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Wohnungsgenossenschaften

Das neue Kapitalanlagemodell

Der 15. Januar 2002 war ein Trauertag für die deutsche Finanzverwaltung. An diesem Tag verkündete das höchste deutsche Finanzgericht, der Bundesfinanzhof in München, unter dem Aktenzeichen IX R 55/00, dass die Gewährung der Eigenheimzulage bei Anschaffung von Genossenschaftsanteilen gemäß § 17 EigZulG nicht voraussetzt, dass der Anspruchsberechtigte irgendwann im Förderzeitraum eine Wohnung der Genossenschaft zu eigenen Wohnzwecken nutzt. Mit diesem Urteil setzte sich das höchste deutsche Finanzgericht in Widerspruch zu einem Erlass der Finanzverwaltung vom 10. Februar 1998 (BStBl I 1998, 190 ff.), wonach einem Anleger, der Genossenschaftsanteile erworben hat, ohne selbst in einer Wohnung der Genossenschaft zu wohnen, die Eigenheimzulage nicht zustehen würde.

Dieses Urteil ist in seinen Auswirkungen für den Kapitalanlagemarkt sensationell und dürfte dazu führen, dass Wohnungsbaugenossenschaften eine Renaissance erleben.

Worum geht es ?

Nach § 17 EigZulG ist ein Anleger, der sich an einer Wohnungsbaugenossenschaft mit mindestens EUR 5.113 beteiligt, berechtigt, Eigenheimzulage in Anspruch zu nehmen. Bemessungsgrundlage ist die geleistete Einlage. Der Fördergrundbetrag beträgt 3 % der Bemessungsgrundlage, höchstens jedoch EUR 1.227 für jedes Jahr, in dem der Anleger den Genossenschaftsanteil hält. Der Förderzeitraum beträgt höchstens acht Jahre, in denen der Anleger die Grundförderung (höchstens also EUR 1.227 pro Jahr) erhält. Bei einem Genossenschaftsanteil von EUR 5.113 beträgt somit die Grundförderung maximal acht Jahre lang pro Jahr EUR 153. Die maximale Förderhöhe wird bei einem Genossenschaftsanteil von EUR 40.900 erreicht, weil hier der Höchstrahmen der Förderung (= EUR 1.227), nämlich 3 % aus EUR 40.900 im vollen Umfang ausgeschöpft wird.

Doch damit nicht genug !

Familien mit Kindern, die für diese Kindergeld oder einen Kinderfreibetrag erhalten, werden in jedem Kalenderjahr, in dem diese Voraussetzungen vorliegen, noch mit einer Kinderförderung in Höhe von EUR 256 pro Kind begünstigt. Zu beachten ist noch, dass die insgesamt erhaltene, steuerfreie Förderung maximal so hoch sein darf, wie der Genossenschaftsanteil.

Wie hochrentabel dieses Steuerschnäppchen ist, zeigt sich an einem einfachen Beispiel: Ein verheirateter Anleger mit zwei Kindern, für die Kindergeld oder der Kinderfreibetrag im gesamten Förderzeitraum in Anspruch genommen wird, beteiligt sich an einer Wohnungsbaugenossenschaft mit einem Genossenschaftsanteil in Höhe von EUR 5.113.

An Eigenheimzulagen in den Jahren 01 bis 07 erhält er jährlich:

• Grundförderung 7 Jahre/ EUR 153 = EUR 1.071


• Kinderzulagen jährlich 7 Jahre/ EUR 512 = EUR 3.584


• Gesamtzulagen in den Jahren 01 bis 07 = EUR 4.655

Im achten Jahr erhält der Anleger die Grundförderung und die Kinderzulagen höchstens bis zur Höhe seines Genossenschaftsanteils in Höhe von EUR 5.113. Somit besteht ein Anspruch auf Förderung im achten Jahr in Höhe von EUR 458. Im Ergebnis ist damit nach acht Jahren dieser Genossenschaftsanteil durch die Inanspruchnahme der staatlichen Eigen heimzulage zurückbezahlt. Da der Anleger weiterhin seinen Genossenschaftsanteil besitzt, hat er durch den Erhalt der steuerfreien Eigenheimzulagen seinen Genossenschaftsanteil wertmäßig quasi verdoppelt.

Verständlicherweise wurde die Finanzverwaltung durch dieses Urteil aufgeschreckt. Bedeutet es doch, dass das höchste Finanzgericht die Vorschrift des § 17 EigZulG wortwörtlich im Gegensatz zur Finanzverwaltung anwendet und damit ein legales Einfallstor für Initiatoren und Anleger schafft, um staatliche Förderung in Millionenhöhe in Anspruch zu nehmen.

So bleibt denn, bei der bekannten chronischen Finanznot des Bundes ein Wermutstropfen, der bei aller Euphorie für das neue Kapitalanlagemodell nicht unerwähnt bleiben darf. Wenn der Gesetzgeber nämlich kurzfristig das Eigenheimzulagengesetz in § 17 ändert, dürfte das Kapitalanlagemodell perdu sein. Ob dies allerdings im Wahljahr noch gelingt, bleibt zumindest fraglich. Rückwirkend dürfte jedoch eine Gesetzesänderung zum Nachteil des Anlegers rechtlich nicht möglich sein.

Hier gilt also wie auch sonst im Leben der Spruch: "Wer zuerst kommt, mahlt zuerst".

(Rudolf L. Müller)