Zurück zur Übersicht

Pleiten

BBVI 11 – ein Fonds wird entsorgt

Gegen den Immobilienfonds Nr. 11 Bayerischen Beamtenversicherung Immobilienfonds GmbH (BBVI) wurde Anfang Oktober beim Amtsgericht München auf Antrag der Geschäftsführung das vorläufige Insolvenzverfahren (AZ 1542 IN 3177/08) eröffnet.

Investiert haben rund 1.850 Anleger rund 80,9 Mio. Euro in zwei Ost-Gewerbeimmobilien in Teltow und Dresden. Das Gesamtinvestitionsvolumen des Fonds lag bei 152,4 Mio. Euro. Mit der Insolvenz wird eine weitere Hinterlassenschaft der ruhmlos mit Strafprozessen gegen den früheren BBVI-Geschäftsführer Karl Fütterer und Dieter Schweikert, Ex-Konzernchef der BBV, weitgehend beendeten Initiatorentätigkeit der BBVI von der Bildfläche verschwinden.

Der Fonds war im Zuge der Restrukturierungen im Gefolge der Schweikert-Ära der BBV wie der Rest des BBVI-Bestands in die Obhut der Münchener IC-Immobilien gegeben worden und schon damals – 2003 – ein Sanierungsfall. Die geduldige Arbeit des IC-Gespanns Frank Schaich und Oskar Kienzle zeigte bald erste positive Entwicklungen, die Überschuldung schrumpfte. Bei der Vermietung der beiden Fondsobjekte konnten wieder respektable Werte nahe 100 % erzielt werden. Hilfreich dabei war eine Patronatserklärung der BBVI, die, vereinfacht formuliert, den Fonds gegen eine Überschuldung schützen sollte. 2006 stemmte der Fonds schließlich sogar eine Sondertilgung über 5 Mio. Euro.

Möglicherweise war das zu viel, denn als 2007 auch noch das Betriebsergebnis kräftig ins Minus rutscht, ist die Liquidität zu knapp. Abhilfe schafft ein Kontokorrentkredit, durch den die Sondertilgung teilweise umgekehrt wird. In diesem Jahr (2008) war jedoch Schluss mit Lustig. Ausgangspunkt war die Kündigung bzw. Verweigerung der Kreditlinien für den Fonds, der damit in akute Liquiditätsschwierigkeiten geriet. Als die Geschäftsführung des Fonds daraufhin auf eine Erfüllung der Patronatserklärung drängte, biss sie bei der BBV bzw. deren Tochter BBVI auf Granit. Dabei bezogen sich die BBV und ihre Tochter aufs Kleingedruckte der Erklärung (Überschuldung) und stellten sich auf den Standpunkt, dass sie das akute Problem Zahlungsunfähigkeit (mangelnde Liquidität) nichts anginge.

Das Ganze mutet auf den ersten Blick ein wenig merkwürdig an: Sowohl die finanzierenden Banken (Konsortialführerin HVB) als auch die BBV/BBVI mit dem Patronat waren 2003 bis 2008 eine gute Strecke auf dem Weg zur Sanierung mitgegangen, um jetzt plötzlich aus Gründen, die jedenfalls den Anlegern und ihren Beiräten nicht nachvollziehbar sind, den Fonds von der Klippe zu stürzen. Einer Stellungnahme des Beirates zufolge soll ein BBV-Vorstand sogar geäußert haben: „Fordert der Insolvenzverwalter das Patronat, werden wir zahlen!“

Dieses Verhalten kann man schon merkwürdig finden, denn zahlen müssen wird die BBV bzw. die Tochter BBVI in jedem Falle, was wohl auch nach der oben angeführten Aussage völlig unstreitig ist. Die BBV-Oberen scheinen entweder dem Wunsch oder dem Zwang zu folgen, die Zahlung nur den Gläubigern des Fonds, aber nicht den Anlegern zugute kommen zu lassen. Wen wundert es da, dass bei solchen Umständen die Gerüchte sprießen? Die Anlegervertreter im Beirat hegen den vorliegenden Aussagen der Protokolle und Schreiben nach den Verdacht, dass vor allem die Konsortialführerin HVB ein Auge auf die beiden Objekte geworfen habe mit unlauteren Absichten: „Die HVB hat sich bereits die beiden Objekte angesehen, um festzustellen, wie die Objekte verwertet werden können. (Sehr ungewöhnlich!) Es liegt die Vermutung nah, dass die Banken alles kassieren wollen, um dann die Objekte zu einem höheren Wert in einigen Jahren zu verkaufen“, heißt es etwa in einem Schreiben an die Anleger von Anfang Oktober. Und an anderer Stelle: „Der Konsortialführer, die HypoVereinsbank (HVB), scheint nach unserem Gefühl ein konkretes Interesse an den beiden Objekten zu haben. Dies nach unseren Informationen schon seit dem Jahre 2000. Wie bei jeder ordentlichen Bank dürften auch Abschreibungen im Hause HVB für dieses Darlehen stattgefunden haben. Dazu haben wir bisher über 50 Mio. Euro an Zinsen gezahlt. ... Wenn nun die Insolvenz eintritt, die BBV das Patronat bezahlen muss, macht die HVB (in Verbindung mit der HeLaBa und der BBV als Konsorten) einen guten Schnitt. (Stille Auflösung). Die HVB übernimmt die Objekte in ihre interne Immobilienverwaltung … führt sie, bis die Zeiten besser werden ... verkauft sie dann zu höheren Verkaufspreisen.“

Wahrscheinlicher scheint ein etwas banaleres, krisenbedingtes Szenario: Die Initiatorenmutter, die BBV, hat offenbar schon lange kein Interesse mehr am Geschäft ihrer Initiatorentochter. Der Fondsbestand wird von der IC-Immobilien AG verwaltet, von neuen Emissionen wurde seit Jahren nichts mehr bekannt. Im Grunde ist dieser ganze Geschäftszweig rund um die BBVI aus Sicht der Mutter eine Altlast, die wegen der Machenschaften von Schweikert und Fütterer das Image beschädigen und zudem immer noch Nachforderungen erzeugen können: Neben dem Fonds Nummer 11 haben auch andere Fonds im Zuge der Sanierungen nach Fütterers Abgang Patronatserklärungen erhalten. Es ist also nicht unplausibel, auf Seiten der BBV den Wunsch nach einem definitiven Schlussstrich unter das Kapitel BBVI zu vermuten. Dazu müssen die Anleger und der Fondsverwalter „kooperativ“ sein, was durch ein exemplarisches hartes Vorgehen erreicht werden könnte.

Noch stärker in diese Richtung zieht es die finanzierenden Banken, die mit einem überschuldeten Kreditnehmer den Anreiz haben, ein Problem aus den Büchern zu entfernen. Eine Sanierung hätte letztlich immer darauf bauen müssen, dass etwa 12 Mio. Euro Schulden aus der Fondsbilanz verschwinden, um die Tragfähigkeit des Fonds mit der Belastung in Einklang zu bringen. So ein Schnitt war aber nicht in Sicht, weshalb die Banken wohl den Daumen senkten. Auch wenn die Anleger jetzt erst ihren Verlust realisieren, eingetreten ist er schon viel früher: Schon 2003 waren die 80,9 Mio. Euro der Anleger definitiv verbrannt in der Zange zwischen überteuertem Objekteinkauf und einem wegbrechenden Markt.

(Martin Klingsporn)