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Finanzierungen

Bankenkrise 2.0

Als wir vor einigen Wochen dieses Thema für die aktuelle Ausgabe eingeplant haben, sahen wir zwar ein aktuelles Thema, das gerade auch für die Anbieter von Immobilienprodukten wichtig sein würde, das sich jetzt immer deutlicher abzeichnende Risiko einer neuen Krise hat uns dann doch überrascht. Im Bankenmarkt drohen Verhältnisse, wie wir sie zuletzt im Herbst 2008 direkt nach dem Zusammenbruch der US-Investmentbank Lehman gesehen haben.

Der Chart mit den Risikoprämien im Finanzmarkt zeigt ziemlich deutlich, wie nahe die aktuelle Lage auf den Finanzmärkten schon wieder den Verhältnissen im Gefolge der Lehman-Pleite kommt: Die Banken verleihen ihre freie Liquidität lieber kurzfristig mit einer Rendite nahe null an den Finanzminister, als bei einer anderen Bank wenigstens die halbe Inflationsrate hereinzuholen. Ganz wie Ende 2008 gilt auch jetzt wieder: Die Banken trauen sich nicht mehr gegenseitig über den Weg und werden auch bei der Kreditgewährung außerordentlich vorsichtig und wählerisch. Die von Schuldnern mittlerer Qualität geforderten Renditen steigen derzeit rapide an, wie die Prämie der BBB-Anleihen klar macht. So kräftig kann die Notenbank vom Leitzins her gar nicht gegensteuern, dass die faktische Zinserhöhung für viele gewerbliche Schuldner noch aufzuhalten wäre.

Damit schlägt sich die Kette schlechter Nachrichten nieder, die mit der völlig verfehlten und in sich widersprüchlichen Politik der Bundesregierung in der Schuldenkrise beginnt und über die herabgestuften Ratings deutscher Landesbanken bis hin zu den Studien führt, die sich abzeichnende Finanzierungslücken analysieren. Mit Letzterem tat sich vor allem die Maklerfirma DTZ hervor, die ein Papier veröffentlichte, demzufolge sich für Europa eine Refinanzierungslücke („funding gap“) in den Jahren 2012 bis 2014 in der Größenordnung von 122 Mrd. Dollar bei den Finanzierungen gewerblicher Immobilien auftut. Sie entsteht aus der Differenz zwischen dem aus kommenden Fälligkeiten abgeleiteten Finanzierungsbedarf und den voraussichtlich zur Verfügung stehenden Mitteln. Beim Mittelaufkommen macht sich bemerkbar, dass der Verbriefungsmarkt immer noch sehr eng und störanfällig ist. Wenn aber hier nicht mehr genügend Investoren für das Sortiment von Pfandbrief bis CMBS gefunden werden, fehlt die für das Neugeschäft unbedingt notwendige Liquidität.

Wie schnell sich dieser Markt gedreht hat, lässt sich an den Berichten der HSH-Nordbank nachvollziehen: Die deutschen Hypothekenbanken verzeichneten noch im ersten Halbjahr kräftige Umsätze im Verbriefungsmarkt, die in den ersten acht Monaten bis August ein größeres Volumen platzieren konnten als im ganzen Jahr 2010. Danach brach die Aktivität ein unter dem Eindruck der sich wieder aufschaukelnden Schuldenkrise.

Und nun kommen noch die Konsequenzen der Ratingabstufung bei den Landesbanken hinzu. Denn die Ratingagenturen sind nach der US-Immobilienkrise dazu übergegangen, auch bei Verbriefungspapieren wie eben auch Pfandbriefen – deren Qualität in erster Linie von den unterlegten Sicherheiten abhängt – auch die Bonität der Emittenten einzubeziehen: Hier erschweren die gesenkten Ratings unmittelbar das Refinanzierungsgeschäft der betroffenen Landesbanken, die als Kreditgeber gerade bei den Immobilien eine zentrale Rolle spielen.

Die Konsequenzen aus diesen Entwicklungen werden auf die Kreditnehmer ausstrahlen: Da die Risikoübernahme durch höheren Vorsorgeaufwand teurer wird, prüfen die Banken die Risiken ihrer Engagements schärfer und gewichten die Risiken bei den Vergabeentscheidungen höher. Konsequenz: Die Anforderungen an das Eigenkapital der Initiatoren werden steigen und ebenso die an die Qualität der Konzeptionen: Das Tuning der Investments durch hohe Finanzierungshebel und die kleine Währungsspekulation durch Fremdwährungsdarlehen werden nicht mehr so leicht akzeptiert werden wie bisher. Denn die Bank war beim Risiko zwar schon immer mit dabei, aber zukünftig muss sie dafür mehr bezahlen.

Kreditvolumen abbauen oder Eigenkapital beschaffen?

Die Maklerfirma DTZ hat jüngst eine Refinanzierungslücke bei den Immobilienkrediten in der Größenordnung von 122 Mrd. Dollar für die Jahre 2012 bis 2014 ausgemacht. Wir baten die Rentenmarktanalystin Kathrin Clasen (HSH-Nordbank) nach ihrer Einschätzung. Ist das nur Panikmache oder kommt hier tatsächlich ein neues Problem auf den deutschen und europäischen Markt zu?

„Diese Zahlen möchte ich im Einzelnen nicht kommentieren. Generell lässt sich aber sagen, dass zurzeit die Refinanzierungsmöglichkeiten für Banken durch die Zuspitzung der europäischen Schuldenkrise stark beeinträchtigt sind. Das betrifft auch den deutschen Pfandbriefmarkt, wo es seit Wochen kaum mehr Emissionen gegeben hat. Hält diese schwierige Fundingsituation länger an, schränken sich die Möglichkeiten der Banken zur Kreditvergabe ein. Und auch von anderen Seiten weht den Banken der Wind entgegen. So hat Moody’s gerade die Ratings deutscher Landesbanken gesenkt. Das setzt tendenziell die Pfandbriefratings unter Druck, auch wenn bislang noch keine entsprechenden Herabstufungen vorgenommen wurden. Darüber hinaus stellt die Aufsicht – u. a. anlässlich des jüngsten Stresstests – für die Zukunft höhere Anforderungen an die Eigenkapitalausstattung der europäischen Banken. Da bei einer anhaltend angespannten Lage auf den Finanzmärkten die Aufnahme von Eigenkapital in dem erforderlichen Ausmaß schwierig sein dürfte, könnten einige Banken gezwungen sein, ihre Bilanzsumme zu reduzieren, um die Kapitalausstattung zu verbessern.“

(Martin Klingsporn)

Fotomontage: © olly, K.-U. Häßler - Fotolia.com