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Wohnimmobilien

„Wir bekommen unseren Einsatz nur bei Erfolg zurück!“

Die Nachricht ließ aufhorchen: „Quantensprung in der Fondskonzeption: Investitionen ohne Weichkosten!“ Der Pressemitteilung der Schorndorfer FLEX Fonds Capital AG aus dem November letzten Jahres ließ FLEX Fonds Chef Gerald Feig Anfang April Taten folgen. Der Vertrieb Anspar FLEX Fonds 3 wurde gestartet.

Im Vorwort des Fonds-Prospektes, der schon äußerlich (gebunden in Hardcover) einiges hermacht, ist die Umsetzung der Inhalte der Überschrift der Pressemitteilung zu entnehmen: „Selbst kritische Marktbeobachter haben erkannt, dass die weltweite Finanz- und Konjunkturkrise auch ihre guten Seiten hat: Not macht erfinderisch!“ Erstmals, so stellt es Gerald Feig dar, wird in der Fondsbranche ein Fonds aufgelegt, der Funktionsträgerkosten („Weichkosten“) nicht sofort, also während der Platzierung, sondern später planmäßig in der Bewirtschaftungsphase erhebt. Das Anlegerkapital wird also von vornherein vollständig in die Substanzziele investiert. „Ein revolutionärer Schritt“, meint Feig. Revolutionär vielleicht nicht, aber neu und ungewöhnlich allemal.

Ein Beispiel, das Schule machen sollte. Wie funktioniert das? Feig: „Wir investieren sofort proportional in jede Anlage-Kategorie. Das sind Immobilien, Öl und Gas, Photovoltaik, Edelmetalle. Die Vorkosten fallen selbstverständlich an, aber werden zunächst ‚aus der Tasche‘ des Emissionshauses bezahlt.“ „Die Investitionen werden erst dann vorgenommen, wenn die Beteiligungsgesellschaft über ausreichend Kapital verfügt“, formuliert der Prospekt.

Praktisch funktioniert das so: Alle „Weichkosten“ wie Konzeptionsgebühren, Beraterkosten, Vertriebsprovisionen und Haftungsentgelte legt der Initiator aus. Die eingesammelten Zahlungen der Anleger werden sofort investiert. Erst bei Rückflüssen aus den Investitionen werden die Auslagen des Initiators ratenweise vergütet, und zwar dann, wenn Überschüsse erwirtschaftet wurden. „Vorweg erheben wir keine Gebühren, wir schieben diese Zahlungen nach hinten. Wenn wir keine Überschüsse erzielen, dann bleibt der Initiator auf seinen Auslagen sitzen, auch aus dem Fremdkapital werden diese nicht finanziert“, so Feig.

Der Prospektleser allerdings hat Schwierigkeiten, Letzteres der pauschalen Beschreibung im Vertragswerk nachvollziehen zu können. Dazu Feig: „Die Regelungen hinsichtlich der Verwendung des Fremdkapitals finden sich im § 11 Abs. (3), Satz 7 Gesellschaftsvertrag i. V. m. § 13 Abs. (1), Satz 1 und § 12 Abs. (1) Buchstabe a) bis f) Gesellschaftsvertrag. Demnach dürfen die Fremdmittel ausschließlich für die Durchführung der in § 12 Abs. (1) Gesellschaftsvertrag genannten Investitionen herangezogen werden. Konkret ist die Aufnahme von Fremdmitteln für die Durchführung der Investitionen in Gewerbe- und Wohnimmobilien und Photovoltaik-Anlagen geplant.“ (Vgl. Seite 110/111, Pos. 3.3 und 3.4 im Prospekt).

Qualitäts-Stolperer bei den meisten geschlossenen Fonds sind adäquate Regelungen, wie die Investitionen der Anlegermittel erfolgen. Es ist zu fordern, dass ein Anlegergremium oder ein Beirat der Anleger die Entscheidung fällt, wann und wohin prospektgemäß investiert wird. Das Verfahren bei FLEX Fonds 3 ist auf Seite 98 des Prospektes nachzulesen: „Ein fachlich kompetenter Beirat der, von Anlegern bestimmt und dessen Entscheidungen die Fondsgeschäftsführung binden, ist zuständig. Feig dazu: „Der Investitionsbeirat entscheidet völlig autark und ist für Prospektvorgaben verantwortlich.“

Auf die Frage, wer die Immobilienauswahl trifft und wie die Entscheidungen ablaufen, teilt FLEX Fonds mit: „Die Auswahl der Investitionsobjekte und die Durchführung der Investitionen erfolgt meist in einem mehrstufigen Investitionsprozess. Die Vorauswahl der den Fonds von verschiedenen Seiten angebotenen Investitionsobjekte erfolgt insbesondere im Hinblick auf die verfolgte Investitionsstrategie (Mieterstruktur, Lage etc.) und die im Gesellschaftsvertrag verankerten Investitionskriterien durch die geschäftsführende Kommanditistin (FLEX Fonds Capital AG). Sofern die Investitionsobjekte geeignet erscheinen, werden diese an auf das jeweilige Investitionssegment spezialisierte Projektpartner für eine eingehende Prüfung gegeben. Neben der Werthaltigkeit und der Wirtschaftlichkeit werden die Investitionsobjekte insbesondere auch auf ggf. bestehende Risiken überprüft. Die Entscheidung, ein Investitionsvorhaben weiter zu verfolgen, wird in einem gemeinsamen Gespräch mit den Projektentwicklern und der geschäftsführenden Kommanditistin bzw. deren Organen, namentlich Herrn Feig und Herrn Pawlik, getroffen und das Investitionsvorhaben in einem weiteren Schritt dem Investitionsbeirat zur Entscheidung vorgelegt. Die Genehmigung durch den Investitionsbeirat erfolgt dann zum einen direkt gegenüber der Treuhandkommanditistin und Mittelverwendungskontrolleurin, zum anderen gegenüber der geschäftsführenden Kommanditistin, die daraufhin die notwendigen Schritte für den Erwerb des Investitionsobjektes einleitet. Mit Genehmigung und Freigabe der Mittel durch die Treuhandkommanditistin und Mittelverwendungskontrolleurin wird der Erwerb des Investitionsobjektes letztendlich abgeschlossen.“

Quantensprung in der Fondskonzeption, ein Fonds ohne Weichkosten? Nein, so weit ist es vielleicht noch nicht, aber ein großer richtiger Schritt in eine neue bessere Fondswelt ist dieser Fonds bestimmt.

(Dieter E. Jansen)