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Boomtown am arabischen Golf

Boomtown am arabischen Golf

Mit einer Landesfläche von 3900 Quadratkilometern ist der Stadtstaat Dubai der zweitgrößte Teilstaat der Vereinigten Arabischen Emirate. Bislang leben gerade einmal 1,5 Millionen Menschen hier. Diese Zahl wird aber in den kommenden Jahren drastisch steigen. Folglich erlebt Dubai in den letzten 2 bis 3 Jahren einen Bauboom, der mit keiner anderen Metropole – vielleicht mit Ausnahme von Shanghai – vergleichbar ist. Viele Analysten sehen „Dubai-Land“ als Investitionsziel dennoch kritisch. Vielleicht, weil der Boom künstlich geschaffen wird.

Der Boom im Emirat am arabischen Golf hat schon heute zu einem großen Mangel an Wohn- und Büroimmobilien geführt. Gerade in den so genannten Freihandelszonen – hier können Ausländer auf direktem Weg Eigentum erwerben – beträgt die Wartezeit für ein Büro zwischen 6 Monaten und einem Jahr. Und selbst dann hat man nur eine Chance, wenn entsprechende Beziehungen bestehen.



Erst der Anfang. Dabei ist die heutige Planung Dubais erst die Basis für die Entwicklung der Zukunft. Die Regierung – auch unter dem jüngeren Bruder von Scheich Maktum Raschid al Maktum, der Anfang dieses Jahres plötzlich verstorben ist – will das Land fit machen für die Zeit, in der die Ölquellen nicht mehr so sprudeln wie bisher. Dabei hat sich Dubai die Erhaltung und die Entwicklung einer erstklassigen sozialen und wirtschaftlichen Infrastruktur, die den künftigen Wohlstand und die hohe Lebensqualität seiner Bewohner sichern soll, zur Aufgabe gemacht. Anders ist auch der Bau des höchsten Gebäudes der Welt – wie hoch es wird, hängt alleine von den Investoren ab – der größten Shopping-Mall der Welt und eines Flughafens mit sechs Start- und Landebahnen und einer Kapazität für über 100 Millionen Passagieren nicht zu erklären. Daneben „erschafft“ Dubai gerade eine Kleinstadt im Meer (The Palm Jumeirah), eine weitere Inselgruppe (The Word), bestehend aus 300 einzelnen Inseln, die in Gestalt einer Weltkugel angeordnet sind, wird ebenfalls gerade errichtet.


Chancen für den Kapitalmarkt. Diese Ausgangssituation macht für viele nachvollziehbar, dass sich auch der deutsche Kapitalmarkt mit Dubai beschäftigt, denn seit wenigen Jahren dürfen auch Ausländer in Dubai Land und Immobilien erwerben. Eine vollständige Übersicht über die Angebote, die derzeit u. a. deutschen Investoren offeriert werden, ist dabei aber kaum zu bekommen. Zu schnell werden neue Immobilien aus dem Boden gestampft und wechseln zudem zum Teil innerhalb kürzester Zeit mehrfach ihre Besitzer. Dabei bietet Dubai als zweite Heimat (das Klima ist bis auf die Sommermonate als mild zu bezeichnen) internationalen Maklern wie Engels & Völkers ein riesiges Geschäftsfeld. Denn für eine Million Euro werden bereits Immobilien angeboten, die an den Küsten Miamis deutlich teurer sind. Das werden sie übrigens auch beständig in Dubai. Sicher, weil der Staat als einer der sichersten der Welt gilt und – bislang jedenfalls – das Stichwort Steuern unbekannt ist.



Gespaltene Ansichten. Nirgendwo sind aber auch geschlossene Immobilienfonds so zahlreich vertreten wie in Dubai: „Kein Zweifel, in Dubai herrscht ein Art Goldgräberstimmung“, meint Dieter Rodel, Geschäftsführer der Dubai Consultants, die seit den frühen 90er Jahren den Markt intensiv beobachten und Direktbeteiligungen vermitteln. Indirekte Beteiligungen – also Anteile an geschlossenen Fonds – bieten derzeit sieben Initiatoren von geschlossenen Immobilienfonds an. 160 Millionen Euro sollen nach Informationen von Stefan Loipfinger im vergangenen Jahr so in die Boomtown geflossen sein. Doch die Skepsis der Analysten ist groß und geht in zwei Richtungen: Zum einen seien die Prospekte der meist jungen Emissionshäuser mangelhaft, zum anderen sei der Markt und seine Perspektiven zu wenig „griffig“ und die künftigen Perspektiven zu unsicher. „Wer daran glaubt, kann es machen“, meint beispielsweise Kapitalanlagejournalist Markus Gotzi sinngemäß. Seine Ausführungen zeigen, dass er zumindest nicht daran glaubt. Dabei mussten die Anbieter in den vergangenen Monaten einige einschneidende Veränderungen hinnehmen: Nur noch kurze Zeit bleiben in Dubai erzielte Einkünfte auch in Deutschland von Abgaben verschont, denn das Doppelbesteuerungsabkommen wird noch in diesem Jahr enden. Dafür hat sich die Regierung in Dubai entschieden, ein Grundbuch einzuführen, was ausländischen Investoren deutlich mehr Sicherheit verspricht (siehe Kästen).


