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Land der unbegrenzten (Anlage)-Möglichkeiten?

Anbieter erwarten weiteres Boomjahr bei "Amerikafonds"

In der Vergangenheit warteten die Initiatoren von Auslandsimmobilienfonds meist ungeduldig auf den Jahreswechsel, um mit neuen Fonds auf den Markt zu kommen. Denn im Jahresendgeschäft, wenn es den Anlegern vor allem um Steuervorteile am Anfang der Investition geht (früher Verlustzuweisungen genannt), finden die hohen steuerfreien Ausschüttungen in der Regel wenig Beachtung. Doch diesmal ist das anders, zumindest bei den sonst so begehrten US-Fonds. Es sind noch nicht einmal die Finger einer Hand nötig, um die aktuellen Angebote an US-Fonds aufzuzählen. Einige Anbieter versuchen mit Kanadafonds die Lücke zu schließen.

US-Immobilien, zumal voll vermietete, sind heiß begehrt, nicht nur bei den deutschen Anlegern, die sich über geschlossene Fonds an US-Immobilien beteiligen. "Das Platzen der Spekulationsblase am Aktienmarkt im Frühjahr 2000 hat allgemein eine Flucht in die Safe Heavens ausgelöst", erläutert Dr. George Weinberg, der Chef des Initiators Tomorrow Fund Management, Berlin. Der Amerikaner mit Wohnsitz in Berlin fügt hinzu: “Viele Anleger, vor allem institutionelle, haben festgestellt, dass sie in Immobilien unterinvestiert waren", konstatiert der US-Immobilienexperte.
Hinzu kam das niedrige Zinsniveau. "Weil die Mieterträge weit höher waren als die Zinsen für Fremdkapital, lohnte es sich, den Leverageeffekt einer hohen Fremdfinanzierung zu nutzen", erläutert Claus P. Thomas, Geschäftsführer bei LaSalle Investment Management, München. Vor allem institutionelle Anleger sollen in starkem Umfang die Hebelwirkung einer hohen Fremdfinanzierung genutzt haben. Bevor Jamestown, Marktführer unter den Anbietern von US-Immobilienfonds, im letzten Jahr seinen Jamestown 24 zusammen hatte, musste sich das Unternehmen mehrmals in direkten Bietduellen mit amerikanischen institutionellen Anlegern geschlagen geben. "Diese müssen nicht wie wir ein realistisches und attraktives Ausstiegsszenario darstellen", klagte im letzten Jahr Jamestown-Chef Christoph Kahl über die amerikanischen Preistreiber.
In der Vergangenheit reagierten die US-Immobilienmärkte mit "overbuilding" oder "overpaying" auf die Kapitalzuflüsse, stellt die Lasalle Investment Management in ihrem Investment Strategy Annual für 2004 fest. In den achtziger Jahren führten die Mittelzuflüsse an den Immobilienmarkt zu einer Überbauung, die letztlich in der großen Immobilienkrise Ende der achtziger/ Anfang der neunziger Jahre mündete. Diesmal hatte man - durch Erfahrung klüger geworden - der Versuchung widerstanden, zu viele neue Bürogebäude hoch zu ziehen. Die unausweichliche Folge: Die Preise zogen an.
Gleichzeitig stiegen aber auf Grund der Konjunkturabkühlung die Leerstände, und die Mieten gerieten unter Druck. Es kam zu einer gegenläufigen Entwicklung von Mieten und Preisen. Zwar sind in den letzten Monaten auch die Immobilienpreise gesunken. "Aber wir haben es mit der eigenartigen Erscheinung zu tun, dass die Preise bislang dem Rückgang der Mieten nicht gefolgt sind", konstatiert Achim Dombrowski, Geschäftsführer von Blue Capital, Hamburg, ein Unternehmen der HVB-Group. Zu einem kleinen Teil wird dieser Preisanstieg für Anleger, die in Euro rechnen, derzeit durch den günstigen Dollarkurs kompensiert. Aber bei einem Engagement, das grundsätzlich langfristig angelegt ist (zehn Jahre), sollten Wechselkurserwägungen keine große Rolle spielen.
Blue Capital gehört zu den wenigen Initiatoren, die mit dem typischen US-Immobilienfonds, einem Büroobjekt, auf dem Markt sind. Derzeit ohne Fonds stehen der Marktführer Jamestown da, der immerhin zwei von drei Objekten für den Jamestown 25 erworben hat, den er in den nächsten Wochen auf den Markt bringen will.
US-Treuhand konnte kurz vor Weihnachten, also mitten im Jahresendgeschäft, den Chicago-Fonds UST XI Dearborn ausplatzieren und befindet sich derzeit ebenfalls auf Objektsuche. Bei einem neuen Fonds will der Initiator an seinem seit 1999 verfolgten Sicherheitskonzept festhalten. „Der Fonds UST XI Dearborn kann selbst bei Leerständen von bis zu einem Drittel der Fläche eine Ausschüttung von acht Prozent erzielen", erläutert Volker Arndt, der Sprecher der US-Treuhand. Ideenkapital, einer der großen Initiatoren von US-Fonds - nach Jamestown und KanAm - will noch im ersten Halbjahr wieder mit einem US-Fonds (Standort New York oder Washington) auf den Markt kommen.
