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Asien und Emerging Markets im Fokus

Auslandsimmobilienfonds

Auf der Suche nach neuen Chancen gehen die Initiatoren von geschlossenen Auslandsimmobilienfonds in die Schwellenländer, vor allem nach Asien. Aber nicht Mieteinnahmen stehen im Vordergrund, sondern Wertsteigerung und Verkaufsgewinne.

Geschlossene Immobilienfonds in den Schwellenländern? „Sind uns grundsätzlich nicht bekannt“, so wurde diese Frage vor fünf Jahren von Frank Heimsaat, damals Analyst bei der Scope Group, heute Vorstand der Zweitmarkt Plus AG, in einem Interview völlig korrekt beantwortet. Er hätte auch sagen können: „Gibt es nicht“. Denn damals hätte es schon sehr viel Phantasie bedurft, sich vorzustellen, dass geschlossene Immobilienfonds für Asien aufgelegt würden und platziert werden könnten.

Zu dieser Zeit wurde fast ausschließlich in Core-Immobilien investiert, die Erträge aus Mieteinnahmen ausschütten. „Und die Doppelbesteuerungsabkommen wurden abgeklappert“, wie es Werner Rohmert, Herausgeber des Immobilienbriefs, formuliert. Im Fokus der Auslandsimmobilienfonds standen Länder wie USA, Niederlande und Österreich (Großbritannien wurde erst später entdeckt), die mit hohen Steuerfreibeträgen lockten, so dass die Ausschüttungen weitgehend steuerfrei waren. Investitionsziele waren Länder mit entwickelten Immobilienmärkten, wenn diese auch nicht alle den hervorragenden Standard der USA erreichten.

Heute sind nicht weniger als 9 geschlossene Immobilienfonds auf dem Markt oder angekündigt, die ausschließlich in den asiatischen Ländern mit Schwerpunkt Indien und China investieren. Und 10 sind es, wenn man HCI Real Estate BRIC+ hinzunimmt, der sich zwar überwiegend in Asien (Indien, China), aber auch in Brasilien und Russland engagiert – bislang ebenfalls weiße Flecken auf der Landkarte der geschlossenen Immobilienfonds, wenn man von dem gescheiterten Dr. Görlich Projekt Haus Berlin in Moskau einmal absieht.
„Die BRIC-Story ist plausibel“, meint Dr. Ralf Friedrichs, Vorstandsmitglied der HCI Capital AG. „Diese Länder profitieren vor allem von den Megatrends Globalisierung und Deregulierung.“ Die Wachstumsraten in Indien und China sind enorm, die OECD traut der indischen Wirtschaft auf Jahre ein Wachstum von über 10 % zu. China bemüht sich, den Boom etwas zu bremsen, um eine Überhitzung und daraus erwachsende volkswirtschaftliche Schäden z. B. für die Umwelt zu vermeiden. Gleichwohl liegt das Wachstum des Bruttoinlandsprodukts über 11 %. Und auch Malaysia, Thailand, Indonesien und Südkorea wachsen nach Schätzungen der Deutschen Bank Research zwischen 2006 und 2020 bis zu drei Mal so schnell wie die Bundesrepublik.
„Die wirtschaftlichen Rahmendaten in Asien zeigen steil nach oben, mit entsprechenden Konsequenzen für die Immobilienmärkte“, konstatiert Michael Kohl, Senior Tax Manager bei Ernst & Young AG. Für die asiatischen Länder, vor allem China und Indien, sieht er ein hohes Wachstumspotenzial in allen Immobiliensegmenten. „Der Bedarf an Wohnungen, Einzelhandels- und Logistik-Flächen ist riesig, auch für Büros und Hotels besteht erhebliches Potenzial." Schon vor mehr als einem Jahr hat die Ernst & Young AG Indien als möglichen Standort für Immobilieninvestitionen analysiert, und zahlreiche Investoren nutzten die Chance, sich im Rahmen von zwei Informationsreisen, die das Beratungsunternehmen nach Indien veranstaltet hat, vor Ort zu informieren.
Nicht dabei war allerdings MPC Capital, die aber bei der steuerlichen Konzeption die Dienste von Ernst und Young genutzt hat. MPC hatte Indien zuvor auf eigene Faust und auf einem kleinen Umweg entdeckt. Bei der Entwicklung von strukturierten Produkten (Zertifikaten), die MPC über die Tochter Assentus Bank anbietet, stützt sich MPC schon lange auf das Know-how des Inders Jay Oberai, Inhaber der Synergie Asset Management in der Schweiz. Da lag es nahe, mit Hilfe von Oberai, der über exzellente Beziehungen zur Regierung verfügt, Indien für Immobilieninvestments zu erschließen. MPC gründete mit Oberai die Joint Venture MPC Synergie Real Estate AG in Delhi. „Professionelle und vor Ort ansässige Partner sind unerlässlich, um die Chancen auf dem Subkontinent richtig einzuschätzen und zu nutzen", meint Ulrich Oldehaver, Vorstand der MPC Capital AG. Über Oberai wurde der Kontakt zu AKME, einer erfahrenen Projektentwicklungsgesellschaft hergestellt, mit der zusammen der MPC Sachwert Rendite- Fonds Indien in Bangalore Ludhiana (350 km nördlich von Delhi) und Mohali/Chandigarth (260 km nördlich von Delhi) Wohnanlagen errichtet.