Mit Volldampf. Dies hält jedoch die Anbieter nicht auf, ihre Form der Aufklärungsarbeit voran zu treiben. So kam es jüngst sogar zu einer Kooperation zwischen zwei Anbietern (siehe hierzu Interview mit Dr. Peter Fey). Auch der Vertrieb setzt sich zunehmend mit dem Thema auseinander. „Ohne einflussreiche „Locals“ geht es dabei nicht“, meint Walter Hiel von Dubai Select, der als erster mit einem Opportunity-Fonds auf dem Markt war. Wie gut das Netzwert der deutschen Fondsanbieter in Dubai ist, lässt sich indes schwer beurteilen. Die Dubai Select hat sich immerhin u.a. die Dienste eines einflussreichen Locals – Dr. Juma al Matrushi – gesichert, der in der Dubai Airport Freezone für die Ansiedlung ausländischer Unternehmen verantwortlich ist. Über ihn hat das Fondsmanagement Zugang zu interessanten Projekten, in die man investieren kann, bevor „der Markt“ zum Zuge kommt.



Das wohl ambitionierteste Vorhaben dürfte dabei vom Anbieter Dubai 1000 kommen, der für rund 142 Millionen ein Hotel erstellen will. Hinter diesem Fonds steht die Unternehmensgruppe Recker mit ihrem Vorstand, Dipl.-Finanzwirt Georg Recker. Das Hotel ist damit mit 1050 Zimmern das zur Zeit größte der 4-Sterne-Kategorie in Dubai. 1000 Zimmer stehen dabei für den Hotelbetrieb zur Verfügung. Mit dem Dubai-1000-Hotel expandiert Maritim erstmalig auch in die Golfregion, was in Anbetracht der hohen Auslastungszahlen generell eine große Chance bedeuten kann. Allerdings hat kaum ein anderes Projekt die deutschen Kapitalanlagenjournalisten derart entzweit wie sein Fonds. So wurde ihm aufgrund von Prospektmängeln vorgehalten, er würde das vorhandene Risiko auf dem Rücken der Anleger austragen und es bestehe zudem die Gefahr, dass das Geld der Anleger sprichwörtlich im Sande verlaufen könnte. Zudem habe er sich mit diesem Großprojekt – auch aufgrund fehlender Erfahrung im Bau von Hotelanlagen – erkennbar übernommen. Er wiederum stellt seine Partner in den Vordergrund und macht zu Recht darauf aufmerksam, dass die durchschnittliche Gesamtauslastung aller Hotels in Dubai in 2004 fast 82 Prozent betrug und in 2005 erstmals die Schallmauer von 95 Prozent durchbrochen wurde. Zudem würden die Preise für Hotelzimmer derzeit in schwindelerregende Höhen getrieben – eine genaue Einschätzung ist also schwer.



Unterschiedliche Beteiligungsarten. Weniger spektakulär sind indes die Immobilien, die von Anbietern wie Trend Capital oder ACI angeboten werden. Dafür vermutlich aber leichter einschätzbar. Die Trend Capital hat dabei als eine der ersten ausländischen Development-Gesellschaften in Kooperation mit dem deutschen Maklerbüro Engel & Völkers in Dubai auf direktem Wege von Dubai Properties ein Grundstück in der Dubaier Business Bay erworben. Auf dem rund 6.300 Quadratmeter großen Grundstück soll ein 30-stöckiger Wohn- und Bürotower mit einer Gesamtfläche von rund 38.000 Quadratmeter errichtet werden. Die entstehenden Wohn- und Gewerbeeinheiten sollen dabei noch vor Fertigstellung der Immobilie vor Ort verkauft werden (siehe hierzu Interview mit Frank Simon, Geschäftsführer Trend Capital GmbH, Mainz). Mit so genannten Blindpools wollen hingegen Anbieter wie Dubai Invest, InvestCon oder Dubai Select dem dynamischen Immobilienmarkt in Dubai Rechnung tragen. Denn dynamische Immobilienmärkte zeichnen sich in der Regel durch das Risiko aus, dass aus heutiger Sicht nicht abschließend bewertet werden kann, ob wirklich jede Immobilie an einem vielleicht heute attraktiven Standort auch über längere Zeit eine attraktive Performance und Wertentwicklung garantieren kann.

(michael oehme)