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Baufinanzierung

Kaum jemand ist in der Lage, eine Immobilienfinanzierung bar darzustellen. Dabei stoßen bei der Frage der richtigen Baufinanzierung oft unterschiedliche Interessen aufeinander. Was man wissen sollte und wie selbst Rentner und Freiberufler an den Kredit für die eigenen vier Wände kommen, zeigt dieser Beitrag auf.

Bauinvestitionen und deren Finanzierung sind praktisch immer langfristig angelegt. Die Kapitalbindung in den Objekten zieht sich über mehrere Jahrzehnte hinweg. Die Fristen für das Ansparen des benötigten Eigenkapitals wie auch die Rückführung der Fremdfinanzierungen ziehen sich ebenfalls über viele Jahre hin. Fragen einer langfristig stabilen Schuldner-Bonität sind daher aus der Sicht der Anbieter von Baufinanzierungen besonders wichtig. Aus dem Blickwinkel der privaten Kundschaft spielt dagegen die Verfügbarkeit eine zentrale Rolle. Diese von beiden Seiten diffizile Konstellation zeigt sich nicht zuletzt darin, dass für die Baufinanzierung ein weitgehend eigenständiges Instrumentarium entwickelt wurde.

Bausparkasse, Hypothekenbank oder Bank? Bausparkassen und Hypothekenbanken bieten im Grundsatz nichts anderes an als Banken. Bausparverträge sind letztlich nur in Sparplänen zusammengefasste Anlagemöglichkeiten und Hypotheken unterscheiden sich nur durch die Besicherung per Grundschuld vom normalen Ratenkredit. Angesichts der gewaltigen Verschiebungen im deutschen Kreditgeschäft ist es kaum mehr erstaunlich, dass immer mehr Kreditinstitute in diesem Markt Geschäfte machen wollen. Denn die Unternehmensfinanzierung als traditionell wichtigstes Standbein fällt seit Jahren rapide ab: Die gewerblichen Unternehmen haben laut Finanzierungsrechnung der Bundesbank in den letzten Jahren ihren Kreditbestand jeweils um zweistellige Milliardenbeträge zurückgefahren. Zuwächse im Kreditgeschäft waren nur beim Staat oder der privaten Kundschaft möglich. Aktuell wird die private Baufinanzierung nur noch etwa zur Hälfte von spezialisierten Instituten wie Bausparkassen und Hypothekenbanken erbracht, die eigenständigen Regulierungen unterliegen (siehe Grafik).

Wie fast immer, wenn aufwändige Arrangements benötigt werden, findet man eine Variante des „Zitronenmarktproblems“ als Ursache: Die Kreditgeber müssen nicht nur die „guten“ von den „schlechten“ Kreditnehmern unterscheiden, sondern auch verhindern, dass sich die Qualität während der Laufzeit ändert – exakt das, was als „moral hazard“ (moralische Risiken) unterschrieben wird. Angesichts der langen Bindungsfristen ist nicht so sehr der momentane Stand der Bonität, sondern deren langfristige Perspektive von Bedeutung. Ein probates Mittel ist natürlich immer die Stellung von Sicherheiten: Wenn das Risiko der Kreditgeber wenigstens zum größeren Teil abgedeckt werden kann, ist viel gewonnen. Zumal, wenn damit eine Bindung für den Kreditnehmer entsteht. Aus Sicht des Kreditgebers kommt es sehr stark auf das Wohlverhalten an, also die Bereitschaft, Störungen in der Abwicklung möglichst schnell und einvernehmlich zu beseitigen. Eine fühlbare Sanktion wie die Möglichkeit, bei einem Kreditausfall sofort in das persönliche Vermögen vollstrecken zu können, statt sich um die langwierige Verwertung der Sicherheit kümmern zu müssen, sorgt für eine Gleichrichtung der Interessen.

