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Offene Immobilienfonds

Der Morgan-Stanley-Schock

Das Portfolio des Morgan Stanley Fonds P2 Value (ISIN DE000A0F6G89) wurde Ende Juli um 231 Mio. Euro abgewertet, was einen Abschlag auf den Anteilswert um knapp 14 % ergab.

Angesichts der normalerweise einstelligen Renditen der offenen Immobilienfonds ist das ein sehr herber Schlag, gingen da doch die Ergebnisse von zwei bis drei Jahren verloren. Zugleich ist das ein herber Schlag für die Anlagegesellschaften (KAG), die doch gerade gehofft hatten, endlich aus den Negativ-Schlagzeilen herauszukommen, mit denen die Manager der offenen Immobilienfonds seit dem 2004 ruchbar gewordenen Korruptionsskandal zu kämpfen haben.

Wirklich schmerzhaft ist indes die Praxis, ab und zu die Rücknahme der Anteile auszusetzen. Inzwischen müsste jedem Anleger klar sein, dass die offenen Immobilienfonds nur dann noch infrage kommen, wenn man auch mal ein Jahr oder länger auf Auszahlungen warten kann. Völlig ungeeignet sind die Fonds für jemanden, der auf regelmäßige Auszahlungen angewiesen ist wie etwa Pensionäre, die ihre private Altersvorsorge verzehren.

Genau vor diesem Hintergrund sind die Vorgänge beim Morgan Stanley Fonds natürlich ein besonderes Problem: Die meisten längerfristig geschlossenen Fonds haben erst kürzlich den Weg zurück zum normalen Geschäft gefunden und die Bedienung zurückgegebener Anteile wieder aufgenommen. Bereits dieser Schritt war belastet durch den außerordentlich bedenklichen Umstand, dass die frische Liquidität im Wesentlichen durch neu geworbene Anleger mit Ausgabepreisen auf Basis der alten, nicht korrigierten Inventarwerte beschafft wurde. Nennenswerte Verkäufe zu den Buchwerten waren offenbar dagegen über mehrere Quartale hinweg nicht möglich, um die benötigte Liquidität zu beschaffen – was Zweifel an den Buchwerten weckt. Die Größenordnung der Abwertung bei diesem einzelnen Fonds entspricht in etwa den Abschlägen, die die Zweitmarktbewertung an der Börse gegenüber den offiziellen Ausgabepreisen herausgebildet hatte bei jenen Fonds, die die Bedienung der Rückgaben ausgesetzt hatten.

Vor diesem Hintergrund wirkt die offizielle Argumentation, dass es sich beim Fonds von Morgan Stanley ausschließlich um individuelle Probleme gehandelt haben soll, wenig glaubwürdig: Der 2005 aufgelegte Fonds habe mitten in die Hausse 2006-2007 kaufen müssen, um seine Mittel ordnungsgemäß anzulegen. Demgegenüber seien die etablierteren Fonds eher Nettoverkäufer gewesen, hätten also antizyklisch gehandelt, und stelle kein Problem dar, lautet die offizielle Story. Der Haken daran: Es kommt nicht auf die Umsätze, sondern die Bewertungen des Bestandes insgesamt an, die in der Hausse natürlich genauso nach oben gegangen sind, wie sie jetzt im Abschwung fallen müssten, selbst wenn die Sachverständigen in vorausschauender Weisheit die Verläufe geglättet haben sollten. Wer ernsthaft glaubt, dass die Anlagegesellschaften auf den Ausweis von Wertsteigerungen vorausschauend vollständig verzichtet hätten, glaubt auch an den Klapperstorch.

So scheinen es auch immer mehr Anleger zu sehen, die in den letzten Wochen und Monaten den offenen Immobilienfonds den Rücken kehren: Allein im Juli zogen die Anleger gemäß BVI-Zahlen netto rund 520 Mio. Euro aus den Publikumsfonds heraus, davon entfielen mit rund 440 Mio. Euro über 80 % auf die offenen Immobilienfonds.

(Martin Klingsporn)