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Bauträgervertrag im Wandel

Die Diskussionen um den Bauträgervertrag nehmen kein Ende. Dabei wäre es so einfach, wenn man nicht einen Glaubens-„Krieg“ führen würde, sondern sich schlicht auf neuere rechtliche Gegebenheiten einstellen würde. In einer grundlegenden Ausarbeitung habe ich einmal dargestellt, worauf dabei zu achten wäre und an Hand des Beispieles eines Vertragsmusters zur Diskussion gestellt, daß sich dies in der Praxis auch umsetzen ließe (siehe www.raun-wagner.de dort unter Informationen und Fachbeiträge).

Der Bauträgervertrag muß ein grundlegend verändertes Grundverständnis berücksichtigen: Früher oder bisher ist man davon ausgegangen, die Regelungen der MaBV seien bei der zivilrechtlichen Ausgestaltung des Bauträgervertrages zu berücksichtigen. Dies ist nicht so wie inzwischen auch der BGH iudiziert. § 3 MaBV regelt in seinem Abs. 1 bzw. 2 öffentlichrechtliche Entgegennahmeverbote alleine für den Bauträger und keine zivilrechtlichen Fälligkeitsvoraussetzungen für die Vertragsparteien. Letzteres ist Regelungsgegenstand des § 632a BGB. Also stehen auch § 3 MaBV und § 632a BGB nicht im Konflikt miteinander. Folglich ist im Bauträgervertrag diesbezüglich zu trennen. Ferner: Es gilt sowohl öffentlichrechtlich bei den Entgegennahmeverboten wie auch zivilrechtlich bei den zu vereinbarenden Abschlagszahlungen jeweils das Äquivalenzprinzip zu beachten. Das Äquivalenzprinzip bei den öffentlichrechtlichen Entgegennahmeverboten ist in § 3 Abs. 2 MaBV nach oben hin „gedeckelt“, indem die dort genannten Prozentsätze nur Höchstprozentsätze sind. Und das zivilrechtliche Äquivalenzprinzip für Abschlagszahlungsvereinbarungen ergibt sich als gesetzliches Leitbild aus § 632a Satz 1 BGB. Aufgrund § 1 Satz 1 der Abschlagszahlungsverordnung können zivilrechtlich abweichend von § 632a Satz 1 BGB dem Rechtsgrunde nach statt „in sich abgeschlossener Leistungen“ die Gewerke gemäß § 3 Abs. 2 MaBV entsprechend vereinbart werden. Es können aber nicht zivilrechtlich der Höhe nach die Prozentsätze des § 3 Abs. 2 MaBV entsprechend vereinbart werden, weil bezüglich der Höhe einzelner Abschlagszahlungen das in § 632a Satz 1 BGB normierte gesetzliche Äquivalenzprinzip weiter gilt. Schließlich gilt es folgendes zu beachten: Art. 244 EGBGB überläßt es dem Verordnungsgeber, zu regeln, welche Sicherheiten im Hinblick auf § 632a Satz 3 BGB vereinbart werden können. Art. 244 EGBGB überläßt es dem Verordnungsgeber nicht, vom Sicherheitenerfordernis des § 632a Satz 3 BGB gänzlich zu dispensieren. Damit steht § 1 Satz 3 Abschlagszahlungsverordnung im Widerspruch und ist daher wegen Verstoßes gegen Art. 80 Abs. 1 Satz 2 GG verfassungswidrig. Wie man mit diesem Sicherheitenerfordernis praktikabel umgehen kann, ist in meinem oben angesprochenen Beitrag dargestellt.

Jede vertragliche Vereinbarung des Bauträgervertrages bzw. im Zusammenhang mit dem Bauträgervertrag (letzteres z.B. Bürgschaft aus Anlass des § 7 MaBV oder Freistellungserklärung im Hinblick auf § 3 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 MaBV) muß sich in ihren Auswirkungn an der europäischen Verbraucherschutzrichtlinie messen lassen. Wie man auch damit praktikabel umgehen kann, ist ebenfalls in meinem oben angesprochenen Beitrag dargestellt.

Dies alles zu beachten, ist einerseits Amtspflicht des beurkundenden Notars, aber auch der Vertragsparteien selbst. Und im Hinblick auf die Finanzierung durch Kreditinstitute kann das Thema operationeller Risiken ganz entscheidend entschäft werden, wenn man sich auf diese Eckpunkte einstellt. Der von manchen Notaren zu hörende Einwand, dies sei nicht praktikabel, muß verwundern: An erster Stelle steht das Thema der Rechtssicherheit. Und daß diese durchaus praktikabel umgesetzt werden kann, habe ich einmal durch einen entsprechenden Diskussionsvorschlag als Grundmuster verdeutlicht. Dies macht es nicht entbehrlich, für jeden Einzefall eine darauf abgestimmte spezifische Vertragsgestaltung zu wählen, die jedenfalls zumindest die zuvor genannten Themen berücksichtigt.

(Dr. Klaus R. Wagner)