland - Rückschau und Ausblick 2011“

Basierend auf den weiterhin grundlegend positiven wirtschaftlichen Rahmenbedingungen hat sich sowohl die Nachfrage nach Büroflächen als auch die Abschlussfreudigkeit am deutschen Investmentmarkt im ersten Halbjahr spürbar erhöht. Geht dieser Trend an einigen Standorten vorbei oder ist er genereller Natur? finanzwelt sprach mit Helge Scheunemann, Leiter Research bei Jones Lang LaSalle.

finanzwelt: Herr Scheunemann, wie fällt Ihr Fazit zur Situation am deutschen Bürovermietungsmarkt im ersten Halbjahr aus?

Helge Scheunemann:  Durchaus positiv. Im Wetterbericht würde man sagen: Überwiegend heiter mit einigen Wolkenfeldern. Das „heiter“ bezieht sich vor allem auf die Nachfragesituation, denn das vermietete Umsatzvolumen lag im ersten Halbjahr deutlich über Vorjahresniveau. Letztendlich spiegelt die Situation an den Büromärkten das wider, was wir insgesamt in der deutschen Wirtschaft beobachten: eine Resistenz ggü. den europäischen und globalen Krisenherden. Für das Bruttoinlandsprodukt wird auch für 2011 mittlerweile eine Drei vor dem Komma erwartet, der Arbeitsmarkt verbessert sich stetig und die Unternehmen beurteilen ihre Geschäftslage als so gut wie seit der Wiedervereinigung nicht mehr. Der Büromarkt reagiert immer zeitverzögert auf wirtschaftliche Entwicklungen und zwar mit einem Verzug von etwa drei Quartalen. Unternehmen realisieren jetzt ihre in der Krise aufgeschobenen Umzüge in andere Büroräume bzw. benötigen im Zuge des Personalwachstums neue oder größere Flächen. Für alle sechs Immobilienhochburgen (Berlin, Düsseldorf, Frankfurt, Hamburg, München und Stuttgart) zusammen wurden rund 1,42 Mio. m² Flächenumsatz registriert und damit deutlich mehr als im ersten Halbjahr des letzten Jahres (+ 18 %). Auch der Fünfjahresdurchschnitt (2006-2010) der jeweils ersten Halbjahre wurde um knapp 15% überschritten. Dies bestätigt damit die insgesamt gute Nachfragesituation auf den deutschen Büromärkten.

Auf der Angebotsseite ist der Markt weiterhin geprägt von einem hohen Leerstandsniveau. Dies sind die oben angesprochenen „Wolkenfelder“. Die gemittelte Leerstandsquote über alle sechs Hochburgen hinweg liegt bei 10,4%. Diese ist aktuell erstmals seit einigen Quartalen wieder rückläufig und nachdem in den vergangenen Quartalen trotz guter Umsatzzahlen das Marktgeschehen durch Flächenkonsolidierungen und Flächentausch geprägt waren, hat sich das Bild zum Halbjahr etwas geändert. Die Nettoabsorption ist positiv, damit sinkt der Leerstand. Neben dieser nachfragegetrieben Flächenabsorption gilt es allerdings auch zu berücksichtigen, dass mit dem Herausnehmen von – leerstehenden – Objekten aus dem Bestand ebenfalls der Leerstand sinkt. Diese überwiegend qualitätsschlechten Objekte werden saniert oder umfassend renoviert und stehen dem Markt für die Dauer dieser Arbeiten nicht zur Verfügung. Letzteres trifft insbesondere für Hamburg und Frankfurt zu, wo größere Volumina aus dem Bestand herausfallen und sich der Leerstand deshalb reduziert hat. Insofern gilt es den aktuellen Leerstandsabbau nicht über zu bewerten und mit einem Expansionsboom gleichzusetzen. Vielmehr könnte die immer noch gut gefüllte Neubau Pipeline in der zweiten Jahrshälfte dafür sorgen, dass sich das Bild dann wieder umdreht und der Leerstand wieder ansteigt. Zwar droht von der Neubauseite her den Büromärkten nach wie vor keine Schwemme, und nach wie vor erwarten die Banken für die Finanzierung von Neubauprojekten entsprechende Vorvermietungsquoten und limitieren somit das mögliche Potenzial an Neubauflächen, dennoch müssten im zweiten Halbjahr 2011 fast doppelt so viele Flächen absorbiert werden wie im ersten, damit es zu keinem Leerstandsanstieg kommt. Mit rund 140.000 m² wurden in den vergangenen drei Monaten knapp 30% mehr Flächen fertig gestellt als im ersten Quartal des Jahres, so dass sich das gesamte Neubauvolumen auf 248.000 m² summierte. In der Ein-Jahres-Betrachtung ergibt sich allerdings nach wie vor ein Minus von 38%. Die Angebotssituation ist insofern von zwei gegensätzlichen Entwicklungen geprägt: auf der einen Seite nimmt die Verfügbarkeit von neuen, top-ausgestatteten und großen zusammenhängenden Flächen in den von den Mietern besonders nachgefragten innerstädtischen Lagen weiter ab, auf der anderen Seite wächst der Anteil der leerstehenden Flächen, die hinsichtlich ihrer Ausstattungsqualität nicht mehr zeitgemäß und nachfrageadäquat sind. Bei den in Deutschland traditionell eher stabilen Mietpreisen beobachten wir aktuell etwas mehr Bewegung und in allen sechs großen Bürostandorten zogen die Spitzenmieten zum Halbjahr an, mit Wachstumsraten zwischen 2,2% in Hamburg und 5,3% in München. Dieser aus Eigentümersicht positive Trend wird auch in der zweiten Jahrshälfte und im nächsten Jahr anhalten.

