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Wohnimmobilienmarkt Deutschland

Aufwärtstrend bleibt ungebrochen

Spätestens seit dem Ausbruch der neuerlichen Krise und den damit verbundenen Unsicherheiten auf den Kapital- und gewerblichen Immobilienmärkten sind Anleger weltweit auf der Suche nach Anlageformen, die Wertsicherheit bieten. Sowohl inländische als auch ausländische private und institutionelle Investoren scheinen das Rendite-Risiko-Profil von deutschen Wohnimmobilien als attraktiv einzuschätzen.

Der Trend zu einer sich verfestigten Nachfrage nach Wohninvestments hierzulande hält an, insbesondere in den Metropolen. 2012 wird ein gutes Jahr für die deutsche Immobilienwirtschaft werden, prognostizierte jüngst der Immobilienverband Deutschland IVD Bundesverband. „Trotz währungspolitischer Turbulenzen sind die wirtschaftlichen Rahmenbedingungen in Deutschland nach wie vor als stabil einzuschätzen“, sagte Jürgen Michael Schick, Vizepräsident des IVD, beim Ausblick auf das neue Jahr. Der grundsätzlich positive Trend lasse zudem eine weiterhin hohe Nachfrage nach Wohnimmobilien erwarten. „Niedrige Zinsen und ein insgesamt moderates Preisniveau machen deutsche Wohnimmobilien attraktiv und für viele Käufer erschwinglich“, umriss Schick die derzeitige Konstellation. Diesem Statement schließen sich viele Brancheninsider an. „Die Gründe für die Steigerung des Wohnklima-Indexes liegen in der kollektiven Inflationsangst der Deutschen und dem weiterhin historisch niedrigen Zinsniveau, das es breiten Einkommensgruppen ermöglicht, Sachwertvermögen zu erwerben, das aber auf der anderen Seite kaum Anlageperspektiven beispielsweise bei Termingeld bietet“, kommentiert Dr. Jonas Köller, Vorstand Deutsche S&K Sachwert AG. Letztlich sind es natürlich zuvorderst die günstigen Rahmenbedingungen, die dem positiven Trend bei Wohnimmobilien in die Hände spielen. Nachdem die Zinsen für zehnjährige Darlehen Anfang 2011 noch über 4 % geklettert waren, gingen sie in der zweiten Jahreshälfte wieder signifikant runter. Die Politik der Europäischen Zentralbank (EZB) dürfte dafür sorgen, dass deutsche Wohnimmobilien auch künftig erschwinglich bleiben. „Die Wohnimmobilie in Deutschland wird in Zeiten volatiler internationaler Finanzmärkte als Hort der Sicherheit betrachtet. Nationale Projektentwickler erfreuen sich einer sehr positiven Nachfrage im Einzelwie auch im Kapitalvertrieb“, umreißt Konstantin Lüttger, Head of Residential Investment bei CBRE Deutschland, die aktuelle Lage. Diese Ansicht teilt Jörg Walter, Geschäftsführer der IVM GmbH, und konstatiert, dass gleichwohl die Bevölkerung hierzulande schrumpfe, die Zahl der Haushalte deutlich zunehme, was letztlich in einer höheren Nachfrage nach Wohnraum münde. Diesen Aspekt nimmt Torsten Kracht, Vertriebsvorstand GRK Holding AG, auf und ergänzt, dass diese Entwicklung in einem Atemzug mit der geringeren Leistungsfähigkeit der gesetzlichen Rentenversicherung und der daraus resultierenden Suche nach Verbesserung der Altersvorsorge gesehen werden müsse, die letztlich in einer steigenden Nachfrage nach Wohnimmobilien kumulierten.

Augenfällig ist der allseits bekannte Unterschied zwischen dem Westen und Osten der Republik. Für den Osten des Landes wird nach Berechnungen des Bundesinstituts für Bau-, Stadt- und Raumforschung (BBSR) ein Bevölkerungsrückgang von 10 % bis zum Jahre 2025 erwartet, wohingegen die Einwohnerzahl in Westdeutschland leicht zunimmt (0,4 %). Somit ist es wenig verwunderlich, dass Wohnungen und Immobilien im Westen gefragter sind als die im Osten; mit Ausnahme unserer Bundeshauptstadt Berlin, wie Dr. Köller festhält.

Nachfrageüberhang in Großstädten. Der Wohnklima-Index, berechnet von Jones Lang LaSalle, hat auch im Jahresendspurt 2011 zugelegt. Mit einem Plus von 1,1 % wird ein Wert von 161,8 Zählerpunkten markiert, eine erneute Verstärkung sogar gegenüber dem Vormonat. „Der große Vorteil des Wohnimmobilienmarkts besteht darin, dass er nicht konjunkturellen Zyklen unterworfen ist. Der Nachfrageüberhang in den Großstädten wird sich in diesem Jahr fortsetzen“, sagt Dr. Malte Maurer, Leiter Residential Investment Jones Lang LaSalle Deutschland. Dies drücke sich auch in der Leerstandsquote aus, die unter 2 % liege, so Maurer. Neben den so genannten A-Städten (Berlin, Hamburg, München, Stuttgart, Frankfurt, Köln und Düsseldorf) profitierten auch mittelgroße Städte wie Bamberg, Würzburg oder Erfurt von dieser Entwicklung. „Sowohl beim Kauf als auch bei der Anmietung lässt sich eine rege Nachfrage verzeichnen. In der Folge ist insbesondere bei neuen Projekten im innerstädtischen Bereich ein markanter Anstieg der Kauf- und Mietpreise zu konstatieren. Oliver Bechstedt, Vorstand Deutsche Gesellschaft für Grundbesitz AG, richtet daneben den Fokus auf die Metropolen Sachsens und stellt fest, dass gerade in den Städten Leipzig, Dresden und Berlin eine enorme Nachfrage zu verzeichnen sei nach Immobilien mit Denkmalabschreibung, gleichwohl der Bestand immer mehr in das Visier der Investoren rücke, da durch Mieterhöhungen die Renditen ansteigen. „Nutzer und Kapitalanleger stehen beim Kauf zunehmend im Wettbewerb“, ergänzt Andreas Trumpp, Head of Research bei Colliers International Deutschland.

