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Renaissance der Immobilie

Deutsche Immobilienfonds gehören in jedes gut strukturierte Portfolio

"Geldwert schlägt Sachwert" - dieses Credo gewinnt immer mehr an Bedeutung seit die internationalen Aktienmärkte - nun im dritten Jahr in Folge - nach unten weisen. Ob indes der Immobilienfonds mit deutschen Objekten gegen andere Anlageformen - bsw. US- Immobilienfonds - konkurrieren kann, bleibt abzuwarten.

FINANZWELT sprach mit Claus Hermuth über die Chancen deutscher Immobilienfonds.

FINANZWELT: Wie bewerten Sie die Entwicklung unter den geschlossenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr?
Hermuth: Es ist nicht von der Hand zu weisen, dass die Fonds mit ausländischen Objekten zulegen konnten und die mit deutschen Immobilien leichte Umsatzverluste hinnehmen mussten. Anleger nutzten eben die Möglichkeit, mit Auslandsfonds weitestgehend steuerfreie Einnahmen zu erzielen und - zumindest noch - etwas höhere Renditen mitzunehmen. Allerdings war der Rückgang unter den deutschen Fondsangeboten deutlich niedriger als erwartet, was für eine große Akzeptanz unter den Anlegern spricht.

FINANZWELT: Spielen Steuervorteile noch irgendeine Rolle?
Hermuth: Mit Steuervorteilen sind Anleger für Immobilienfonds nicht mehr zu locken. Dies berührt uns indes kaum. Wir verstehen Immobilienfonds seit jeher nicht als Steuersparprodukte, sondern als sicherheitsorientierte Renditeanlagen. Es mag zwar richtig sein, dass wir den einen oder anderen Anleger, der Wert auf hohe Verlustzuweisungen legt, mit unseren Immobilienfonds nicht erreichen. Der Erfolg, den wir dennoch als eines der marktführenden Unternehmen mit unserer renditeorientierten Ausrichtung haben, gibt uns Recht. Wesentlich ist doch die Ausrichtung auf attraktive, hochrentable Qualitätsimmobilien in hervorragenden Lagen bei guter Bonität langfristiger Mieter sowie eine zielgruppengerechte Konzeption.

FINANZWELT: Die aktuelle Entwicklung der Besteuerung von Wertzuwächsen usw. empfinden Sie jedoch auch als besorgniserregend?
Hermuth: Es ist nicht so sehr die geplante Besteuerung von Immobilien, die wir als besorgniserregend ansehen, sondern der Vertrauensverlust in eine zuverlässige Gesetzgebung. So wurden viele Anleger gerade im vierten Quartal des letzten Jahres völlig verunsichert, da nach dem Gesetzesentwurf rückwirkend auch Wertzuwächse bei Immobilien, die sich bereits außerhalb der geltenden Spekulationsfrist befinden, versteuert werden müssen. Da viele Anleger deshalb das Vertrauen in den Bestand der aktuellen steuerlichen Rahmenbedingungen verloren haben, haben sie lieber keine Investitionsentscheidung getroffen als eine falsche.

FINANZWELT: Neue Konzepte braucht die Branche. U.a. werden immer mehr Immobilienanlagen mit Aktien und Wertpapieren kombiniert. Werden die Produkte nicht für den einfacheren Anleger zu kompliziert und kumulieren sich nicht die Risiken?
Hermuth: Das Einfache darf nicht der Feind des Guten sein. Natürlich sind die Produkte über die Jahre komplizierter geworden. Aber gerade die derzeit niedrigen Aktienkurse sind doch ein Beispiel dafür, dass man variabel reagieren muss. Wir nutzen beispielsweise die unterschiedlichen Zyklen im Bereich Immobilien und Investments, die aufgrund der Mittelfristigkeit der Anlagen hervorragend zu kombinieren sind und die Risiken nicht kumulieren, sondern ausgleichen.

FINANZWELT: Oftmals gibt es Kritik an sogenannten ratierlichen Beteiligungsmöglichkeiten. Ihr Haus bietet unter anderem auch derartige Fonds. Wie begründen Sie das?
Hermuth: Mit unseren ratierlichen Fondsangeboten kommen wir den Anlegern entgegen, die kein Darlehen bei einer Bank aufnehmen möchten, das die Bonität beeinträchtigt. Letztendlich nimmt man doch bei derartigen Angeboten nur eine Umverteilung der Finanzierung vor. So haben Anleger die Möglichkeit, die monatlichen Raten direkt in ihren Fonds einzuzahlen, anstelle die monatlichen Raten im Rahmen einer Finanzierung an die Bank aufzubringen. Von dieser Möglichkeit machen Anleger unterschiedlichster Einkommensgruppen Gebrauch.

FINANZWELT: Der geschlossene Immobilienfonds ähnelt immer mehr dem offenen Fonds. Welche Vorteile hat ein geschlossener Fonds zu bieten?
Hermuth: Wie bereits geschehen, mussten viele Anbieter offener Fonds ihre Verzinsung auf rund vier Prozent absenken. Dies hängt damit zusammen, dass die meisten Anbieter die hohen Mittelzuflüsse nicht schnell genug sinnhaft investieren konnten. Und: nach wie vor ist der offene Immobilienfonds für den Anleger weitestgehend ein Blind Pool. Bei einem geschlossenen Immobilienfonds weiß der Anleger indes, auf was er sich einlässt. So sind im Rahmen einer ausführlichen und transparenten Prospektierung sowohl die Objekte als auch die sonstigen Rahmenbedingungen ausführlich dargestellt. Wenn die Ausschüttungen ab 6 bis 7 Prozent ansteigend liegen und er zudem von der Auflösung des Fonds profitieren kann, ist dies doch ein attraktives Investment.

FINANZWELT: Eine ganz andere Frage: Sie treten als Ausschußvorsitzender zur Schaffung von Branchenstandards im VGI Verband der geschlossenen Immobilienfonds für mehr Transparenz ein. Aber noch immer gibt es Anbieter, die keine Leistungsbilanz vorlegen. Sollte dies - wie Analysten meinen - ein Knock-out-Kriterium für den Anleger sein?
Hermuth: Wir haben als Verband die Erstellung einer qualifizierten Leistungsbilanz zur Pflicht erklärt. Dennoch wäre es überzogen, das Vorliegen einer positiven Leistungsbilanz zu sehr hoch zu stilisieren. Denn zum Einen bergen neue Produkte auch neue Risiken - die nach hinten gerichtete Leistungsbilanz bietet hier wenig Aussagekraft. Zum Anderen muss so manche "Erblast" - beispielsweise ein nicht gut laufender Ostimmobilienfonds - nicht zwingend Rückschlüsse darauf geben, wie die Leistungsfähigkeit des Initiators heute ist.

FINANZWELT: Was haben Sie an neuen Produkten für dieses Jahr in der Pipeline?
Hermuth: Wir beabsichtigen, unsere Stellung als eine der marktführenden bankenunabhängigen Gesellschaft im Bereich deutscher Immobilienfonds und Medienfonds durch weitere Produktangebote - auch im Ausland - zu erweitern. Für dieses Jahr sind in unserem Hause einige Geschlossene Fonds mit Deutschland-Immobilien in der Vorbereitung. So beginnen wir u.a. mit der Platzierung eines Private Placements mit einem Objekt in München, sowie eines Fonds, der als Immobilie ein außergewöhnlich attraktives Objekt in einer 1a-Lage in Frankfurt hat.

(Michael Oehme)