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Unternehmensmodell

Aus „alt“ mach „neu“!

Die Finanzkrise ist auch an den Immobilienmärkten nicht spurlos vorübergegangen, sie hat auch da Geschäftsmodelle gewogen und so manches für zu leicht befunden. Das Geschäft mit Privatisierungen und Aufteilungen großer Einheiten nach dem Muster der Kasseler Initiatorin IMMOVATION Immobilienhandels AG scheint sich dagegen zu bewähren: Sie schließt ihre zweite FondsKG vorzeitig.

„Keine Probleme: Es gibt genügend interessante Objekte auf dem Markt. Die Finanzierungen sind bei den Banken immer noch zu tragbaren Bedingungen zu bekommen. Der Abverkauf und die Vermietungen aus den Projekten laufen auch zufriedenstellend.“ Kein Zweifel, Matthias Adamietz, Vertriebsvorstand der IMMOVATION AG, hat mit dem Stand der Dinge in diesen für die meisten Marktteilnehmer schwierigen Zeiten wenig Gründe für laute Klagen. Es könnte natürlich besser sein, kein echter Unternehmer ist je rundherum zufrieden: Wenn er sich keine Optimierungspotenziale mehr vorstellen kann und keine Entwicklungsmöglichkeiten mehr sieht, degeneriert er zum Verwalter.

Die aktuellen Projekte auf der Agenda sind das Salamander-Gelände in Kornwestheim und ein ehemaliges Militärgelände („Jägerkasernen“) in Kassel. Gerade das Salamander-Projekt, das im florierenden Großraum Stuttgarts liegt, ist aus Anlageperspektiven hervorzuheben. Die Region um die schwäbische Metropole herum ist einer jener Wachstumsregionen, die wie München, das Rhein-Main-Gebiet oder Hamburg ganz klar zu den Gewinnern des anlaufenden demografischen Wandels gehört, der auf eine immer schärfere Differenzierung hinausläuft: Die insgesamt schrumpfende Bevölkerung konzentriert sich immer stärker in den wirtschaftlich attraktivsten Regionen. Der Rest des Landes wird ausgedünnt in einer Abwärtsspirale, wie sie schon länger aus dem strukturschwachen Gebieten bekannt ist. Die Abwanderung wird durch den Mangel an wirtschaftlicher Perspektive angestoßen und führt ab einem gewissen Punkt dazu, dass die Infrastruktur zu schrumpfen beginnt, weil Schulen geschlossen werden, Einzelhändler und Ärzte sich zurückziehen. Das treibt dann die Abwanderung wieder voran. Die Immobilienpreise werden in diesem Kontext ins Aschgraue sinken.

Dieser Prozess wird die Entwicklung in weiten Teilen Deutschlands dominieren, während die Wachstumszentren als Ziele der Wanderung profitieren, die ihnen ein lokales Bevölkerungswachstum bescheren. Dazu zählt aller Voraussicht nach auch der Standort Kornwestheim. Die laufenden Veränderungen und Umbrüche in der Bevölkerungs- und Siedlungsstruktur schaffen erst den Hintergrund für das Geschäftsmodell der IMMOVATION AG, die Objekte aus dem Bestand kauft, die ihre Macher für aussichtsreich halten. Diese werden dann in aller Regel wenigstens saniert und, soweit es mit einfacher Aufteilung getan ist, damit zum Verkauf hergerichtet. Wirklich spannend wird das Geschäft aber erst, wenn wie in den beiden genannten Projekten die Objekte erst entwickelt werden müssen, salopp gesagt: aus den „alten Buden“ etwa Neues entstehen soll. In Kornwestheim eine Mischung aus Wohn- und Gewerbebauten, die zusammen so etwas wie einen kleinen neuen Stadtteil ergeben.

Die IMMOVATION AG unterscheidet sich damit klar von den gerade seit Ausbruch der Krise ständig neu auf den Markt kommenden „Opportunisten“-Konzepten. Hier liegt allerdings eine Schwierigkeit des Geschäftes: Erste Voraussetzung für die arktische Abwicklung solcher Projekte ist ein ausreichendes Eigenkapital, um Kaufpreise und Investitionen in die Entwicklung „stemmen“ zu können. Dieses Geld beschaffen sich die IMMOVATION-Macher Matthias Adamietz und Lars Bergmann bei Anlegern. Sie kommen mit Genussrechten auf den Markt, die direkt der Muttergesellschaft der Gruppe zugeordnet sind, daneben werden geschlossene Fonds aufgelegt, die als Investoren Objekte übernehmen oder als Co-Investoren in die Projekte der Mutter einsteigen. Grundsätzlich ergibt sich eine nachvollziehbare Konstruktion einer Mutter-AG, die sich auf mehreren Wegen externes Eigenkapital sucht, um ihr Geschäft zu verbreitern. Da aber am Ende Gewinne wie Verluste auf irgendeinem Weg geteilt werden müssen, ergeben sich natürlich erklärungsbedürftige Beziehungen zwischen den einzelnen Gruppen und Beteiligten. Kurz: Das volle Programm der schwierigen Interessenkonflikte, die sich immer finden, wenn Unternehmensführung und Eigenkapital nicht vollständig in einer Hand zusammenliegen.

In diesem Kontext wachsen leicht Verdächtigungen, zumal wenn der Initiator in einem Markt agiert, in dem sich viele fragwürdige Anbieter tummeln. So haben die Verantwortlichen der IMMOVATION AG bereits ein Ermittlungsverfahren wegen des Verdachts „Schneeballsystem“ über sich ergehen lassen müssen. Es endete mit der Einstellung des Verfahrens: Es kam gar nicht erst zur Anklage und damit auch nicht zur Eröffnung eines Strafverfahrens – was in allerdings bekannt unseriösen Quellen im Internet bis heute anders behauptet wird.

Für den juristischen Erfolg mag hilfreich gewesen sein, dass ein Wirtschaftsprüfer nicht nur ein Handelsvolumen mit über 1.000 Objekten seit 1998 bescheinigte, sondern auf der Basis von 44 geprüften Fällen auf eine durchschnittliche Rendite von über 20 % bezogen auf das gesamte eingesetzte Kapital testierte.

Trotz des juristischen Erfolgs bleiben natürlich Probleme: „Wir müssen vor allem gegenüber den Banken immer mehr Auskünfte geben und entsprechende Nachweise bringen“, schildert Adamietz die Konsequenz, die letztlich auf höheren Aufwand und längere Bearbeitungswege hinausläuft. Zumal das juristische Ende den Strom der mitunter schon in den Surrealismus weisenden Verdächtigungen kaum gebremst hat. Verschwörungstheoretiker finden halt immer eine Bedrohung – ohne könnten sie gar nicht leben.

(Martin Klingsporn)