Verfügbarkeit. So leicht die speziellen Regelungen für diese Finanzierungen nachzuvollziehen sind, so schnell wird übersehen, dass im Alltagsgeschäft damit „Verfügbarkeit“ zum Schlüsselproblem wird: „Gute“ Kunden rutschen leicht durch das Sieb der Standard- Bedingungen, weil ihnen bestimmte Merkmale fehlen (etwa zu wenig verwertbares Vermögen, das als Sicherheit dient), oder aber weil sie die falschen Merkmale aufweisen, wie etwa zu hohes Alter oder ein gegebenes hohes Einkommen als zu unsicher über die Zeit erscheint. Unterm Strich ergibt sich hier eine Rationierung der Kundschaft, die eine vollständige Ausgrenzung ganzer Gruppen von Nachfragern bedingt, die ihre Lage auch nicht durch das Angebot höherer Zinsen (Preise) verändern kann. Diese Konstellation schafft Anreize, durch Produkt-Innovationen neue Zugänge für bisher ausgeschlossene Kundengruppen zu schaffen, weil erwartet werden darf, dass diese Kundengruppen eine zusätzliche Prämie zum Marktpreis zahlen würden, um überhaupt Zugang zum Produkt „Baufinanzierung“ zu erhalten. Das gilt etwa für viele, die kein nennenswertes Eigenkapital zur Verfügung haben. Das Hauptproblem in der Abwicklung einer Baufinanzierung ist zwar die laufende Belastung, aber wer keine ausreichenden Eigenmittel zu bieten hat, weil nicht rechtzeitig mit dem Ansparen begonnen wurde, muss mit großen Schwierigkeiten und zusätzlichen Belastungen rechnen, wenn das Objekt vollständig fremdfinanziert werden soll. Die Kreditgeber verzichten in solchen Fällen auf ein Stück Sicherheit, das durch den Eigenanteil erbracht wird, und können daher im Fall des Scheiterns lediglich auf den Erlös aus der Verwertung des Objekts rechnen. Wohl nicht zuletzt aus diesem Grunde gilt etwa bei der DSLBank, einem der großen Immobilien- Finanzierer, der Grundsatz: Finanzierungen bis zu 100 Prozent sind möglich, wenn zumindest die Nebenkosten wie Makler- und Notargebühren oder die Grunderwerbsteuer von der Kundschaft aus eigenen Mitteln bestritten werden können, wie DSL-Bank Sprecherin Iris Laduch bestätigt. Je nach Umständen müssen also etwa 6 bis 10 Prozent an Eigenmitteln bereitstehen. Effekt dieser einfachen Regel bei konsequenter Anwendung: Die Kreditmittel werden ausschließlich für die werthaltige Substanz genutzt. Bei der DSL-Bank wird jedenfalls klar nach dieser Regel verfahren: „Kommt eine Unterlegung der Nebenkosten mit Eigenkapital oder Zusatzsicherheiten nicht in Betracht, kann die Finanzierung nicht dargestellt werden“, stellt Laduch klar. Eine schwierige Kundschaft mit Zugangsproblemen zu Baufinanzierungen sind Selbständige und Freiberufler. Hintergrund: Die bei diesen Kunden ungleichmäßigen, von Monat zu Monat schwankenden Einkommensverläufe gelten als zusätzliches Risiko, das entweder direkt zum Ausschluss führt oder aber indirekt, weil zusätzlicher Bearbeitungsaufwand getragen und bezahlt werden muss. Während fest angestellte Arbeitnehmer zur Kreditprüfung kaum mehr als einen Gehaltsnachweis mitbringen müssen, werden von Selbständigen im Normalfall die jüngsten zwei bis drei Einkommensteuerbescheide verlangt und zusätzliche Daten zur aktuellen Entwicklung ihres jeweiligen Geschäftes, etwa ein vom Steuerberater bestätigter aktueller (Zwischen-) Abschluss. Hinzu kommen dann zuweilen noch Anforderungen wie „mindestens seit fünf Jahren erfolgreich tätig“. Obwohl eigentlich jeder inzwischen weiß, dass es jenseits der Beamtenstellen heute praktisch keine sicheren Arbeitsplätze mehr gibt, machen die Banken hier in der Regel einen Unterschied: Selbständige gelten als weniger sichere Kreditnehmer, die – wenn überhaupt – nur dann eine private Baufinanzierung erhalten, wenn sie verschärfte Konditionen in Form von Zins-Zuschlägen oder Zusatzsicherheiten akzeptieren. Ein insgesamt höheres Einkommensniveau beruhigt die Banker in aller Regel nicht.

