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Gewerbeimmobilien

Das Ende der Flaute! Tatsächlich?

Kaum noch Transaktionen, Mieten und Preise für Gewerbeimmobilien (Büroflächen, Hotels, Einzelhandel) weltweit im freien Fall. Die Finanzkrise hat auch diesen großen Immobilienmarkt schwer gebeutelt. Jetzt mehren sich die Anzeichen, dass die schlimmste Zeit vorbei ist. Einige Medien frohlocken sogar wieder, dass das Ende der Flaute gekommen sei, behauptet die „Financial Times Deutschland“. Stimmt das wirklich? finanzwelt ist dem nachgegangen.

Die positiven Signale, die die Beobachter der weltweiten Gewerbeimmobilien-Märkte derzeit ausmachen, werden mit stark gestiegenen Transaktionsaktivitäten und -volumina (Umfang der abgeschlossenen Geschäfte) begründet. Die Experten der international tätigen Immobilien-Beratungsgesellschaft Jones Lang LaSalle (JLL) prognostizieren wegen derzeit stark gestiegenen Transaktionen ein europäisches Anlagevolumen von über 70 Mrd. Euro 2010, das wären 30 % mehr als 2009. In Deutschland stieg das Volumen um 4,6 % im ersten Quartal 2010 gegenüber dem Schlussquartal 2009. Eine solche Entwicklung hatten die von uns vor einem Jahr befragten Experten (Ausgabe 3/2009) erwartet. Allerdings war dabei viel Berufsoptimismus im Spiel. Ob die jetzigen Transaktionsvolumina auch Zeichen für höhere und nachhaltig steigende Mieten und Kaufpreise sind, ist aber derzeit unklar.

finanzwelt hat bei Emittenten, Maklern und Verbänden nachgefragt.

Engel & Völkers aus Hamburg, ebenfalls internationaler Makler, bestätigt den positiven Trend, den Jones Lang LaSalle ausmachte. Das Unternehmen verzeichnete bei Gewerbeimmobilien im ersten Quartal 2010 ein Plus von ca. 19,7 % gegenüber dem Vorjahreszeitraum. „Insgesamt scheinen die Immobilienmärkte weltweit wieder anzuziehen und die Bedeutung der Immobilie als sicheres, stabiles Investment nachhaltig zu unterstreichen“, erklärt Richard Winter, Geschäftsführer von Engel & Völkers Commercial. Es sei zu beobachten, dass Investoren ihre Anlage-Portfolios umschichten und auf das „Betongold“ setzen.

SHB AG, das Münchener Emissionshaus, sieht auch eine positive Entwicklung und eine Belebung bei Transaktionen gewerblich genutzter Immobilien. Besonders die Qualität und das Konzept der Immobilien hätten an Bedeutung gewonnen: „Ein wesentlicher Faktor, der die Nachfrage einschränkte, sind die geringen Finanzierungsaktivitäten und höheren Eigenkapitalanforderungen der Banken. Die Kreditvergabe bei den Banken ist noch immer restriktiv, aber auch hier sehen wir einen positiven Trend in der Entwicklung. Nach und nach kehren weitere Bankenteilnehmer an den Markt zurück“, sagt Vorstand Thomas Vogel.

„Ein weiterer begünstigender Faktor für das Ende der Gewerbeimmobilien-Flaute sind die trotz konjunktureller Erholung noch immer verfügbaren niedrigen Zinsen für die Finanzierung der Immobilienankäufe“, ergänzt Matthias Adamietz, Vorstand der IMMOVATION Immobilien Handels AG aus Kassel.

Deutlich zurückhaltender bei der Einschätzung der gegenwärtigen Situation ist der Bundesverband freier Immobilien und Wohnungsunternehmen (BFW) aus Berlin. Der Verband will ein Ende der Gewerbeimmobilien-Flaute derzeit nicht bestätigen. „Der Büromarkt zeigt nach wie vor eine schwache Nachfrage. Bei den Immobilienpreisen und -mieten schlägt das Wohnen das Gewerbe“, sagt BFW-Präsident Walter Rasch. Verantwortlich hierfür seien insbesondere steigende Leerstandsquoten in Metropolen aufgrund des konjunkturellen Einbruchs und des damit einhergehenden Abbaus von Büroarbeitsplätzen. Der Einzelhandelsimmobilienmarkt entwickelt sich laut Rasch relativ konstant – allerdings mit Abwärtsrisiken: „Es gibt ein großes Angebot am Markt mit wenig Neubau.“ Der Blick in die Zukunft fällt nicht weniger zurückhaltend aus. Der BFW geht im Büromarkt von weiterhin stagnierenden bis rückläufigen Mieten aus. Durch zahlreiche in der „konjunkturell noch guten Vergangenheit“ angefangene Projekte kommt es laut Rasch in bestimmten Bereichen zu einem Überangebot. Im Einzelhandelsimmobilienmarkt rechnet der Verband mit weiteren Nachfragerückgängen und wachsender Leerstandsproblematik bei Waren und Kaufhäusern. Die Mietpreise würden weiterhin stagnieren und eher sinken. „Durch die konjunkturellen Abwärtsrisiken und die damit einhergehende Zurückhaltung der Konsumenten wird die Branche weiter unter Druck stehen – insbesondere 1B-Lagen und Nebenlagen werden überproportional verlieren“, prognostiziert Rasch.

Die Einschätzung des BFW wird durch eine Expertenbefragung zum deutschen Gewerbeimmobilienmarkt, die die Landesbank Berlin (BerlinHyp) durchgeführt hat, gestützt. Rund zwei Drittel der Teilnehmer urteilten darin, dass trotz Stabilisierungstendenzen am Markt eine Steigerung der Transaktionsvolumina um 20 % über dem Vorjahreswert eher unwahrscheinlich sei. Die Befragten differenzierten bei der Beurteilung des Investmentmarktes stark zwischen den Segmenten Wohnen und Gewerbe. So rechnen in der Zwölf-Monatssicht im Bereich Wohnen 71 % der Befragten mit steigenden Volumina. Beim Einzelhandel erwarten dies nur 34 %.

Auch die Pramerica Real Estate International AG, Emissionshaus aus München, blickt mit Skepsis in die nähere Zukunft. Angesichts des wirtschaftlichen Einbruchs der vergangenen zwei Jahre wird es aus Sicht des Unternehmens noch einige Quartale dauern, bis die Märkte von der Stabilisierungsphase in die Wachstumsphase übergehen werden: „Bei weiterhin positiver Tendenz erwarten wir, dass sich das Transaktionsvolumen auch in den kommenden Monaten unterhalb seines mehrjährigen Durchschnitts bewegen wird“, so Markus Reissner, Vice President Research bei Pramerica.

Fazit: Die Beobachter der Märkte wie der Verband, die BerlinHyp und einige Emissionshäuser sind deutlich skeptischer, was die positiven Trends bedeuten, die aus den höheren Gewerbeimmobilien-Transaktionen abzuleiten sind. Makler und einige Emittenten sind (berufsbedingt) euphorischer. Klar scheint eines: Es gibt noch jede Menge Anlagechancen, insofern ist das Ende der Flaute (so sie denn da sein sollte) eher schlecht für den zögernden Anleger, denn er hätte mit höheren Preisen zu rechnen. Heutige Einsteiger haben mit den richtigen Partnern derzeit sicher gute Chancen, denn ein neuer Absturz der Märkte scheint unwahrscheinlich. Das ist die ganz gute Nachricht.

(Dieter E. Jansen, Kim Brodtmann)