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Realkontor will 2009 an die Börse

Der Schritt zum Wachstum

Vom Handelshaus und Initiator geschlossener Fonds zum börsennotierten Bestandshalter: Die Richtung der Realkontor lässt sich wohl am ehesten mit dem Begriff „nachhaltiges Wachstum“ umschreiben.

Der andauernde, eher mit Understatement in die Öffentlichkeit getragene Erfolg scheint sich gerade selbst zu bestätigen: Für 2009 wird nach Auskunft von Thomas Letsch, Geschäftsführer Kommunikation Realkontor Innovative Fondskonzepte GmbH, der Börsengang angepeilt.

Das Vehikel auf dem Weg zur Börse ist ein geschlossener Fonds, die Realkontor Real Estate Company Invest GmbH &
Co. KG beteiligt sich ihrerseits an der Kerngesellschaft, und zwar als Mehrheitsgesellschafter (über 60 % des Kapitals).
Mit dem ins Visier genommenen Formwechsel der Kerngesellschaft zur börsennotierten Aktiengesellschaft ist auch ein wichtiger Entwicklungsschritt in der Ausrichtung der Geschäfte gemacht. Das Handelsgeschäft mit Immobilien stößt auf enge Grenzen für sinnvoll zwischen Kauf und Verkauf zu bewegende Volumen: „Billig einkaufen, teuer verkaufen“ – diese Binsenweisheit lockt gerade in wirtschaftlich schwierigen Zeiten viele anderweitig Gescheiterte.

In einem Käufermarkt können aber mit reinem Handel kaum vernünftige Margen verdient werden. Es gehört immer ein neu geschaffener Nutzen dazu. Das ist für Realkontor die Fähigkeit, die Bewirtschaftung der Objekte zu optimieren.
Vielfach seien rein administrative Unzulänglichkeiten für schlechte wirtschaftliche Ergebnisse verantwortlich. Weiche Faktoren wie der falsche Mietermix oder auch nur eine gestörte Kommunikation zwischen Mietern und Verwaltung sind nach Letschs Beobachtung schon ausreichend, um einem Objekt einen schlechten Ruf zu verschaffen und damit schlechtere Vermietungsergebnisse zu erzielen. Solche Punkte wirken sich ebenso negativ aus wie etwa ein technisch unzureichender Bau oder ein schlechter Standort. Genau hier sieht er die Kompetenz der Realkontor, die in solchen Fällen das Konzept „Billig kaufen – teuer verkaufen“ dank besserer Bewirtschaftung realisieren kann.

Aber leider gibt es immer nur eine begrenzte Zahl von Objekten am Markt, die in dieses Schema passen. Das Wachstum muss sich also eine andere Richtung suchen. Neben dem reinen Emissionsgeschäft mit geschlossenen Fonds und dem Handel bietet sich eine Bestandshaltung an, um das vorhandene Know-how im erweiterten Rahmen zu nutzen. Daher wurde der Börsengang denn auch schon mit einer Art Private Equity Fonds vorbereitet, der die Mehrheit an der bisher bestehenden Kerngesellschaft, der Realkontor GmbH, übernimmt. Die bisherigen Geschäftsführer und Gesellschafter sollen am Ende laut Prospekt noch zu 34 % beteiligt sein. Neben der derzeit geplanten Umwandlung und der folgenden Börseneinführung der AG, in deren Verlauf die KG-Anteile durch Aktien ersetzt würden, nennt der Prospekt allerdings den Verkauf der gesamten Beteiligung des Fonds an einen institutionellen Investor ausdrücklich als alternativen Exit. Sicher ist aber, dass kein REIT entsteht, weil das Schwergewicht der Realkontor bei Wohnimmobilien liegt, die im G-REIT
keinen vernünftigen Platz gefunden haben. Für den Fonds liegen sowohl ein beanstandungsfreies Prospektgutachten
als auch eine Zertifizierung durch den TÜV vor.

(Martin Klingsporn)