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Interview mit Albert Behler

„Wir kaufen schon wieder!“

„Für den Bürosektor gehen wir davon aus, dass insbesondere Besitzer zweit- und drittklassiger Flächen für längere Zeit Probleme haben, zu attraktiven Preisen zu vermieten, und wir erwarten eine Mieterwanderung verstärkt in die Innenstädte und innerhalb dieser vornehmlich zu den erstklassigen Flächen und Objekten (Klasse A).“

US-Immobilien sind ein traditionelles Asset für weltweit erfolgreiche Investoren. Die von den USA zu verantwortende Weltwirtschaftskrise hat diesen Markt allerdings heftig gebeutelt. Wie ist der Stand der Dinge? Was sagt ein internationaler Player zu diesem Anlagesegment heute? finanzwelt sprach mit Albert Behler, CEO Paramount Group, New York. Das Unternehmen zählt in USA zu den größten ausländischen Investmentgesellschaften für Gewerbeimmobilien.

finanzwelt: Laut einer aktuellen Umfrage von Marcus & Millichap, dem weltgrößten Spezialmakler für Gewerbeimmobilien, planen 65 % der amerikanischen Investoren, ihre Investments in kommerzielle Immobilien im Jahr 2010 wieder zu erhöhen. Können Sie diesen Trend bestätigen?

Behler: Das Jahr 2009 hat einen bisher einmaligen Rückgang im Transaktionsvolumen erlebt – fast 94 % weniger im Vergleich zur Hochphase vor zwei Jahren. Die Differenz zwischen „Bid und Ask“ war einfach zu groß. Fremdfinanzierungen waren nur schwer erhältlich und das Eigenkapital durch die generelle Krise zu verunsichert. Derzeit gibt es deutlich gestiegenes Interesse für einen Einstieg.

finanzwelt: Im Bereich Büroimmobilien gehen laut Marcus & Millichap 56 % der amerikanischen Investoren davon aus, dass der Wert ihres Portfolios 2010 sinken wird. Welche Entwicklung erwarten Sie?

Behler: Portfoliowerte haben bereits in 2008 und 2009 zum Teil erhebliche Buchverluste erlitten. Da die meisten der angewandten Bewertungsmethoden jedoch dazu tendieren, rückwärtsgerichtet vorzugehen, ist es sogar wahrscheinlich, dass die in 2009 tatsächlich entstandenen Wertverluste erst in den Bewertungen von 2010 vollständig reflektiert werden. So gesehen erscheinen weitere Buchverluste im Jahr 2010 für einige Märkte in der Tat nicht völlig unrealistisch.

finanzwelt: Haben Mieten und Kaufpreise ihren Tiefpunkt schon erreicht?

Behler: Es ist schon sehr wichtig, zwischen Preis- und Wertfindung zu unterscheiden. Der von Moody’s veröffentlichte gewerbliche Immobilienpreisindex CPPI etwa zeigt einen negativen Verlauf durchgehend bis zum Jahresende 2009. Betrachtet man dagegen den von Green Street veröffentlichten gewerblichen Immobilienpreisindex, bei dem neben den vollzogenen Transaktionsdaten noch die zugrunde liegen den Potenziale der erworbenen Immobilien mit einbezogen werden, dann zeigt sich ein zum Teil bis zu 10 % gestiegenes Marktpreisniveau. Bei den Mietpreisen gibt es marktspezifisch große Unterschiede.

finanzwelt: Welche Marktsegmente und Standorte sind besonders von der Krise betroffen?

Behler: Große Probleme gibt es vor allem im Hotelsektor. Anders als im Bürosegment, wo mehrjährige Mietverträge existieren und es zum Teil erst nach 10 oder 15 Jahren zur Neuvermietung kommt, sind die Hotelbesitzer täglich gezwungen, ihre Zimmer „an den Mann“ zu bringen. Es ist der kürzeste „Mietvertrag“, und konjunkturelle Schwächephasen wirken sich hier viel unmittelbarer aus. Aber auch im Wohnimmobiliensektor, vor allem im Mehrfamilienwohnungsmarkt, beobachten wir derzeit hohe Ausfallraten. Für den Bürosektor gehen wir davon aus, dass insbesondere Besitzer zweit- und drittklassiger Flächen für längere Zeit Probleme haben, zu attraktiven Preisen zu vermieten, und wir erwarten eine Mieterwanderung verstärkt in die Innenstädte und innerhalb dieser vornehmlich zu den erstklassigen Flächen und Objekten (Klasse A). In Städten wie Detroit, Atlanta, Phoenix oder Tampa Bay erwarten wir für längere Zeit dramatische Leerstandsraten – zum Teil deutlich oberhalb der 20%-Marke..

finanzwelt: Auf welchen Immobiliensegmenten und an welchen Standorten gibt es gute Marktchancen?

Behler: Wir sind davon überzeugt, dass der New Yorker Büroimmobilienmarkt im Klasse-A Segment hochattraktive Chancen bereithalten wird. New York ist zum einen der größte US-Markt und hat mit Abstand die meisten qualitativ hochwertigen Objekte zu bieten, nämlich etwa 34 Mio. m2 an Bürofläche im Vergleich zu etwa 8 Mio. m2 in San Francisco. Während der massive Bauboom in den 60er bis 80er Jahren den Einbruch des Marktes Anfang der 90er Jahre mitverschuldete, ist es im vergangenen Jahrzehnt zu keinem Aufbau von Überkapazitäten in New York gekommen. Stattdessen kam es de facto und bedingt durch die Anschläge vom 11. September 2001 und die Konvertierung von rund zwei Millionen Quadratmetern von Büro- in Wohnfläche zu einer Reduzierung an Bürofläche in Manhattan. Dies sollte eine rasche Erholung und ein nachhaltiges Wachstum in Manhattan gleichsam beschleunigen. Darüber hinaus rechnen wir mit guten Chancen für Washington, D.C.

finanzwelt: Glauben Sie, dass die Restriktion der Banken, Immobilien zu finanzieren, der Vergangenheit angehört?

Behler: Wir gehen davon aus, dass die Banken einen noch stärkeren Fokus auf die Bonität ihrer Schuldner legen und ihre deutlich strengeren Underwriting Standards (niedrige Beleihungsquoten, hohe Amortisation) eine Zeit lang beibehalten werden. Die Erfahrung hat gezeigt, dass mit zunehmender Entspannung der wirtschaftlichen Situation die Banken doch recht schnell wieder Immobilien finanzieren werden.

finanzwelt: Haben Sie grundsätzlich Ihre Einstellung zu den US-Immobilienmärkten als attraktive Assetform geändert?

Behler: Nein, im Gegenteil: Paramount wurde vor über 40 Jahren gegründet und hat seine Marktposition fortlaufend verstärkt und den sich verändernden Umständen angepasst. Wir sind mehr denn je von unserer Strategie überzeugt: Nämlich antizyklisch und langfristig zu investieren. Wir haben dies Mitte der 70er Jahre zu Zeiten der Finanzkrise der Stadt New York, während der Russlandkrise Ende der 90er Jahre und nach den Anschlägen vom 11. September 2001 getan. Diese Gebäudekäufe haben sich durchweg erfolgreich entwickelt. Wir sehen in der derzeitigen Marktphase die Chance, attraktive Investitionen zu tätigen, von denen unsere Investoren in der Zukunft außerordentlich profitieren werden. Wir blicken mit Optimismus in die Zukunft.

(Das Interview führten Dieter E. Jansen und Kim Brodtmann)