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USA/Wohnimmobilien

„Es reicht nicht, einfach auf die Mieter zu warten“

„Profitieren von der Krise“, mit diesem Argument wurden noch im Herbst 2007 Anleger geworben für Fonds mit US-Wohnimmobilien. Mitte 2009 ist ein erster Blick auf die Ergebnisse möglich.

Die Idee klingt im ersten Augenblick plausibel: Wenn die Hausbesitzer ihre Objekte nicht mehr halten können und möglicherweise schon vom „negative equity" betroffen sind, also der Nettowert ihres Hauses (aktueller Marktwert minus Hypothekenstand) im Minus steht, dann bricht bald eine Welle von Zwangsversteigerungen los. In der Konsequenz gäbe es mehr Nachfrage nach Mietwohnraum, was den Mieten einen Schub geben sollte und damit den Vermietern einen hübschen Profit. Die Münchner BVT erwartete schon im September 2007 über 3 Mio. neue Mieter, die ihr Eigenheim hinter sich lassen mussten.

Dieses optimistische Szenario kann nur dann Realität werden, wenn die leerstehenden Eigenheime nicht auf den Mietmarkt kommen. Etwas vereinfacht gesagt: Der Gewinn für die Vermieter hängt in der beschriebenen Situation daran, dass nur die Personen zwischen Eigentums- und Mietmarkt wechseln, nicht aber die Objekte. Wenn beides parallel zwischen den Märkten ausgetauscht wird (was gerade in den USA der Fall ist), dann ändert sich unterm Strich zunächst wenig an Knappheit und Überfluss.

Am Ende zählen denn auch nicht theoretische Argumente, sondern die Ergebnisse am Markt. Einen ersten Einblick liefert Chart I, der die tatsächliche Entwicklung seit Anfang 2007 beschreibt. Wie leicht zu erkennen, haben die Mieten im Verlauf der Krise nicht besonders gut abgeschnitten, ihre Entwicklung bis Ende 2008 ist klar unterdurchschnittlich relativ zum allgemeinen Preisindex und nur der Absturz in die Deflationstendenzen nach dem Rückgang der Rohstoffpreise lässt die Mietentwicklung wenigstens relativ freundlicher erscheinen. Von Gewinnen und besonderen Vorteilen gerade für Wohnimmobilien kann da wohl kaum die Rede sein.

Das bestätigt auch ein Hinweis aus dem Research von Goldman Sachs. Die Volkswirte stellen im Rahmen ihrer In(genauer: De-)flationsprognose heraus, dass die US-Inflationsrate gerade wegen der starken Mietkomponente im weiteren Jahresverlauf nach unten tendieren werde. Auf dem Wohnungsmarkt sei insgesamt ein starker Angebotsüberhang zu erkennen, der bereits erste negative Vorzeichen in der Mietentwicklung verursacht habe. Ein nach Goldman Sachs' Ansicht beachtliches Zeichen seien die verzeichnet sinkenden Mieten von den auf Wohnimmobilien konzentrierten REITs. Die besondere Qualität dieser Zahlen: REITs sind professionell gemanagte Bestandhalter und reagieren schneller auf die veränderte Marktlage als der Durchschnitt der privaten Vermieter. Insofern kommt ihren Mietpreisen eine gewisse Signalfunktion zu. Ein einfacher Vergleich der Wendepunkte in den jeweiligen Zahlenreihen ergibt, dass der Vorsprung der REIT-Zahlen vor der allgemeinen Marktstatistik ziemlich regelmäßig ein Jahr (vier Quartale) beträgt. Eine Projektion auf dieser Grundlage ergäbe fallende Mieten ab Anfang 2010.

Unterm Strich bleibt damit für die Anleger die Aussicht, dass jedenfalls kaum große Zuwächse erzielt werden können. BVT-Sprecher Wolfgang Müller bestätigte denn auch, dass die Wohnimmobilienprojekte der Münchner Initiatorin bislang das prospektierte Vermietungsergebnis erreichen, für dieses Ergebnis aber auch ein erhöhter Aufwand erforderlich sei: „Es reicht nicht mehr, einfach ein Büro zu eröffnen und auf die Interessenten zu warten." Die Mieter müssen schon aktiv gesucht werden. Zudem spielten natürlich auch der Standort und die Qualität der Objekte gerade in den schwieriger gewordenen Zeiten eine wichtige Rolle.

Allerdings ist auch festzuhalten: Die Tragfähigkeit der Investmentidee „Krisengewinne durch Wohnimmobilien" reichte denn doch nicht aus, um 2008 weiter Fonds zu platzieren. Der um die Jahreswende 2007/2008 geschlossene Fonds Nummer 6 aus der Residential-Serie der BVT hat bislang noch keinen Nachfolger gefunden. Die BVT habe sich gemeinsam mit den Vertriebspartnern in Deutschland und dem US-Partner Faifield zu einer Pause entschlossen, weil Platzierungen im Umfeld der ständigen Negativnachrichten aus den USA sehr schwierig wurden: „Bei den Anlegern war die emotionale Bereitschaft einfach nicht mehr vorhanden", so Müller.

Ebenfalls „on hold" sind - verständlicherweise - etwaige Exits durch Verkäufe. Offenbar ist der Markt derzeit zumindest in der Nähe des Tiefpunktes angekommen nach einem Absturz der Hauspreise gemessen am Case-Shiller-Index um reichlich ein Drittel vom Höhepunkt 2006 aus gesehen (siehe Chart 2). Die Blasenbildung ist zumindest nachträglich deutlich zu erkennen in den Kurven: Die Objektpreise beginnen etwa ab 2002 exponentiell zu steigen und heben völlig von der Mietentwicklung ab. Konsequenz: Die normale wirtschaftliche Verwertung der Objekte konnte die bezahlten Preise nicht mehr rechtfertigen. Die Folgen sind ein momentan erkennbares Überangebot mit hohen Leerstandsraten sowohl für vermieteten als auch selbstgenutzten Wohnraum. Damit bleibt vorläufig nur, die vorhandenen Bestände möglichst gut durch die abklingende Krise zu bringen.

Diese etwas positivere Perspektive ist allerdings auch bereits im Chart zu finden: Preis- und Mietentwicklung haben sich wieder getroffen, was ein Indiz dafür ist, dass der Abbau der Übertreibungen zumindest zum größten Teil geschafft sein sollte und die Preise nach dem langen Absturz damit einen Boden gefunden haben, auf dem sie durch die Verwertung fundamental abgestützt sind. Sie könnten schon bald sogar ein wenig Morgenluft wittern, sofern die für die USA insgesamt recht positiven gesamtwirtschaftlichen Prognosen aufgehen: Wenn die Konjunktur im IV. Quartal tatsächlich anzieht wie erwartet, werden die Immobilien bald folgen. Wer immer in diesen langfristig unverändert attraktiven Markt noch oder wieder einsteigen will, sollte jetzt langsam beginnen, sich die konkreten Möglichkeiten genauer anzuschauen.

(Martin Klingsporn)