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BGH vom 14. März 2003 ( Az.: V ZR 308/02)

Sachverhalt: Der Verkäufer einer Eigentumswohnung hatte sich zur Vermittlung der Wohnung einer Vertriebsgesellschaft bedient. Diese hatte Ihrerseits wiederum einen freien Handelsvertreter eingesetzt, der dem Käufer persönliche Berechnungsbeispiele erstellt hatte.

Weiterhin hatte der Verkäufer der Vertriebsgesellschaft eine Provision als sog. Innenprovision bezahlt, die aber weder vom Verkäufer noch vom Vermittler dem Käufer offenbart wurde.

Der Käufer hatte sowohl den Verkäufer der ETW wie auch die Vertriebsgesellschaft und den Handelsvertreter auf Schadenersatz in Anspruch genommen, weil er angeblich falsch beraten wurde. Außerdem trug er vor, er sei über den Verkehrswert der ETW arglistig getäuscht worden.

Der BGH hat die Verkäuferin der ETW zur Rückzahlung des Kaufpreises Zug um Zug gegen Rückübertragung der ETW vermittelt.

Entscheidend sind im Rahmen der Urteilsbegründung folgende Feststellungen des BGH:

1. Die Falschberatung durch den freien Handelsvertreter ( Untervermittler ) ist dem Verkäufer zurechenbar, weil dieser damit rechnen musste, dass das von ihm beauftragte Vermittlungsunternehmen auch andere Makler als Untervermittler tätig werden lässt. Damit aber können auch Untervermittler durch die Erstellung „persönlicher Berechnungsbeispiele“ stillschweigend zum Abschluss eines Beratungsvertrages zwischen dem Verkäufer und dem Käufer bevollmächtigt sein (Fortführung von BGHZ 140,111). Dafür reicht es aus, dass die individuellen Beratung des Kaufinteressenten eine wesentliche Voraussetzung für den erfolgreichen Abschluss der Verkaufsbemühungen war.

Folge hieraus für die Praxis:

Der Verkäufer tut künftig gut daran auch seine Vermittler und deren Untervermittler im Hinblick auf Ihre Beratung zu überprüfen. Dies dürfte dazu führen, dass sich der Verkäufer die verwendeten Berechnungsbeispiele vorlegen lässt und/ oder die Beratungsprotokolle überprüft. Sinnvoll dürfte hier sein, dass der Verkäufer verbindliche Berechnungsbeispiele dem Vertrieb vorgibt, gleiches gilt für die Beratungsprotokolle.

2. Innenprovision:

Der BGH hat nochmals die Rechtsprechung bestätigt, dass den Verkäufer keine Verpflichtung zur Offenlegung einer von ihm an den Vertrieb bezahlten Innenprovision trifft (vgl. BGH vom 12.11.2002 XI ZR 3/01).
Der BGH stellt im vorliegenden Urteil fest, dass selbst dann keine Offenlegungspflicht hinsichtlich der Innenprovision besteht, wenn durch die Provision ein Kaufpreis bezahlt wird, der den objektiven Wert der Immobilien – erheblich – übersteigt.

Der BGH wörtlich:

„Der Käufer hat keinen Anspruch auf einen Erwerb des Objekts zu dessen Verkehrswert. Bis zu den Grenzen der Sittenwidrigkeit und des Wuchers bleibt es vielmehr den Vertragsparteien überlassen, welchen Preis sie vereinbaren.“

Rudolf L. Müller
Rechtsanwalt
Steuerberater