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Datum: 19.07.2011

„Real Invest: Liquiditätsaspekt für energetische Sanierung oftmals vernachlässigt“

Energie sparen durch rechtzeitige Gebäudesanierung. Ein brandheißes Thema. Hierzu bedarf es ausreichend Reserven, um letztlich Vorteile zu haben. Die Liquiditätsaspekte für eine adäquate Sanierung werden jedoch oftmals vernachlässigt, betonte Wolf-Dieter Ruch, Geschäftsführer der Real invest Gesellschaft für Zweitmarktemissionen mbH.

finanzwelt: Die gute Performance der Real Invest Portfolios ist auch Ergebnis des konsequenten Bewertungs- und Auswahlverfahrens. Bitte erläutern Sie uns diesen Aspekt etwas näher.

Wolf-Dieter Ruch: Bei der Bewertung von geschlossenen Fonds lösen wir uns komplett von der ursprünglichen Prognose des Initiators. Vielmehr bewerten wir auf Basis unserer Marktkenntnis und fundierter Daten, welche Fondskosten aktuell anzusetzen sind und was bei einer Nachvermietung passiert: Dabei werden sowohl aktuelle Ansätze für marktgerechte Mieten bei Nachvermietungen als auch die zu erwartenden Kosten für Mietersuche und die notwendigen Umbau- und Incentivekosten berücksichtigt. Außerdem rechnen wir je nach Standort Leerstands- oder mietfreie Zeiten zwischen drei und neun Monaten als Ertragsausfall ein. Nur Fonds, die die Kosten einer Neuvermietung voraussichtlich tragen können, werden bei uns als ankaufsfähig geführt. Alle anderen stehen nicht im Fokus unserer Ankaufsstrategie. Die maximalen Ankaufspreise ergeben sich dann aus den abdiskontierten künftigen Ergebnissen der Fonds.  

 

finanzwelt: Prognose und erzielte Rendite bei geschlossenen Fonds sind nicht immer deckungsgleich. Sind Sie der Ansicht, dass der Faktor energetische Sanierung unterschätzt wird und wenn ja, lassen sich hierfür Belege finden?

Wolf-Dieter Ruch: Bisher spielten die Kosten einer energetischen Sanierung bei Bestandsimmobilien eher eine untergeordnete Rolle. Die Umsetzung von Maßnahmen zur vollständigen energetischen Sanierung setzt überwiegend den freien Zugang zu den Mietflächen voraus. Dieser ist aber nur bei einem vollständigen Leerstand der Immobilie zu verwirklichen. So wurde das derzeit vielleicht prominenteste Beispiel einer energetisch-ökologischen Sanierung, die Türme der Deutschen Bank in Frankfurt, über mehr als drei Jahre hinweg zu den „Greentowers“ umgebaut – und dies nicht zuletzt aus Imagegründen. Im derzeitigen Umfeld wird das Thema „Green Building“ von Mietern eher bei Neubauten nachgefragt. Bei Bestandsimmobilien werden energetische Optimierungen in der Gebäudetechnik zunehmen, komplette Sanierungen dürften aber eher die Ausnahme bleiben. Für viele Mieter ist die Gesamtkostenbelastung der Anmietung ausschlaggebend. Vor dem Hintergrund steigender Energiekosten besteht der Anreiz für Vermieter dann darin, weitgehend energieoptimierte Flächen anzubieten, weil geringere Energiekosten mehr Verhandlungsspielraum bei der Miete bieten und damit langfristig höhere Renditen erzielt werden.

Fonds, die rechtzeitig ausreichend Liquiditätsreserven gebildet haben, werden hier deutliche Vorteile haben. Während die durchschnittliche Liquiditätsreserve aller von uns erworbenen Fonds etwa bei einer halben Jahresmiete liegt, haben einige Fonds wie beispielsweise AXA Merkens 3 (Real Markt, Heiligenhaus), CFB 131 (Marienbader Höfe, Bad Homburg) und CFB 134 (HOCHTIEF Prisma, Frankfurt) eine Liquiditätsreserve angesammelt, die zwischen einer und zwei Jahresmieten liegt. Ob eine so hohe Liquidität immer sinnvoll ist, hängt von vielen Faktoren ab und muss individuell entschieden werden.

 

finanzwelt: Momentaufnahme: Wie sieht die Ankaufssituation am Zweitmarkt für geschlossene Immobilienfonds aus?

Wolf-Dieter Ruch: Wir erwerben ausschließlich Fonds, die unseren strengen Ankaufs- und Bewertungskriterien entsprechen. Im Markt finden wir täglich ausreichend Angebote, die aber nur zum Teil für uns in Frage kommen. Dennoch spricht unsere durchschnittliche Investitionsquote von rund 90 Prozent über alle Real Invest Fonds dafür, dass wir auch bei der Anwendung unserer Bewertungskriterien genug Beteiligungen ankaufen und zeitnahe Investitionen unserer Zweitmarktfonds realisieren können.

 

Das Gespräch führte Alexander Heftrich