Noch auf dem Markt ist KanAm, der wohl älteste Anbieter von US-Fonds, mit dem KanAm/WestWind USA Office II. Noch vor der Ausplatzierung, mit der KanAm-Geschäftsführer Christian Hoffmeister in den nächsten Wochen rechnet, wird die Ausschüttung für 2004 von den ursprünglich prognostizierten 7,5 auf 7,75 Prozent erhöht. Das ist kein Marketing-Gag. „Wachovia Bank, der Hauptmieter des Hochhauses in Miami, hat vorzeitig den Mietvertrag um zehn Jahre bis 2017 verlängert, darüber hinaus konnten wir Einsparungen bei der Objektverwaltung erzielen. Diesen Erfolg geben wir an die Anleger weiter“, erläutert der KanAm-Geschäftsführer. Neu angeboten wird ein Fonds mit einem überregionalen Einkaufs- und Unterhaltungszentrum (Mills Mall).
Als Alternative zum US-Markt setzen einige Initiatoren auf Kanada. Drei Kanadafonds befinden sich auf dem Markt. Blue Capital hat zwei Objekte für einen Kanada-Portfolio-Fonds zusammen und auch Ideenkapital liebäugelte zeitweise mit einem Kanadafonds - hat sich aber wieder für die USA entschieden. Für Kanada, das oft im Schatten des großen Nachbarn USA steht, sprechen vor allem die günstigen Preise, abzulesen an den niedrigen Einkaufsfaktoren der am Markt befindlicher Fonds. Die Ausschüttungsprognosen reichen bis zu 8,5 Prozent, während bei den US-Fonds überwiegend eine sieben vor dem Komma steht.
Als Entdecker des Kanadafonds gilt MPC, die Herbst 2001 mit dem ersten Kanadafonds auf den Markt kam. Inzwischen bietet der Hamburger Initiator den Kanada IV an. Aber eigentlich ist MPC nur der Wiederentdecker des Kanadafonds. Bereits in den Jahren 1982 bis 1993 legte die IC-Immobiliengruppe insgesamt fünf Kanada-Fonds auf, die recht unterschiedliche Ergebnisse brachten. Der IC-Fonds Kanada eins zählt immerhin zu den erfolgreichsten Fonds des Unternehmens.
Die kanadischen Märkte sind zwar auf Grund der Zugehörigkeit zur Nafta (zusammen mit Mexiko und den USA) stark vom Handel und den Investitionen aus dem großen Nachbarland abhängig. "Gleichwohl kann man inzwischen von eigenständigen Immobilienmärkten sprechen", meint Experte Thomas von LaSalle. Und BlueCapital-Geschäftsführer Dombrowski weist darauf hin, dass man es in Toronto mit sehr disziplinierten Marktteilnehmern zu tun hat. "An den vorhandenen Brachflächen in Toronto sieht man, dass eigentlich geplante Bürohausbauten bewusst zurück gestellt wurden, um die Leerstandsrate gering zu halten." Diesen Eindruck bestätigt auch Thomas Engels, stellvertretender Vorstandsvorsitzender von Falk Capital.
Toronto ist der bevorzugte Standort aller Kanadafonds. Nur der MPC-Fonds Kanada IV hat zwei von drei Objekten in Ottawa. Während Ottawa das politische Zentrum des Landes und Sitz der Bundesregierung ist, gilt Toronto eindeutig als die Finanzmetropole Kanadas und ist auch der größte Immobilienmarkt des Landes. Toronto ist der einzige kanadische Standort, der von LaSalle Investment Management zu den Kernmärkten des nordamerikanischen Kontinents gerechnet wird - neben Los Angeles, New York, Chicago, Washington und Miami.
Kanada ist zwar das flächenmäßig zweitgrößte Land der Erde, aber der Immobilienmarkt ist doch vergleichsweise klein. "Mit 14,6 Millionen Quadratmeter bleibt Toronto deutlich hinter Chicago mit 19,5 oder gar New York mit 31,9 Millionen Quadratmeter zurück", meint Lasalle-Investment-Geschäftsführer Thomas und fügt hinzu: „Andererseits ist Toronto damit aber auch der fünftgrößte Büroflächenmarkt in Nordamerika.“
Auch wenn einige Initiatoren Kanada als Alternative zum US-Markt sehen: Kanadafonds können auf Dauer kein Ersatz für die US-Fonds sein, auch wenn die Exitmöglichkeiten besser sind als vielfach angenommen. Es sei denn die Deutschen würden gleichzeitig und so massiv aussteigen, wie sie jetzt einsteigen. Auch steuerlich sind Engagements in Kanada nicht so attraktiv wie in den USA. Weil es in Kanada keine Freibeträge gibt, müssten die Kanadafonds eigentlich im Vergleich zu den in den USA investierenden Fonds deutlich mehr ausschütten als sie es tatsächlich tun, um dieses Manko auszugleichen.

(Dr. Leo Fischer)