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Lichtblicke

Chancen der Immobilienwirtschaft

Der Markt der geschlossenen Immobilienfonds hat sich im vergangenen Jahr besser behauptet als zunächst erwartet. Auch mittelfristig erwarten Branchenprofis eine gute Entwicklung, schließlich bietet sich derzeit eine Marktkonstellation, von der viele träumen: Niedrige Einkaufspreise, ein extrem günstiges Zinsumfeld, (immer noch) mögliche steuerliche Effekte. Der Schlüssel zum Erfolg liegt im Aufspüren der besten Objekte und in der Wahl eines geeigneten Betreibermanagements.

Die Mehrzahl der Immobilienmarktteilnehmer erwartet gemäß dem regelmäßig erhobenen Stimmungsbarometer der Immobilien-Zeitung keine Besserung der Branchenkonjunktur. Mittelfristig fällt die Bewertung allerdings positiver aus: Für den Wohn- und Gewerbeimmobilienmarkt rechnen etwa 70 Prozent der Befragten damit, dass das Konjunkturtief spätestens 2006 durchschritten sein wird. Von der Bundesregierung erwartet die Branche dabei nur wenig Unterstützung. Mehr als die Hälfte ist der Meinung, dass eine Ablösung der Regierungsmannschaft zu einer Verbesserung der immobilienwirtschaftlichen Rahmenbedingungen führen würde.

> Steuerliches Umfeld

Durch die von der Regierung initiierten und im Vermittlungsausschuss verabschiedeten Änderungen kommt eine Fülle von Neuregelungen auf Immobilienvermittler bzw. die Anbieter derartiger Produkte zu. Die degressiven Abschreibungssätze, die für Wohnungsneubau gelten, betragen ab 2004 im Jahr der Fertigstellung und in den folgenden neun Jahren jeweils vier Prozent, danach 2,5 und später 1,25 Prozent. Eine Regelung, die kein Mensch versteht, denn der Wohnungsneubau war bereits vor der steuerlichen Änderung tot. Besser ergeht es den Anbietern von denkmalgeschützten Objekten. Hier betragen die abschreibungsfähigen Kosten im Jahre der Herstellung und den folgenden sieben Jahren neun Prozent und in den darauf folgenden vier Jahren sieben Prozent. Auch bei den geschlossenen Immobilienfonds hat der 5. Bauherrenerlass steuerlichen Raubbau betrieben: „Mit fünf Prozent Damnum, fünf Prozent Zinsvorauszahlung und zwei Prozent Finanzierungsvermittlung sowie Mietgarantien kommt man bezogen auf das Eigenkapital maximal auf 22 Prozent Verlustzuweisung, was die Anleger einfach langweilt. Gleichzeitig zieht das Image der Auslandsfonds beim Anleger derzeit einfach besser“, meint Wolfgang Schmidt-Gorbach, Steuerberater bei der Münchner Kanzlei Curia. Standortnachteil Deutschland? „In jedem Fall beobachten wir, dass die Geschäftsbanken ihre Immobilienfonds mit deutschen zu Gunsten derer mit ausländischen Projekten aus dem Regal werfen und innerhalb kürzester Zeit platzieren. Ähnliches gilt für den freien Vertrieb. Deshalb entwickeln wir derzeit eine Alternative, die mit deutschen Objekten sowohl höhere Verlustzuweisungen ermöglicht als auch mit der Rendite ausländischer Fonds konkurrieren kann. Zudem gilt der Heimvorteil“, meint Werner K. Ehrentraut, Geschäftsführer der Aventira GmbH aus Wolfratshausen, die sich auf die Auswahl vertriebstauglicher Anlageprodukte sowie deren Abwicklung spezialisiert hat.

> Bauen auf Marktchancen der geschlossenen Fonds

Anbieter wie Sachsenfonds und SHB, Falk und DCM bieten dennoch „konservative“ Beteiligungsmöglichkeiten an deutschen Fondsobjekten – und vertrauen auf diesen Markt. „Offensichtlich denken wieder mehr Vermittler an die deutsche Immobilie, jedenfalls spüren wir ein deutliches Anziehen der Nachfrage“, meint Thomas Engels, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Falk Capital AG. Woran das liegen mag? Engels hierzu: „Die Selbstheilungskräfte der deutschen Wirtschaft sind erkennbar, die Konjunktur zieht an. Das alles lässt Anleger vermuten, dass auch die Preise für den Kauf oder die Vermietung von Immobilien wieder anspringen. Da macht es doch Sinn, jetzt dabei zu sein.“ Ähnlich meint auch Achim Wilhelm-Wittschier, Vorstand Vertrieb der SHB AG: „Warum in die Ferne schweifen, wenn das Gute doch so nahe liegt. Natürlich kommt es darauf an, als unabhängiger Initiator Angebot und Nachfrage sorgfältig zu prüfen und dann preiswert einzukaufen, wie bei unserem Einkaufszentrum Carré Göttingen.“ Ein anderer Aspekt ist für Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der DCM Deutsche Capital Management AG, wichtig: „Die geschlossenen Immobilienfonds bieten für Anleger zunehmend eine Alternative zu den offenen Mitbewerbern. Die Vorteile lauten ‚höhere Ausschüttung und mehr Transparenz’, zudem weiß der Anleger anhand des Prospektes sehr genau, woran er sich beteiligt. Weiterhin sorgen die Branchen- und Prospektierungsstandards, soweit sich die Anbieter geschlossener Fonds hieran halten, dass deren Produkte hinsichtlich der Qualität in Augenhöhe mit aufsichtsamtüberwachten Produkten stehen.“

> Marktchancen überwiegen

Der Gewinn liegt also im Einkauf und die Chancen, Bestandsimmobilien zu übernehmen – wie im Beispiel der Telekom, die derzeit ihre Bilanz bereinigt und sich von vielen ihrer Objekte trennt – oder Objekte der öffentlichen Hand zu erwerben – Stichwort Private Public Partnership – überwiegen. Viele gute Bestände wurden jahrelang stiefmütterlich behandelt und gedeihen unter fachkundigem Asset Management zu einer lukrativen Kapitalanlage. Eine Alternative könnten zudem Erbpachtmodelle bieten. Anders als anfänglich geschildert, bescherte hier der Bundesfinanzhof am 23. September letzten Jahres der Branche eine Steilvorlage: „Nach Auffassung des BFH stellen Erbbaurechtseinmalzahlungen zum Zeitpunkt des Abflusses sofort abzugsfähige Werbungskosten dar. Dies erhöht die Verlustzuweisungsquoten um cirka 40 bis 50 Prozent“ – bestätigt Gregor Kunz, Wirtschaftsprüfer und Steuerberater bei Dr. Röver & Partner. Wohl denn, vielleicht ist ja doch etwas dran an dem von Unternehmensberater Dr. Rainer Zitelmann gerne gebrachten Satz, dass man richtig reich nur mit Immobilienbesitz werden kann.

(Michael Oehme)