 

finanzwelt: Ist mittlerweile ein Trend zu großvolumigen Vermietungen erkennbar?

Helge Scheunemann: Das lässt sich so pauschal nicht sagen. Wenn man als Definition von „großvolumig“ alle Vermietungen über 10.000m² ansieht, dann ist mit Rückblick auf der erste Halbjahr 2011 sogar das Gegenteil der Fall: es gab weniger Großvermietungen als noch 2010. Die größte Anmietung fand in Frankfurt statt. Hier mietete die BaFin rund 24.000 m². Damit setzt sich die in 2010 beobachtete Erholung der Büronachfrage nun auch in der Breite fort, d.h. wir haben ein ansteigendes Umsatzvolumen bei weniger Großdeals, was bedeutet, dass im kleinen und mittleren Flächensegment die Vermietungsumsätze überproportional angestiegen sind. Im letzten Jahr allerdings prägten Großvermietungen den Vermietungsmarkt wie nie zuvor. Dort konnten wir allein zehn Transaktionen von 20.000 m² und mehr im Gesamtjahr registrieren, die sich im Volumen auf zusammen knapp 450.000 m² summierten – das entspricht nahezu dem gesamten Umsatzvolumen der Stadt Frankfurt im Jahr 2010. Die zwei herausragenden Abschlüsse waren sicherlich die Anmietung von Vodafone in Düsseldorf für 90.000 m² sowie der Baubeginn des Neubaus der Europäischen Zentralbank (EZB) in Frankfurt mit über 104.000m². Beides übrigens Abschlüsse in Projekten, die erst 2013 bzw. 2014 fertig werden.

 

finanzwelt: Welche Regionen konnten in den zurückliegenden Monaten von einer spürbar positiven Entwicklung profitieren und wie schätzen Sie die allgemeinen Aussichten auf dem Bürovermietungsmarkt ein?

Helge Scheunemann: Die positive Nachfrageentwicklung macht sich im Prinzip an jedem der sechs Standorte bemerkbar. Auch die Anmietungsentscheidungen, die kurz vor Abschluss stehen, stimmen optimistisch. Für das Gesamtjahr 2011 rechnen wir in den sechs Immobilienhochburgen zusammen mit einem Umsatzergebnis, welches dann sogar leicht über dem Niveau von 2010 liegen wird. Die insgesamt positive Nettoabsorption von über 230.000 m² belegt zudem, dass auch wieder Expansionen konkret ins Auge gefasst werden. Die Abschlussfreudigkeit der Mieter nimmt weiter zu und es wird wieder vermehrt in den Faktor „Fläche“ investiert. Wir erwarten aber keinen Boom, dazu ist die globale und v.a. die europäische wirtschaftliche Gemengelage zu labil und die Risiken sind zu präsent. Banken und Finanzdienstleister gehören seit jeher zu den wichtigsten Abnehmern von Bürofläche, gleichzeitig ist diese Branche naturgemäß am stärksten und ganz direkt von der EU-Schuldenkrise betroffen. Das könnte in der Konsequenz zu einer Zurückhaltung bei der Nachfrage nach Büroflächen auch in Deutschland führen.

 

Das Gespräch führte Alexander Heftrich