Transaktionsniveau bei Wohnimmobilien erreicht Drei-Jahres-Hoch. Zur Jahreswende 2011/2012 zeichnete sich am Transaktionsmarkt für Wohnimmobilienportfolios ein Drei-Jahres-Hoch ab und belegt damit die These, dass der Markt nicht übersättigt ist. Auf der Käuferseite stehen insbesondere institutionelle Investoren wie Immobilien AGs, Fonds, Banken, REITs und Fonds-Verwalter. Diese Gruppe, generell sehr eigenkapitalstark, investierte im vergangenen Jahr rund 5 Mrd. Euro in den Wohnimmobilienmarkt. Neben einheimischen Investoren engagieren sich vermehrt auch ausländische Investoren. „In Deutschland unterwegs sind aber auch wieder verstärkt Investoren aus den nordischen Ländern, vor allem aus Schweden und Dänemark“, bemerkt Dr. Marcus Cieleback, Leiter Research bei PATRIZIA Immobilien AG. Bechstedt untermauert diese Aussage, und macht seinerseits einen verstärkten Zuspruch nach deutschen Wohnimmobilien bei ausländischen Investoren osteuropäischer Herkunft aus. Walter fügt ergänzend hinzu, dass für ausländische Investoren die Preise in deutschen Metropolen im Vergleich zu den Metropolen in anderen europäischen Ländern geradezu sehr unterbewertet seien. Grundsätzlich ist Deutschland im Vergleich zu seinen Nachbarländern ein stabiler Markt, bemerkt Otmar Knoll, Handlungsbevollmächtigter der fairvesta Holding AG, fügt jedoch kritisch hinzu, dass die Gefahr bestehe, dass sich an manchen Orten der Mietmarkt nicht identisch entwickeln kann, was im ärgsten Fall in einer Immobilienblase enden könne.

Investitionen konzentrieren sich nach wie vor auf qualitativ gute Wohnobjekte in entsprechend positiv eingeschätzten Regionen, kommentiert Bernd Eder, Vertriebsleitung BHB Bauwert Holding. Neben der jeweiligen Bevölkerungsentwicklung sei die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit bei der Bewertung entscheidend, ergänzt Dr. Maurer. Das Saarland, das traditionelle Ruhrgebiet und Teile Nordhessens sind neben vielen ostdeutschen Regionen im Ranking weit unten platziert. Alterung und Wegzug sind hier die entscheidenden Einflussgrößen. Aufgrund seiner strategischen Lage erwähnt der JLL-Experte Rostock, „Emerging City“ des Ostens, als Positivbeispiel.

In diesem Zusammenhang gibt Dr. Cieleback zu bedenken, dass die hohe Nachfrage aber zu Preisen führe, die immer mehr Investoren auf Universitätsstädte und Regionalzentren ausweichen lassen würden. Denn diese Städte bieten bei vergleichbarem Risiko bessere Renditeperspektiven.

Nachhaltigkeit gewinnt an Bedeutung. Das Thema „Nachhaltigkeit“ ist omnipräsent und spielt demzufolge auch auf dem deutschen Wohnungsmarkt eine immer größere Rolle. „Insbesondere der Projektentwicklung kommt hierbei eine hohe Bedeutung zu. Bereits in der Entstehung der Wohnimmobilie können die entscheidenden Weichen in Richtung Nachhaltigkeit gestellt werden“, folgert Lüttger. Flächenpotenziale für neue wohnwirtschaftliche Projekte in lukrativen Lagen sind vielfach begrenzt, daher richte sich ein Augenmerk auf die energetische Sanierung von Beständen, resümiert Trumpp. Das Schlagwort „Energieeffizienz“ werde aktuell von politischer Seite ins Spiel gebracht, allerdings gelte es zu berücksichtigen, dass auch andere Faktoren wie Anbindung und Wohlfühlcharakter für den potenziellen Käufer Bedeutung hätten, insistiert Kracht. „Im Wohnungsbau muss daher Nachhaltigkeit mit dem Nutzwert konform gehen, denn gebaut bzw. saniert wird schließlich für den Nutzer“, pointiert der GRK-Vertriebsvorstand.

Fazit. Beim Ausblick auf den deutschen Wohnimmobilienmarkt muss den Investoren nicht angst und bange werden. Natürlich würden steigende Zinsen am Hypothekenmarkt und restriktives Agieren der Banken den positiven Trend vermiesen. Gleichwohl, so das Fazit von Walter, wird die Sehnsucht nach echten Werten und langfristiger Vermögenssicherung auch künftig dominieren. Die Stärke des hiesigen Wohnungsmarkts liegt auch darin begründet, dass er sich eben in seiner Breite positiv entwickelt hat. Viele Kapitalmarktanleger suchen nach Alternativen und investieren in börsenunabhängige Anlageformen, zieht Knoll als Fazit.

(Alexander Heftrich)