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Analyse

„Handeln statt warten“

Gemeinsam mit finanzwelt möchte die Dextro Group Germany GmbH, ein auf Konzeption und Analyse neuer geschlossener Fonds spezialisiertes Unternehmen aus Darmstadt, Licht in den Markt bringen und eine Auswahl an Fondsanalysen präsentieren. Diese Auswahl ist keine Produktempfehlung, sondern lediglich eine repräsentative Stichprobe aus dem aktuellen Markt, um Beratern und Entscheidern die Suche nach einer passenden Anlage zu erleichtern.

Den letzten Berichten der Marktbeobachter zufolge halten sich die Anleger bei den Investitionen in die geschlossenen Fonds doch noch zurück. Die Frage, ob die kommende gesetzliche Regulierung das Vertrauen der Anleger wieder stärken wird, bleibt jedoch nach wie vor offen. Die Devise der führenden Vertriebsgesellschaften und vor allem der Banken lautet deswegen: Handeln statt warten! Die Qualitätsoffensive bei der Prüfung und Auswahl von geeigneten Fondsprodukten bedeutet in erster Linie akribische Auseinandersetzung mit sämtlichen Inhalten der Produktprospekte, aber auch mit den unterliegenden Verträgen, Gutachten und Marktanalysen. Ziel der Prüfung ist es, zu erkennen, ob der Fonds „das Versprochene“ leisten kann und falls ja, mit welchen Risiken für den Anleger das verbunden ist. Bei den vielen Fonds könnten die Antworten in den quantitativ aufgelegten Fondsanalysen gefunden werden. Doch was soll bei den so genannten Blind Pool Konzepten untersucht werden, die selbst das Investitionsziel noch nicht endgültig definieren?

Eine unüberschätzbare Unterstützung leisten dabei die unter Einhaltung strenger Qualitätsstandards individuell angefertigten Plausibilitätsprüfungen der Dextro Group. Anhand eines umfassenden Kriterienkatalogs untersuchen die Analysten sämtliche finanzielle, technische, rechtliche und steuerliche Aspekte der Fondsprodukte und fassen ihre Erkenntnisse in einem übersichtlichen Bericht zusammen. Aus dem Bericht kann ein Fondsprofi alle Eckdaten des Fonds, aber auch die potenziellen Risiken erkennen, um später darauf gesondert einzugehen. Der Auftraggeber und Abnehmer des Prüfungsberichtes ist die jeweilige Vertriebsorganisation. So wird die Unabhängigkeit der Prüfung von den Interessen der Fondsinitiatoren sichergestellt.

Auszug aus der aktuellen Fondswelt

Mit einem relativ ungewöhnlichen Standort (Großbritannien) für Solarparks startet der Vertrieb von „HEP Solarpark England 1“. Das Investitionsziel ist eine 5 MWp-Photovoltaikanlage in Cornwall County (Südwesten Englands). Die Solarmodule stammen von Bosch. Der Hersteller garantiert die Modulperformance für die nächsten 25 Jahre. Genauso lange genießt der Fonds eine staatlich garantierte Einspeisevergütung. Die Prospektannahmen werden durch zwei Standortgutachten unterstützt. Die Einzahlung und Investition erfolgen in GBP. Somit liegen die Währungsrisiken, aber auch die Chancen auf der Anlegerseite: Aktuell liegt der GBP/EUR-Wechselkurs nahe dem 10-jährigen Tiefpunkt. Der Fonds „A380 Singapore Airlines“ von Lloyd Fonds gehört zu den wachstumsorientierten Fondskonzepten. Die Flugmaschine ist für die Dauer von 10 Jahren von Singapore Airlines „geleast“. Die bonitätsstarke Fluggesellschaft und vertraglich bestimmte Rückgabe des Flugzeugs in Full Life Condition sprechen für eine solide Fondskonzeption. Sollte der Leasingvertrag trotz Erwartungen nicht verlängert werden, könnte die Liquidität des Fonds durch Umbaumaßnahmen zusätzlich belastet werden.
Der als sicherheitsorientiert bewertete Fonds „MPC Deutschland 11“ investiert in ein Portfolio aus fünf modernen Studentenwohnheimen an mehreren Standorten. Für die Einnahmesicherheit sorgen einerseits das üblicherweise knappe Angebot an den für Studenten geeigneten Wohnmöglichkeiten, andererseits die langfristigen Pachtverträge mit spezialisierten bonitätsstarken Betreibergesellschaften. Die Baurisiken bestehen nur bei zwei der fünf Objekte.

