Zurück zur Übersicht

„Überzeugen durch Fakten“

Assetklasse Wohnimmobilienhandel

Analysten bestätigen derzeit, dass Wohnungsprivatisierung bzw. Wohnimmobilienhandel ein Milliardengeschäft ist. Immer öfter liest man von amerikanischen Investmentgesellschaften und -banken, die in den Großhandel mit Wohnimmobilien aus Renditeaspekten investieren. Die im westfälischen Altena ansässige SIP Group initiiert seit 1998 Immobilienhandelsprojekte und hat...

als erster Initiator bereits seit März 2004 einen Publikumsfonds in diesem Marktsegement in der Platzierung.

FINANZWELT sprach mit Dirk Inderst, Vorstand der SIP AG.




FINANZWELT: Andere Emissionshäuser planen ebenfalls Fonds in dieser Anlageklasse. Wie funktioniert das Geschäftmodell dieser Fonds?

Inderst: Im ersten Schritt wird ein Wohnungspaket (z.B. ein Straßenzug, eine Siedlung) zum Einkaufspreis (Großhandelspreis) von einem Großunternehmen oder einer Wohnungsbaugesellschaft gekauft. Im zweiten Schritt werden die Wohnungen einzeln über einen Zeitraum von durchschnittlich 3- 5 Jahren zum tatsächlichen Einzelverkehrswert privatisiert bzw. vermarktet. Parallel werden, mit durch die Veräußerung freiwerdenden Mitteln länger orientierter Anleger, neue Immobilienpakete angekauft. Die Fonds erzielen daher laufend eine Grundrendite aus Mieteinnahmen sowie eine Gewinnrendite aus Immobilienverkäufen. Auf beiden Märkten herrscht ein deutlich unterschiedliches Preisniveau, welches Paketpreis und Einzelpreis um bis zu 50 % auseinanderklaffen lässt.




FINANZWELT: Also eine Art Arbitragegeschäft mit Wohnimmobilien?

Inderst: Vereinfacht ja. Alle Einflussfaktoren (Ankaufspreis, Verkaufspreis, Mieteinnahmen, usw.) können vor dem Paketankauf relativ genau ermittelt werden. Wir müssen nicht auf eine Handelsspanne hoffen, die aufgrund zukünftiger Wertentwicklung entsteht, sondern die Handelsspanne besteht bereits beim Einkauf allein über die Menge.




FINANZWELT: An wen verkaufen Sie die Immobilien?

Inderst: Mindestens 50 Prozent der Wohnungen verkaufen wir dabei an Mieter oder Eigennutzer, den Rest an Kapitalanleger. Dies hat mehrere Vorteile: Der Kapitalanleger bekommt mit den Eigennutzern die „Hauspolizei“ gleich mitgeliefert und hat einen Garant, dass er nicht zu viel bezahlt hat. Denn gerade Eigennutzer setzen den Kaufpreis sofort ins Verhältnis mit der bislang gezahlten Miete und wenn der Preis nicht stimmt, kaufen sie nicht.




FINANZWELT: Führen Sie denn bei der Übernahme der Objekte auch Renovierungsmaßnahmen durch?

Inderst: Kleinere schon, beispielsweise um die Attraktivität der Wohnungen zu erhöhen, oder um sicherzustellen, dass sich alle Wohnungen und nicht nur 90% der Wohnungen verkaufen lassen. Beispiele wären die Erneuerungen der Fenster, Anbau von Balkonen, Dachterrassen. Oder Gärten, um die Erdgeschosswohnungen attraktiver zu machen. Wir übernehmen aber kein Bauträgerrisiko.




FINANZWELT: Bei ihrem Fonds können sich Anleger entweder als Mitunternehmer oder mit Vorzugskapital beteiligen. Ein Modell, das wir auch von Schiffsfonds kennen, um ein höheres negatives steuerliches Ergebnis für die Mitunternehmen zu erzielen. Warum dieses recht komplexe Konstrukt?

Inderst: Beide Beteiligungsformen kombiniert, bieten Vorteile. Anlaufkosten können auf die Mitunternehmer verteilt werden, die diese steuerlich nutzen können. Anleger in Vorzugskapital tragen keine Anlaufkosten und erhalten eine höhere Rendite. Wir haben übrigens bei beiden Beteiligungsarten eine „Hurtle Rate“ von mindestens 8 % eingebaut. Erst nachdem diese Rendite für den Fondsanleger erreicht ist, wird das Management nachgelagert honoriert




FINANZWELT: Wie sicher sind Sie denn, dass Sie diese Ergebnisse erzielen werden?

Inderst: Für alle unsere bisherigen Objekte liegt eine testierte Rentabilitätsprüfung vor. Für das noch durch Einzelinvestoren finanzierte Immobilienhandelsprojekt Velbert, Nordrhein-Westfalen, haben wir im abgelaufenen Geschäftsjahr 2004 nach Ausschüttung an die Investoren rund 1,1 Millionen Euro Gewinn vor Tantiemen und Steuern erzielt. Wir überzeugen durch Zahlen und Fakten. Dies ist für uns die überzeugendste Vorgehensweise.




FINANZWELT: Ihr Unternehmen hat auf dem CeBit Mittelstandsforum 2005 präsentiert. Warum?

Inderst: Die laufende Optimierung der Einkaufs-, Aufbereitungs-, Abwicklungs- und Vertriebsprozesse ist ein wesentlicher Erfolgsfaktor unseres Unternehmens. Wir wurden eingeladen, um u.a. neben Unternehmen wie SAP oder IDS zum Thema: „Kostenreduktion und Wettbewerbsvorteile durch webbasierte Vertriebssteuerung“ zu referieren.