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Baufinanzierung

Der Traum vom eigenen Nest

Die eigenen vier Wände, größter Wunsch der Deutschen schlechthin, wäre ohne die Baufinanzierung für die überwiegende Mehrheit absolut unmöglich. Ausgeträumt sozusagen.

Trotz der allgemein angespannten Lage ist die aktuelle Situation am Baufinanzierungsmarkt dennoch außerordentlich günstig.

Der aktuelle Wohnpreisspiegel 2008/2009 des Immobilienverband IVD zeigt es: Während die Preise für Wohneigentum in Großstädten steigen, ist bundesweit im Durchschnitt ein Preisrückgang zu verzeichnen, der im Rahmen normaler Schwankungen liegt: In knapp 390 der beobachteten Städte kostete 2008 ein freistehendes Eigenheim in mittlerer Lage, mit mittlerer Ausstattungsqualität, ca. 125 m² Wohnfläche und einem ortsüblich großen Grundstück bislang rund 194.000 Euro. Das gleiche Objekt kostet in einer deutschen Großstadt mit über 300.000 Einwohnern rund 278.000 Euro. Die höchsten Preise werden für Objekte dieser Art mit 515.000 Euro in München (+ 5 % gegenüber dem Vorjahr) bezahlt, gefolgt von Stuttgart mit 450.000 Euro (unverändert), Frankfurt mit 380.000 Euro (- 5 %) und Düsseldorf mit 350.000 Euro (unverändert). „Das Wirtschaftswachstum der letzten beiden Jahre hat sich am Markt für Wohneigentum nicht vollständig durchgesetzt. Der Markt konnte jedoch den Turbulenzen an den US-Finanzmärkten, dem Ölpreisanstieg und den allgemeinen hohen Preissteigerungsraten bis zum dritten Quartal 2008 trotzen. Allerdings scheinen Finanzierungen zukünftig schwieriger und eventuell auch teurer zu werden", beschreibt Jens-Ulrich Kießling, Präsident des IVD, die derzeitige Entwicklung auf dem Wohnmarkt.

Noch ist die Situation für den Endkunden recht gut. Die Preise sind ersprießlich, die Objekte noch vorhanden - obwohl allerhand Bauträger aufgrund der fehlenden Zwischenfinanzierung zwangsweise pausieren müssen - und die Zinsen für eine Finanzierung hervorragend. Und es ist fraglich, ob Baugeld künftig noch günstiger wird. Mit der Senkung der Leitzinsen auf 2,00 % Mitte Januar hatte die EZB auf die sehr schwachen Konjunkturindikatoren der letzten Wochen reagiert. „Wir gehen davon aus, dass im März bei weiterhin schwächeren Konjunkturzahlen ein zusätzlicher Schritt nach unten folgen wird. Baugeld wird aber nicht zwangsläufig billiger werden. Denn für die aktuellen Baugeldkonditionen ist nicht so sehr der Leitzins, vielmehr sind die Refinanzierungskosten der Banken ausschlaggebend", erklärt Florian Neumeier, Geschäftsführer der Prohyp GmbH. Zudem bemerkt das Unternehmen aus München, dass die Banken aufgrund der angespannten Situation derzeit bestrebt

sind, die Kreditmargen zu erhöhen. „Wir gehen davon aus, dass also selbst weitere Zinssenkungen der Notenbank nicht unbedingt zu tieferen Baugeldzinsen führen werden", so Neumeier.

Geht es dem Kunden beispiellos um die Konditionen, sollte er aufgrund des im historischen Vergleich sehr günstigen Zinsniveaus gegenwärtig zuschlagen. Berücksichtigen sollte man jedoch, dass manche Bank das Geschäft mit der Baufinanzierung kritisch sieht. Sehr gute Zinsen bekommen teils nur solvente Schuldner. Häuslebauer, die über 60 % des Immobilienwerts beleihen möchten, müssen oft kräftige Zinsaufschläge bis zu 0,5 % bei ihrer Hausbank zahlen. Dazu gibt es die Anordnung von einzelnen Banken, nur noch Baufinanzierungen in Großstädten ab einer Einwohnerzahl von 500.000 Einwohnern (entspricht gerade einmal 14 Städten) zu genehmigen und ihr Angebot für private Bauherren ganz allgemein zu reduzieren. So erhalten potenzielle Hauskäufer mit sehr wenig Eigenkapital gar keine Finanzierung mehr durch einzelne Banken - wie die BNP Paribas. Andere Banken wie die ImmoBank, Spezialbank der West LB,wurden direkt zum neuen Jahr geschlossen.

Trotz der Zurückhaltung einiger Banken spiegelt dies aber nicht die Haltung der Mehrheit wider. „Wir arbeiten mit einer Vielzahl von regionalen und überregionalen Banken zusammen. Bei einigen können wir weiterhin sehr gut Finanzierungen mit hohen Beleihungsausläufen platzieren - Bonität und tragfähiges Konzept vorausgesetzt. Die Nachfrage nach Kaufpreisfinanzierungen bzw. Finanzierungen mit geringem Eigenkapital steigt derzeit sogar eher wieder an, da das Eigenkapital vieler potenzieller Immobilienkäufer aufgrund der Finanzkrise zusammengeschmolzen ist", so Franz Schmidpeter, CEO Creditweb Deutschland GmbH. Und Marcus Rex, Vorstand BS Baugeld Spezialisten AG, ergänzt: „Kunden mit guter Bonität werden auch künftig Baugeld im Rahmen einer Vollfinanzierung erhalten. Die Vollfinanzierung ist also kein Auslaufmodell. Gerade Banken, die sich nicht überwiegend am Kapitalmarkt refinanzieren müssen, können dies auch weiterhin anbieten. Allerdings werden sie teurer werden, um das nun einmal höhere Risiko einer Vollfinanzierung entsprechend abzufedern."

Auch für den Fall, dass ein Hauskäufer die Immobilie als Kapitalanlage nutzen will, wurden die Kriterien der Banken erhöht, jedoch stellt Francesco Fedele, Vorstandsvorsitzender der BF.direkt AG, klar: „Unsere Banken haben im Bereich der Kapitalanlagefinanzierung keinen Wechsel in der Strategie vorgenommen. Denn hier ist eine möglichst hohe Finanzierung durchaus sinnvoll." Eine Vollfinanzierung kann demnach aussichtsreich sein, wenn gewisse Kriterien erfüllt werden.