Zurück zur Übersicht

Immobilienkapitalanlagen brauchen ein Gesicht – die Architekten wissen es

Bauhaus oder Bauhaus?

Insider wissen es schon etwas länger, was die Vermittler von Kapitalanlagen erst seit Kurzem spüren: Der Anleger hat die Eigentumswohnung wieder entdeckt. Diese Anlageform war zuletzt in den Jahren 1994 bis 1998 Favorit auf den Hitlisten verschiedener Kapitalanlageformen. Das Fördergebietsgesetz hatte es möglich gemacht! Die massiven steuerlichen Vergünstigungen beim Erwerb einer Eigentumswohnung in den neuen Bundesländern und in Westberlin erschlossen den Beratern eine neue Zielgruppe im gut verdienenden Mittelstand. Waren bis dato nur Spitzenverdiener an steuerlichen Anlagen interessiert, erwerben nun auch Bezieher mittlerer Einkommen Immobilienanlagen an Standorten wie Rostock, Eisenach oder Königs Wusterhausen. Woran sie vorher nicht im Traum gedacht hätten.

Die Chance, die Steuerlast über mehrere Jahre möglicherweise auf Null zu senken, wollte man sich nicht entgehen lassen. Der Erwerb einer solchen Eigentumswohnung als Vehikel zur Steuerersparnis entwickelte sich dann leider in vielen Fällen nicht wunschgemäß. Für Wohnanlagen auf der grünen Wiese fehlte die entsprechende Mieternachfrage. Aber auch in guten Stadtlagen sahen sich die Anleger nicht selten Störungen bei der Fertigstellung oder technischen Mängeln ausgesetzt, die erst nach Übergabe aufgetreten waren. Viele Anleger waren mit der Bewirtschaftung ihrer Wohnungen in den neuen Bundesländern schlicht überfordert. Die Vermittler konnten hier nur selten helfen. Die daraus resultierende Verstimmung der Anleger führte in der Folgezeit zu einer nachvollziehbaren Abkehr der Vertriebe von der Vermittlung von Eigentumswohnungen.

Zwischenzeitlich sind einige Jahre vergangen. Anleger, die auf seriöse Partner mit langjährigen Erfahrungen gesetzt hatten, sind mit ihren Investitionen heute durchgängig zufrieden. Nicht wenige Standorte haben sich zwischenzeitlich sogar zu städtebaulichen Perlen entwickelt, die es mit vergleichbaren Großstädten in den alten Bundesländern leicht aufnehmen können. Zwar sind auch hier nicht alle optimistischen Mieterwartungen eingetroffen, jedoch sind die Märkte in den innerstädtischen Lagen von Dresden, Leipzig, Erfurt usw. auf einem Niveau zwischen 5,50 Euro und 6,- Euro ausgeglichen. Alle Wohnungen mit zeitgemäßen Grundrissen und einer modernen Ausstattung sind vermietet. In einigen wenigen Standorten wie z. B. in Potsdam, in der Nauener oder in der Berliner Vorstadt, aber auch sicher in den guten Wohnvierteln von Dresden sind schon jetzt erhebliche Wertsteigerungen absehbar.

Wer sich damals nicht von den Steuervorteilen blenden ließ und die große Auswahl zur konsequenten Selektion von Lagevorteilen genutzt hat, ist zwischenzeitlich von der Richtigkeit seiner damaligen Entscheidung überzeugt. Die prospektierten Steuervorteile – in anderen Anlagearten später nicht selten durch die Finanzbehörden eingeschränkt – sind durchgängig eingetroffen. Solide Partner bieten den Anlegern den gewünschten Vor-Ort-Service mittlerweile in guter Qualität. Bei vielen Investoren hat sich das Bewusstsein eingestellt, die durch die historische Entwicklung bedingten Chancen gut genutzt zu haben.

Möglicherweise ist das überraschende Comeback der Stuckaltbauten als Kapitalanlage mit steuerlichen Anreizen mit der spürbar angestiegenen Kundenzufriedenheit zu erklären. Die Freude am Flair eines topsanierten Gebäudes aus der Gründerzeit mit seinen großzügigen Raumfluchten und den vielen unwiederbringlichen Details haben die anfänglich mit dem Erwerb verbundenen Störungen vergessen gemacht.

Einige Großvertriebe berichten bereits über eine 100%ige Steigerung ihrer Absatzzahlen gegenüber dem Halbjahreszeitraum des Vorjahres. Von dieser Entwicklung dürften gerade auch die Vertriebe in jüngster Zeit profitiert haben, die ein Angebot in der deutschen Hauptstadt hatten. Der Stuckaltbau in den Szenegebieten Prenzlauer Berg, Friedrichshain und demnächst auch Lichtenberg ist zumindest am Prenzlauer Berg weitgehend ausverkauft. Anschluss an das deutlich höhere Preisniveau in anderen europäischen Großstädten ist wahrscheinlich, zumindest nicht ausgeschlossen. Die sicheren Steuervorteile gemäß der Paragrafen 7i/7h Einkommensteuergesetz – eine deutsche Besonderheit – beeinflussen sicher manche Investitionsentscheidung; der Anleger des Jahres 2003 weiß jedoch sehr wohl eine kommende Adresse von einer Lage, die sich gerade verabschiedet, zu unterscheiden. Das gibt den Ausschlag.