Der im Jahr 2010 fertiggestellte Bürogebäudekomplex Fonds von Hesse Newman in der Airport City Düsseldorf ist mit „Green Building“ Zertifikat ausgezeichnet und bis 2020 zu 100 % an die Siemens AG vermietet. Dem Mieter steht ein Sonderkündigungsrecht für max. 20 % der Flächen nach 7,5 Mietjahren zu. Die Mietvertragslaufzeit endet rund eineinhalb Jahre vor der geplanten Veräußerung des Immobilienobjekts. Der Darlehenszinssatz ist bis zum 31.01.2019 zu 3,04 % p. a. gesichert. Die mögliche Ausübung des Sonderkündigungsrechts im Jahr 2018 durch die Siemens AG hätte nur eine geringe Auswirkung auf Auszahlungen. Darüber hinaus würden die Auszahlungen durch die Beendigung der Mietvertragslaufzeit im Jahr 2020 entgegen der prognostizierten 3 % auf durchschnittliche 2 % sinken.

Die Entwicklung der Investition in zwei Immobilienobjekte des „HCI Holland XXVI“ verlief von 2005 bis 2007 prospektgemäß. Im Jahr 2007 trennte sich DaimlerChrysler von der Chrysler Group und räumte rund 2/3 der Mietflächen in Utrecht. Die Mieteinnahmen für die nicht benutzten Flächen sind bis Ende 2020 durch eine Mietgarantie abgesichert. Vorsichtshalber reduzierte das Fondsmanagement die Auszahlungen, um die Liquiditätsreserve aufzustocken. In Amsterdam läuft der Mietvertrag mit Nikon Europe B.V. am 31.07.2012 aus. Die Fondsgesellschaft führt bereits Verhandlungen mit dem Mieter über eine Verlängerung des Mietvertrages. Ab dem Jahr 2016 wäre mit einer Reduzierung der Auszahlungen auf durchschnittliche 1,5 % zu rechnen. Ursachen dafür können der Auszug der Firma Synchroon B.V. in Utrecht/Papendorp am 31.12.2015 und der höhere Anschlussfinanzierungszins ab dem 15.12.2015 sein. Die prognostizierte Gesamtauszahlung wird der Initiator mit einer hohen Wahrscheinlichkeit nicht erreichen.

Der im Jahr 2010 fertiggestellte Gebäudekomplex des „MPC Deutschland 7“ ist energietechnisch auf dem neusten Stand und über die Fondslaufzeit hinaus zu 100 % an ein Unternehmen des AREVA Konzerns vermietet. Der Mieter bietet der Emittentin als Mietsicherheit eine selbstschuldnerische, zeitlich unbegrenzte und auf erste Aufforderung auszuzahlende Bankbürgschaft in Höhe von 35 Mio. Euro und eine Patronatserklärung durch AREVA S.A.S. oder AREVA S.A. auf Höchstbetrag von 77,122 Mio. Euro an. Die Anfangsmiete beträgt 14,59 Euro pro Quadratmeter. Zum positiven Start des recht jungen Fonds trug ein um 0,73 % günstigerer Zinssatz von 4,04 % p.a. bei.

 

KONTAKT
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(Georgi Kodinov, Managing Director Dextro Group)