Nicht nur das enorme Wachstum spricht für Investitionen in China und Indien. „Immer mehr Inder ziehen in die Großstädte“, konstatiert Oldehaver. Heute gäbe es 35 Städte in Indien mit mehr als 1 Mio. Einwohnern, in 10 Jahren werden es mehr als 75 Städte sein. Auch in China hält die Völkerwanderung in die Städte an. Aber in Indien wohnen erst 25 % der Bevölkerung in den Städten, in China sind es immerhin schon 40 % – jedoch immer noch deutlich weniger als in Osteuropa (60 %). Die Menschen, die in die Städte drängen, brauchen also Wohnungen. „Aber das enorme Wirtschafts- und Bevölkerungswachstum bedeutet auch steigende Konsumausgaben und zusätzliche Nachfrage nach Einzelhandelsflächen sowie zunehmende Beschäftigung im Dienstleistungsgewerbe und steigender Bedarf an Büro- und Logistikflächen. Und die Ausweitung des Ge - schäftsverkehrs sowie ein steigendes Tourismusaufkommen machen den Bau neuer Hotels notwendig“, meint Günter Ress, Vorstand der Commerz Real AG. Der CFB-Fonds 164 Asia Opportunity I investiert daher in alle Nutzungsarten. Und der Bayernfonds Asien 1 - Asia Growth tut noch ein Übriges. Er wird außer in Immobilien auch in die Assetklasse Infrastruktur anlegen.
Die Konkurrenten fokussieren sich nicht nur auf ein Land – wie MPC – sondern auf den gesamten asiatischen Raum, wenn auch bei allen ein gewisser Schwerpunkt bei Indien und China liegt, die als Back Office und Werkbank der Welt gelten. Gemeinsam ist allen Fonds, dass sie wie auch MPC mit Partnern zusammenarbeiten, die die asiatischen Immobilienmärkte kennen und ein entsprechendes Netzwerk in den Ziel ländern haben:

• Bayernfonds Asien 1 - Asia Growth hat sich die Dienste von ICICI Home Finance Company Limited für den indischen Markt gesichert. Diese ist die Tochtergesellschaft der ICICI Bank, der zweitgrößten Bank Indiens. Für den Zugang zu den anderen dynamischen Immobilienmärkten Asiens soll die Pacific Star Group sorgen, die in Peking, Shanghai, Bangkok und Kuala Lumpur vertreten ist und Filialen in Mumbai, Seoul, Tokio und Sydney plant.


• Asia Opportunity von Commerz Real investiert zusammen mit institutionellen Anlegern in den LaSalle Asia Opportunity Fund III. Es handelt sich um den vierten Asienfonds von LaSalle, die über eine 30-jährige Erfahrung in Asien und ein dementsprechendes Netzwerk verfügen.


• HCI Real Estate BRIC+ investiert über zahlreiche Zielfonds in den BRIC-Ländern, von denen vier bereits gezeichnet wurden (für je eines der BRIC-Staaten). Ausgesucht werden diese von der Townsend Group, die in der Auswahl und dem Controlling von Zielfonds eine weltweit führende Stellung einnimmt. Mit Townsend arbeitet HCI auch bei dem HCI Real Estate Growth USA 1 zusammen.

In den meisten Fällen handelt es sich um Dachfonds, die in mehrere Zielfonds investieren. Die Zielfonds verfolgen ohne Ausnahme opportunistische Strategien, vor allem Projektentwicklungen, aber auch Revitalisierungen. Diese Strategien beinhalten höhere Risiken als die Core- Immobilien, bei denen die Erträge auf Grund von langfristigen Mietverträgen vergleichsweise exakt zu prognostizieren sind. „Opportunistische Strategien sind auf Wertsteigerung ausgerichtet, die durch Verkäufe realisiert werden“, erläutert Hans-Georg Acker, Geschäftsführer der Wealth Management Capital Holding. Daher werden mit Ausnahme der Alternative A beim MPC-Indienfonds keine jährlichen Ausschüttungen prognostiziert. Bei Projektentwicklungen besteht auch die Gefahr, dass die Nachfrage falsch eingeschätzt wird und dass sich Vorhaben nicht wie geplant durchführen lassen. Oder es werden in unmittelbarer Nachbarschaft Objekte erstellt, die ein früher erstelltes Gebäude unattraktiv machen.

Erhöhte Risiken liegen aber auch in der fehlenden Transparenz der asiatischen Immobilienmärkte. In China ist das Eigentumsrecht an Grund und Boden nicht gesichert. „In Indien, das ein angelsächsisches Rechts- und Rechnungslegungssystem hat, ist aber die Durchsetzung von Ansprüchen vor Gericht oft mühsam und zeitraubend, weil ein gravierender Mangel an Richtern besteht“, erläutert Dr. Wolfgang-Peter Zingel vom Südasien-Institut der Universität Heidelberg.

Besondere Steuervorteile, wie sie die Anleger von geschlossenen US-Core- Immobilienfonds gewohnt waren, gibt es nicht. Oft erfolgen die Ausschüttungen aus Erträgen, die im jeweiligen Zielland schon versteuert worden sind. So fällt z. B. für das Joint Venture in Indien eine Körperschaftssteuer von 34 % an. Die in Indien versteuerten Erträge können dann unter bestimmten Voraussetzungen steuerfrei an den deutschen Anleger ausgezahlt werden.

Die meisten Fonds haben die Zertifikatestruktur gewählt. Der Veräußerungserlös der Zertifikate unterliegt der Abgeltungssteuer von 25 %. Der Anleger hat aber anders als bei US-Immobilienfonds in den asiatischen Zielländern keine Einkommensteuererklärung abzugeben. Aber die Erträge, die ihm zufließen, sind in der Regel in dem Land versteuert worden, in dem sie erzielt wurden. Gleichwohl glauben die meisten Anbieter, dem Anleger eine Rendite nach Steuern von 10 und mehr Prozent in Aussicht stellen zu können.

(Dr. Leo Fischer)