Da haben es die „Älteren“ manchmal sogar leichter: Wer als Rentner ein festes Einkommen nachweisen kann, gilt zwar auch als „Problemfall“, dieser ist aber meist leichter zu lösen als bei einem Selbständigen. Die Banker bauen dabei auf die Blüm´sche Behauptung „die Rente ist sicher“. Und für Kreditsachbearbeiter gibt es nichts Überzeugenderes als sichere Einkommens- ströme. Wer im Rentenalter Verpflichtungen mit einer Laufzeit von über 10 Jahren eingeht, muss dennoch entweder ein starkes Gottvertrauen oder eine gute Lebensversicherung mitbringen: Auch hier ist der Zeitrahmen des Einkommens das Maß aller Dinge. Da hilft natürlich auch unbelastetes Vermögen. Und letzteres funktioniert häufig, weil „Darlehensnehmer, die im Rentenalter ihre Finanzierung beginnen, ausreichend mit Eigenkapital ausgestattet sind“, wie DSL-Sprecherin Laduch erläutert. Eine andere Möglichkeit, die begrenzte Zeitperspektive aufzufangen, besteht darin, einen weiteren, jüngeren Kreditnehmer in den Vertrag mit aufzunehmen. Allerdings warnt Bernd Müller, als einer der wenigen öffentlich bestellten Sachverständige für private Baufinanzierungen, hier vor einem in der Praxis wohl häufiger vorkommenden Fehlschluss „Jung sein reicht für sich genommen nicht, der zweite Kreditnehmer muss auch in der Lage sein, den Kredit tatsächlich zu bedienen.“ Vor diesem Hintergrund ist wohl auch erst die volle Bedeutung der Berufsunfähigkeitsversicherung (BU) im Rahmen solcher Finanzierungen nachvollziehbar: Da es immer nur auf die Tragfähigkeit der laufenden Belastung und Bedienung der Kredite über viele Jahre ankommt, ist die BU mindestens genauso wichtig wie eine Lebensversicherung.

Tilgung durch Fondssparen.Weiter auf dem Markt sind auch noch immer Modelle, die eine Kombination von Baukredit mit Kapitallebens- (KLV) oder Rentenversicherungen anbieten, zuweilen sogar in Kombination mit einer Fondspolice. Diese Modelle wurden im Hinblick auf den Steuereffekt konzipiert, der sich aus dem Steuerprivileg für Lebensversicherungen ergab: Bei vermietetem Wohnraum können die Zinszahlungen steuerlich geltend gemacht werden, die Tilgungsanteile nicht. Bleibt das Darlehen selbst tilgungsfrei und wird stattdessen eine Police bedient, ist die steuerlich begünstigte Tilgung durch die Hintertür hergestellt. Ein reiner finanzieller Vorteil ist mit solchen Kombinationen nur erzielbar, wenn die Verzinsung auf die Spar- bzw. Kapitalanteile den Kreditzinssatz tatsächlich übersteigt. Davon kann zumindest im KLV-Bereich kaum mehr die Rede sein, die Ablaufleistungen gehen ebenso deutlich zurück wie der Garantiezins. Hier gibt es bereits häufiger das Problem, dass die Ablaufleistung aktuell fälliger Policen nicht mehr zur ursprünglich geplanten Tilgung ausreicht. Vor 10 Jahren noch wurde hier mit Erträgen von durchschnittlich 7 Prozent kalkuliert. In den letzten Jahren erzielten die Lebensversicherer kaum mehr als die Hälfte davon. Und Fondssparen zur indirekten Tilgung, ob nun durch eine Fondspolice oder durch einen Sparplan, läuft letztlich auf eine Börsenspekulation mit noch höheren Risiken hinaus.

Risiko nach Zinsfestschreibung. Da ist es in aller Regel sinnvoller, den Zeitrahmen der Abwicklung durch schnelle Tilgung zu verkürzen und damit Risiken zu minimieren, was gerade in der aktuellen Niedrigzinsphase gilt: Der langfristige durchschnittliche Sollzins für Baugeld liegt bei 8 %. Wer bei den aktuell günstigen Konditionen heute abschließt, sollte sich über die Konsequenz klar sein: Nach 10 Jahren stehen bei der üblichen Tilgung von anfänglich 1 % zuzüglich ersparte Zinsen von je 100.000 Euro immer noch rund 85.000 Euro offen. Diese 85.000 Euro verzinst zum Mittelwert 8 % ergeben eine Zinsbelastung von 6.800 Euro im Jahr, liegt also höher als die heute zu leistende aktuelle Verzinsung zwischen 4 und 5 % auf den vollen Kredit. Trotz Tilgung sind also steigende Zinsbelastungen einzukalkulieren für die Zeit nach einer Zinsfestschreibung über 10 Jahre. Da ist sicherlich vernünftiger, den durch die niedrigen Zinsen gegebenen Spielraum zur schnelleren Tilgung zu nutzen. Auch hier wäre der Vertrieb gefragt, mit entsprechender Aufklärung für das richtige Risikobewusstsein zu sorgen.


