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Neue Studie zu offenen Immobilienfonds

Achtung, Einsturzgefahr!

Massive Mittelabflüsse, drastische Fehlbewertungen, nicht immer unabhängige Sachverständige – aber auch Kritik am BVI. Eine neue Studie des Fondsanalysten Stefan Loipfinger und Mitautor Richard Helm kommt zu einem desaströsen Urteil: Kein einziger Fonds ist...

derzeit einen Kauf wert.
Offene Immobilienfonds haben schon bessere Zeiten gesehen. Solide auf Stein gebaut, wertbeständig, wetterfest haben sie so manchem Sturm getrotzt. Doch diese Zeiten sind vorbei. Derzeit toben Tornados und Hurrikans und die Besitzer von offenen Immobilienfonds verlassen scharenweise die vermeintlich sicheren Häfen. Angefangen hat alles mit der Krise des Deka Immobilienfonds. Fehlbewertungen sowie die noch immer nicht abgeschlossenen Ermittlungen der Staatsanwaltschaft zerstörten das Vertrauen der Anleger. Mit fatalen Folgen.

Während etwa im Jahr 2003 offene Immobilienfonds im Zeitraum von Januar bis März 7,4 Milliarden Euro an Mittelzuflüssen verbuchten, mussten die Fonds im selben Zeitraum dieses Jahres Mittelabflüsse von über einer halben Milliarde Euro hinnehmen. Die volle Dramatik dieser Situation wird jedoch durch diese Zahlen noch nicht ganz klar. Die Mittelabflüsse durch die massiven Verkäufe setzen eine Abwärtsspirale in Gang und können das Management eines Fonds unter Umständen dazu zwingen, Kredite aufzunehmen, um die Forderungen der Anleger zu bedienen. Dies wiederum belastet die Wertentwicklung der Fonds zusätzlich, mit dem Ergebnis, dass die Abwärtsspirale weiter angeheizt wird. „Die größte Gefahr für offene Immobilienfonds besteht darin, wenn der Spagat nicht mehr gelingt durch Verkäufe von Immobilien die Liquidität zu generieren, die benötigt wird, um die Anteilsrückgaben zu bedienen. Das wird meiner Meinung nach irgendein Fonds in den nächsten 12 bis 18 Monaten nicht mehr schaffen, so dass dieser geschlossen werden muss. Das könnte eine Lawine bei offenen Immobilienfonds auslösen”, sagt Stefan Loipfinger.


Fragwürdige Bewertungen

Dem könnte man entgegenwirken, indem ein Fonds vermehrt Immobilien verkauft und damit nicht gezwungen ist, Kredite aufzunehmen. Dies gleichwohl stellt Loipfinger in der jüngsten Vergangenheit kaum fest – eine Tatsache, die sicherlich unter anderem an der derzeitigen wirtschaftlichen Situation liegt, aber auch an massiven Fehlbewertungen durch die Sachverständigen. „Die Sachverständigen werden vom Fondsmanagement bezahlt und sind von deren Auftraggebern zum Teil regelrecht abhängig.

Dadurch nehmen sie im Rahmen ihrer Möglichkeiten die Interessen ihrer Auftraggeber wahr”, erklärt Mitautor der Studie Richard Helm. Denn nur wenn ein Sachverständiger die echten Verkehrswerte ermittelt, ist ein Verkauf zum Buchwert möglich. Ansonsten ergibt der Verkauf Verluste, da der Sachverständige vor dem Verkauf abwerten müsste – Fakten, die sich erneut negativ auf die Performance niederschlagen und die Abwärtsspirale zusätzlich beschleunigen.


Satte Gebühren

Weiteres Problemfeld: stetig steigende Gebühren. Während im Bereich der geschlossenen Immobilienfonds durchschnittlich um die 10 Prozent der Einnahmen als Managementgebühren anfallen, nimmt laut Studie die Gebührenstruktur bei offenen Immobilienfonds dramatische Ausmaße an. So wurden im letzten Rechenschaftsbericht über alle offenen Immobilienfonds – ohne Berücksichtigung des vom Anleger zu zahlenden Ausgabeaufschlages – Kosten inklusive Objektankaufsgebühren in Höhe von 29,6 Prozent der ordentlichen Nettoerträge abgerechnet. Des weiteren ist die Entwicklung der Kosten im Verhältnis zu den Erträgen erschreckend.

Während die Erträge laut vergangenen Rechenschaftsbericht um 13 Prozent im Vergleich zum Vorjahr gefallen sind, haben sich die Gebühren um sagenhafte 17 Prozent erhöht. Besonders hervorzuheben ist hier der CS WV Immobilienfonds, bei dem im vergangenen Jahr die Kostenbelastung des Nettoertrages von 28,7 Prozent auf 45,8 Prozent gestiegen ist – der Nettoertrag jedoch von 5,0 auf 3,2 Millionen Euro gefallen.


Ehrlicher Schnitt

„Die Wahrheit muss auf den Tisch”, verlangt deswegen Stefan Loipfinger und gibt auch dem Bundesverband Investment und Asset Management e.V. eine Mitschuld. „Der BVI ist ein Verband, der die Zeichen der Zeit noch nicht erkannt hat, weiterhin auf einem hohen Ross sitzt und nicht ehrlich mit seinen Mitgliedern umgeht. Er sollte den Mitgliedern sagen, was sie zu tun haben, um das Schlimmste zu verhindern. Der BVI hingegen mauert und spielt auf Zeit. Dadurch werden die Probleme nur noch größer”, erklärt er.

Loipfinger fordert deswegen einen harten Schnitt. „Die dramatischen Fehlbewertungen müssen auf einen Schlag abgebaut werden - das heißt, eine Abwertung der Immobilien zum Teil um über 20 Prozent”, erklärt er. Das führe zwar zu massiven Verlusten, nehme jedoch auch den Anlegern die Motivation, die Fonds zu verkaufen. „Und selbst wenn ein Anleger weiter verkaufen will. Dies stellt dann für die Fonds kein Problem mehr dar, da die Objekte fair bewertet sind und der Fondsmanager sie problemlos verkaufen kann, um die Ansprüche der Investoren bedienen zu können.” Zudem fordert Loipfinger weitere Maßnahmen. So dürften die Sachverständigen nicht mehr von den Gesellschaften beauftragt werden. Es sei auch eine lückenlose Berichterstattung notwendig.

Denn er vermisst Antworten auf Fragen wie: Wie lange kann ein Fondsmanagement durch Zukäufe Einwertungsgewinne produzieren und die Fondsrendite aufpäppeln; Wie lange fließen mehr Mittel zu als ab bzw. umgekehrt; Wann muss ein Sachverständiger wirklich Abwertungen vornehmen? Offene Immobilienfonds können sich hier ein Beispiel an geschlossenen Immobilienfonds nehmen. Es gibt keine externen Sachverständigen und es herrscht eine hohe Transparenz. Denn geschlossene Immobilienfonds legen alle Vorgänge offen und der Anleger kann im Verkaufsprospekt jede Transaktion genau nachvollziehen. „Dennoch – auch wenn ich derzeit keine Kaufempfehlung aussprechen kann – offene Immobilienfonds sind per se kein schlechtes Produkt. Das heißt, ich kann mir durchaus vorstellen, bei einem Produkt, das sehr hohe Transparenzkriterien erfüllt, auch wieder eine Kaufempfehlung abzugeben”, sagt Loipfinger abschließend.