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USA-Immobilien

Cash is King!

Das Wehklagen der Finanzvertriebe und der Emissionshäuser über die schlechten Geschäfte dominiert derzeit die Nachrichtenlage der Branche geschlossener Fonds. Dabei ist möglicherweise die Lage besser als die Stimmung.

Den Beweis liefert eine ehemalige Außenseiterbranche: Unerwartet viele Fonds stehen zur Zeichnung bereit. Und die Überraschung heißt: Anleger zeichnen. finanzwelt hat sich mit dem Markt USA-Immobilien auseinandergesetzt und Überraschendes herausgefunden. Es gibt viele Träume von Anlegern. Der eine handelt von Aktien, deren Kurse sich so entwickeln, wie es der Berater erwartete. Der andere davon, dass geschlossene Fonds prospektgemäß ablaufen. Der schönste aller Anlegerträume aber ist der, dass es dem Investor gelingt, am absoluten Tiefpunkt von Kursen, Preisen oder Zyklen einzusteigen. Ein Traum – zu schön, um irgendwann einmal wahr zu werden.

Wenn Sie weiter lesen und Affinität zu den USA als Anleger- und Anlageland haben, dann könnte sich für Sie dieser Traum in den nächsten Monaten erfüllen. Dafür gibt es zwei einmalige Rahmenbedingungen, deren Verfallszeit kaum länger als sechs oder zwölf Monate beträgt. Je nachdem, welchen Fachleuten Vertrauen geschenkt wird.

Rahmenbedingung eins:
Der schwache Dollar. Tauschen Sie schnell Ihre Euro in Dollar, wenn Sie in den USA Geld mit Immobilien verdienen wollen. Tauschen Sie jetzt und sichern sich damit das selten günstige Kursverhältnis Euro/Dollar, auch wenn Sie sich für die Investitionen noch einige Zeit nehmen können. Dazu ein Rat: Bleiben Sie mit dem Investitionsbetrag auf Dauer im Dollar.

Rahmenbedingung zwei:
Die USA-Immobilienmärkte sind allesamt und allerorts am Boden. Die Frage ist: Sind sie so weit am Boden, dass sie sich nach einiger Zeit der Stagnation nach und nach entwickeln, bevor in etwa 20 Jahren, so die Schätzung einiger Beobachter, der nächste Immobiliencrash stattfindet? Bis dahin allerdings haben Sie längst wieder Kasse gemacht.

Widmen wir uns detailliert der zweiten Rahmenbedingung:
Wer die US-Immobilienmärkte beobachtet, stellt heute fest, dass potente institutionelle Investoren, liquide familiy offices und viele private Großanleger längst wieder auf der Käuferseite sind. Gründe für dieses Verhalten könnten die Marktanalysen großer US-amerikanischer Makler- und Beobachtungsorganisationen liefern. Obwohl Wettbewerber, kommen sie nämlich zu fast übereinstimmenden Einschätzungen. Schauen wir sie uns an: So ist die Nr. 1 der Immobilienprofis, CBRE Los Angeles, der weltgrößte Maklerverbund, der Meinung, dass die Bodenbildung der Märkte und Preise unmittelbar bevorsteht, dass auch die Leerstände kaum weiter wachsen, und vor allem, dass die Notverkäufe ihr Maximum erreicht haben, ebenso, dass die Restriktion der Banken, Immobilien zu finanzieren, jetzt sehr bald der Vergangenheit angehören wird. 

Mit der Nr. 1 der Nr. 1, dem Chefanalysten (Global Head of Research) von CBRE Douglas Herzbrun, haben wir ein Gespräch geführt.

finanzwelt: Wie sieht es auf den amerikanischen Immobilien-Märkten aus? Haben Mieten und Kaufpreise ihren Tiefpunkt schon erreicht oder geht es bereits wieder nach oben?

Herzbrun: Die Immobilienwelt unseres Landes steckt derzeit voller Herausforderungen. Ausmietungen und Mieten haben unglaubliche Talfahrten vollzogen. Neuvermietungen auf dem Bürosektor werden erst im Laufe 2010 wieder vorkommen. Vollständig entfallen sind Neubauvorhaben. Normale Verhältnisse werden wir erst wieder 2011 erleben. Diese Vorgänge haben zu einem Umdenken bei den Eigentümern geführt. Sie sehen die Wertsituation ihrer Immobilien heute realistisch. Eine gute Sache für Käufer. Die Zahl der Transaktionen auf allen Marktsegmenten hat sich signifikant reduziert. Die Ausnahme bilden Büroobjekte, die gut finanziert sind und erstklassige Mieter mit langfristigen Verträgen aufweisen. Solche Objekte werden gehandelt. Die Preise dafür werden nicht weiter zurückgehen, die Nachfrage danach steigt sogar. Am anderen Ende des Marktes sind Objekte, die an den Markt kommen, weil die Eigentümer wegen ausgefallener Mieten in Schieflage kommen. Solche Fälle werden noch zunehmen. Die üblichen Entscheidungsparameter wie Multiplikatoren von Mieten, die den Preis ergeben, werden heute weniger beachtet. Im Zentrum von Kaufentscheidungen stehen Quadratmeterpreise in Relation zu den Herstellungskosten. Oftmals sind Objekte unter Herstellungskosten zu kaufen.

finanzwelt: Welche Marktsegmente sind von den Problemen besonders betroffen?

Herzbrun: Kleinere Objekte, etwa bis 25 Millionen Dollar, stehen im Interesse von Käufern. Die großen Deals, 100 Millionen Dollar und darüber, finden derzeit keine oder nur geringe Nachfrage. Das hat mit den Finanzierungsmöglichkeiten zu tun. Wenn der Verkäufer mitfinanziert, geht’s leichter. Auf dem Apartment-Sektor ist mehr los. Apartments sind leichter finanzierbar.

finanzwelt: Wer bestimmt derzeit das Niveau der Kaufpreise? Wer ist aktiv?

Herzbrun: Vor allem die privaten, nicht börsennotierten REITs (Real Estate Investment Trust). Diese Unternehmen kommen relativ gut an frisches Kapital von Anlegern heran, weil sie relativ hohe Renditen offerieren. Es gibt auch eine große Anzahl privater Fonds, Opportunity Fonds zum Beispiel, die aktiv sind. Diese verfügen über Liquidität, die vor dem Abschwung eingesammelt wurde. Jetzt wird das Geld angelegt. Viele Gesellschaften haben ihre Immobilien mittels Sale und Lease back vermarktet, um ihre Immobilien aus der Bilanz zu tilgen. Private REITs treten hierbei gern als Käufer auf, weil die Mietverträge lange laufen und die Mieter gut sind. Die Kaufpreise sind günstig und liegen etwas unter denen für Apartments.