Die Prohyp GmbH in München ist eine 100%ige Tochtergesellschaft der Interhyp AG, dem größten unabhängigen Anbieter für private Baufinanzierungen in Deutschland. FINANZWELT sprach mit Marcus Rex, Geschäftsführer Prohyp GmbH.

FINANZWELT: Welche Auswirkungen merken Sie durch die Abschaffung der Eigenheimzulage?

REX: Sicher hat die Abschaffung der Eigenheimzulage – neben der extrem günstigen Zinssituation – Ende letzten Jahres zu einem enormen Nachfrageboom und zu einem spürbaren Vorzieheffekt geführt. Das spürt man auch bei Quantität und Qualität der Kundennachfrage in diesem Jahr: So interessieren sich Kunden nun verstärkt für alternative Förderungsprogramme, wie das KfW- Darlehen. Außerdem werden gerne alternative Finanzierungsformen wie Kombi-Darlehen oder variable Darlehen gewählt, da diese eine oftmals günstigere Monatsrate als ein konventionelles Annuitätendarlehen bieten.

FINANZWELT: Welche Empfehlungen geben Sie an Vermittler, was die Erhöhung der Mehrwertsteuer anbelangt? Werden die Kaufpreise von Immobilien aus Ihrer Sicht hierdurch wirklich anziehen?

REX: Die Mehrwertsteuererhöhung wird sicher Preiseffekte nach sich ziehen: Auch wenn die Erhöhung vermutlich nicht überall an die Kunden weiter gegeben werden kann, dürften sich in den guten Lagen Immobilien verteuern, zudem steigen Baukosten oder auch Nebenkosten wie Maklergebühren 1:1 an.

FINANZWELT: Wie würden Sie dieses Thema im Kundengespräch einfließen lassen?

REX: Unsere Empfehlung hier ist ganz klar: Wer grundsätzlich erwägt, Immobilieneigentum zu erwerben, sollte handeln und jetzt die Immobilie aussuchen und sich die günstigen Zinsen sichern, auch um vorschnelles Handeln zu überhöhten Preisen kurz vor Jahresende zu vermeiden.

FINANZWELT: Wie können sich Vermittler im derzeitigen Wettbewerb um Baufinanzierungsangebote am besten positionieren? Welche Servicetools stellen Sie zur Verfügung?

REX: Die selbstverständliche Bindung der Kunden an die Hausbank nimmt immer stärker ab – und genau hier können Vermittler mit attraktiven Konditionen, unabhängiger Auswahl und Beratung und perfektem Service punkten. Prohyp hilft dabei: Mit der Einkaufsmacht von über 3 Mrd. Euro vermitteltem Volumen in 2005 im Rücken profitieren Prohyp-Partner von sehr guten Konditionen; zudem bieten wir Zugriff auf das Leistungsspektrum von mehr als 40 Banken. Vor allem aber bekommt der Prohyp-Partner – und das ist einmalig unter den Baufinanzierungspartnern für Profis – EINEN persönlichen Ansprechpartner. Dieser Baufinanzierungsexperte hilft ihm, die optimale Lösung für den Kunden zu finden und umzusetzen.

FINANZWELT: Viele Vermittler trauen sich nicht an das Thema Baufinanzierung heran. Es wird als zu komplex empfunden. Zudem finden einige Vermittler nicht die richtige Kundenansprache sowie Strategie zur Kundenerschließung. Was raten Sie?

REX: Wir raten diesen Vermittlern, dieses enorme Geschäftspotenzial der Baufinanzierung nicht liegen zu lassen – die Chancen überwiegen Aufwand und Risiken deutlich, wenn man den richtigen Partner hat. Gerade Prohyp bietet mit individueller Unterstützung durch erfahrene Experten einen einfachen Weg, sich die Baufinanzierung zu erschließen. Und auch der Zugang ist leicht – denn neben der Onlineanwendung www.prohyp.de steht auch der Faxweg offen. Zudem raten wir unseren Partnern, sich nicht passiv zu verhalten, sondern die Baufinanzierung aktiv zur Kundengewinnung einzusetzen. Auch dabei stehen wir ihnen mit Rat und Tat zur Seite.

(Michael Oehme / Dr. Martin Klingsporn)