Die Vermittlung von Stuckaltbauwohnungen wird für das Jahresendgeschäft wieder eine zentrale Rolle spielen. Bei der verständlichen Vorliebe für die teilweise wunderschönen Angebote aus Gründerzeit und Klassizismus wird häufig ein Segment übersehen, das durchaus Beachtung verdient: Die steuerlichen Privilegien, die für den wertvollen Stuckaltbau (§§ 7i/7h EStG) festgelegt sind, gelten auch für die weniger spektakulären, hinsichtlich ihrer Substanz jedoch außerordentlich beachtenswerten Bauhaussiedlungen, wie sie in der Zeit zwischen 1923 und 1932 in Deutschland entstanden sind. In einem harten Bruch mit der Tradition gelang den Gründern des Bauhauses eine grundlegend neue Architektur, die heute weltweit als die Wiege der „Moderne“ angesehen wird. Ursprünglich in Weimar gegründet, errichtete eine spezielle Wohngemeinschaft von ganzheitlich denkenden Künstlern, Malern, Architekten und Designern in Dessau, knapp eine Stunde von Berlin entfernt, einen Lehrstuhl für Architektur und Design, der in den nur wenigen Jahren seines Bestehens für weltweites Aufsehen sorgte. Später als „International Style“, dann als „Moderne“ und heute als „Postmoderne“ lag die Wiege der modernen Architektur und der Ausgangspunkt für industrielle Fertigung von Designware in genau dem Ort, in dem zur selben Zeit Hugo Junkers begann, seine nicht weniger revolutionären Flugzeuge zu bauen.

Walter Gropius, Mies van der Rohe und - weniger bekannt - auch die Maler Paul Klee, Wassily Kandinsky und Lyonel Feininger, die Designer Marcel Breuer und Oskar Schlemmer haben unter dem Leitsatz „Die Form folgt der Funktion“ für eine neue Philosophie gesorgt, bei der nicht die Repräsentationswünsche des Erbauers, sondern konsequent die Bedürfnisse des Nutzers den Hausbau bestimmen. 1933 schlossen die Nazis das Bauhaus, die Gründer setzten ihre Arbeit in Amerika und später in der gesamten Welt fort. Beinahe alle Architekten der Neuzeit berufen sich mehr oder weniger in ihrem Stil auf die Grundsätze des Bauhauses. Ob Le Corbusier, der für Stalin in Moskau arbeitete, oder Philip Johnson mit seinen Skyscrapern, Frank Lloyd Wright und viele andere – sie alle beziehen sich in ihren Ursprüngen auf das Bauhaus. Die Begründer lebten und lehrten nach dem zweiten Weltkrieg erfolgreich in Harvard, New York und Chicago.

In der kurzen Zeit ihrer Arbeit in Deutschland entstanden in knapp 10 Jahren außerordentlich beachtenswerte Wohnungssiedlungen. Nicht zuletzt beeinflusst von der Nähe Dessaus zu Berlin befinden sich hier die überzeugendsten Beispiele konsequenter und puristischer Bauhausarchitektur. Die Ruhe im gesamten Ensemble, besonders jedoch in den parkartig ausgebildeten Grünanlagen zwischen den Häusern, ihre flexible Verwendungsmöglichkeit für die verschiedensten Nutzer und ihre Eignung für Familien mit Kindern und alte Leute gleichermaßen – grün und doch stadtnah – erfüllt auch heute noch und gerade heute wieder die Kriterien anspruchsvollen Wohnens: jedes Bad mit Fenster, ausgesprochen durchdachte Raumanordnungen, jede Wohnung mit Balkon und in der Regel nur zwei bis drei Geschosse sind auch die Eckdaten des Jahres 2000 für nutzergerechtes Wohnen. Die nur wenigen echten Beispiele dieser häufig verkannten, vom Stuckliebhaber manchmal als etwas spröde empfundenen Ensembles befinden sich als Original nur in Deutschland. Zurecht sind diese durchgängig in den Denkmal- oder Ensembleschutz aufgenommen worden.

Wie zeitlos die Bauhausphilosophie tatsächlich ist, belegt jüngst der weltweite Siegeszug eines skandinavischen Möbelherstellers, der dieselbe Philosophie für die Fertigung seiner Möbel verwendet: „Wohnst Du noch oder lebst Du schon?“ Es dürfte kein Zufall sein, dass der Erwerb einer (noch preisgünstigen) original Bauhauswohnung gerade bei der IKEA-Generation auf großes Interesse trifft. Diese nicht selten gut verdienende Generation zwischen 20 und 35 ist beim Erwerb von immobilen Kapitalanlagen bislang nicht in Erscheinung getreten. In dieser Zielgruppe herrschen klare Vorstellungen von Qualität und Produktdesign; bevorzugt wird Markenware (da, wo bezahlbar) und individuelles Design. Gerade deshalb und nicht nur wegen der relativ schwachen Performance der Lebensversicherungs- und Aktienmärkte ist das Interesse gerade junger Leute für die Bauhausimmobilien erklärbar.

Die Vertriebe sind gut beraten, ihr Angebot traditioneller Stuckaltbauten um diese spezielle Nuance zu erweitern. Die Wohnungsgrößen und damit die absoluten Preise sind für die neue Zielgruppe absolut erschwinglich und schon aus diesem Grund ein vertriebliches Muss. Die Produktvorteile erschließen sich auch den finanzierenden Banken, 100%- Einwertungen für original Bauhausarchitektur sind kein Problem.

Übrigens: Warum sollte nicht ein original Bauhaus in Berlin- Lichtenberg genauso wertvoll werden, wie ein Feininger, der als signierter Nachdruck 200,- Euro kostet, aber dessen Wert als Original mit nicht weniger als 40.000,- Euro taxiert wird.

(Hermann J. Winkler)