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Realkontor

Bestandsverwaltung statt Handel

Der ins Trudeln geratene Immobilienhandelsfonds Realkontor 4 wird nach einem entsprechenden Beschluss der Gesellschafter in einen normalen bestandsverwaltenden Fonds umgewandelt.

Das ursprüngliche Geschäftsmodell, das Ankauf und Aufarbeitung von Wohnanlagen vorsah, deren Einheiten dann einzeln verkauft werden sollten, hatte 2007/2008 nicht die erhofften Erträge, sondern Verluste erbracht. Die schrumpfende Kapitalbasis bedrohte den Fortbestand der Beteiligungsgesellschaft.

Als Ursache der Probleme nennt Realkontor die mit der allgemeinen Finanzkrise zurückgegangene Aufnahmefähigkeit des Immobilienmarktes. Die kalkulierte Bruttomarge von 18 % sei bei allen gehandelten Wohnungen auch erreicht worden. Der Umwandlungsplan wird offenbar auch von den Anlegern akzeptiert: Von den anwesenden Anlegern stimmten nach Angaben von Realkontor immerhin knapp 2/3 (65 %) zu, unter Einschluss der Treuhänderstimmen betrug die Zustimmungsquote über 90 %.

Von den per Jahresanfang im Bestand befindlichen 62 Wohneinheiten sollen dem beschlossenen Plan zufolge noch weitere 15 verkauft werden. Die verbleibenden 47 Einheiten sollen dann nicht zuletzt mit den Verkaufserlösen auf eine Finanzierungsbasis mit 30 % Eigenkapital gestellt werden. Damit wäre das Modell immer noch ziemlich hoch gehebelt, so dass die Kalkulation von 5 % Fremdkapitalzins im Verhältnis zu den üblich werdenden Risikozuschlägen schon optimistisch scheint. Die Tilgung wird mit 2 % p. a. berücksichtigt. Die Mieterhöhungen sind ab 2011 mit 2 % kalkuliert.

Der vorhandene Bestand soll bis 2015 auf 235 Einheiten aus der Reinvestition von Er trägen ausgebaut werden. In den Jahren 2016/2017 soll er dann komplett verkauft werden, wobei der Verkauf bei einer entsprechenden Verbesserung der Marktlage und bei verbesserten Chancen auch vorgezogen werden kann. Ziel ist es, schon im laufenden Jahr ein positives Ergebnis zu er - zielen und bis 2017 einen steuerlichen Totalüberschuss darzustellen.

Dazu beitragen sollen auch die Zugeständnisse von Seiten des Initiators. Die laufenden Vergütungen an die Geschäftsführung wurden reduziert und zudem sollen Teile der ursprünglich bei der Emission fällig gewordener Gebühren an Fonds zurückgeführt werden. Zudem sollen die Fonds Anlegerbeiräte wählen, die die Interessen der Kapitalgeber deutlicher vertreten können.

(Martin Klingsporn)