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Offene Immobilienfonds

Die BAFin auf Abwegen?

Aufsichtsbehörde mit erstaunlicher Gesetzesauslegung.

Die offenen Immobilienfonds kommen nicht aus den negativen Schlagzeilen.

Zuletzt war die Mehrheit der am deutschen Markt vertriebenen Fonds gezwungen, mangels ausreichender Liquidität die Rücknahme der Anteile auszusetzen. Diese Aussetzungen zogen das Verbot nach sich, auch bestehende Auszahlungspläne weiter zu bedienen: Wer als Pensionär auf die Sicherheit der Fonds vertraute, musste monatelang auf den Beitrag aus dieser Quelle verzichten und lebt zudem jetzt mit der Gewissheit, dass die offenen Immobilienfonds jederzeit wieder ihre mangelnde Tauglichkeit für die Altersvorsorge unter Beweis stellen können. Und nun kommt sogar noch der Verdacht auf, dass die Anlagegesellschaften mit Duldung der BAFin begonnen haben, die Ansprüche von Altanlegern aus den Mitteln der frisch geworbenen Anleger zu befriedigen.

Ausgangspunkt der Probleme waren starke Rückgaben von Anteilen, vor allem institutioneller Anleger, die sich in den letzten Jahren einen grundlegenden Konstruktionsfehler der offenen Immobilienfonds (OI) zu Nutze machten: Ihre Produkte sind dem banktypischen Einlagengeschäft (verzinste, täglich verfügbare Einlagen) so ähnlich, dass sie aus Sicht der Anleger durchaus als Alternative zu den üblichen Geldmarktanlagen infrage kommen. Die OI leisten dabei - wie Banken - eine positive Fristentransformation, da ihr Aktivportfolio (Immobilien plus Zinsinstrumente) eine wesentlich längere Laufzeit (Kapitalbindung) aufweist als die bei ihnen als Passiva verbuchten Fondsanteile, die grundsätzlich täglich fällig sind. Dieser Konstruktionsfehler wird vor allem in Phasen mit extrem niedrigen Geldmarktsätzen virulent, wie wir sie derzeit noch immer haben. Dann bieten die OI bessere Erträge als Geldmarktfonds oder Termingelder. Der Haken an der Sache: Damit sind die OI auch dem gleichen Risiko eines „Runs" der Anleger ausgesetzt, ohne eine den Banken vergleichbare Struktur von Absicherungen hinter sich zu haben.

Zur Verdeutlichung: Wenn die Hälfte der Anleger eines Wertpapierfonds an einem beliebigen Tag ihr Geld zurückfordert, wird aus dem vorhandenen Wertpapierportfolio so lange verkauft, bis die Mittel auf dem Konto sind. Damit dürften die betreffenden Kurse zwar tief fallen und die Anleger große Verluste erleiden, aber die nötigen Mittel sind in aller Regel kurzfristig beschaffbar. Wenn dagegen 50 % aller Anleger eines OI an einem Tag ihr Geld wollen, wird die Rücknahme der Anteile ausgesetzt. Es gibt beim OI gerade dann kein täglich fälliges Geld mehr, wenn alle haben wollen, was ihnen versprochen wurde. Eine Bank könnte in gleicher Lage (ein werthaltiges Kreditportfolio vorausgesetzt) kurzfristig ausreichend Liquidität bei der Zentralbank durch Kredit beschaffen und die Anleger können zusätzlich auf die Einlagensicherung vertrauen, die alle Einlagen bis zu einer bestimmten Höhe (variiert bei den Banken, gesetzliches Minimum 20.000 Euro) garantiert. Die OI-Anleger stehen daneben im Regen.

Ob Bank oder OI: Auslöser für massive, Existenz bedrohende Abflüsse sind in aller Regel Zweifel an der Werthaltigkeit des Aktivportfolios: Wenn der Bank - wie jüngst im Immobilienbereich immer wieder gesehen - das Kreditportfolio wegbricht, ziehen Sparer und Anleger ihr Geld ab. Vergleichbares gilt für Objektwerte bei den OI.

Das ist schmerzhaft, denn die Hinweise auf überhöhte Bewertungen der Objekte bei den OI mehren sich und sorgen für eine zunehmende öffentliche Kritik an der mangelnden Transparenz und dem höchst unprofessionellen öffentlichen Auftritt der Fondsverwalter. Und nun steht sogar der Verdacht im Raum, dass die Verwalter der OI Anlegervermögen verschoben haben, um Löcher in den Aktivportfolios zu vertuschen: Jene Fonds, die wegen mangelnder Liquidität die Anteilsrücknahme ausgesetzt haben, sammelten auch während der Aussetzung der Anteilsrücknahme weiter Geld ein und das in nicht unerheblichen Mengen: Eine kleine Umfrage ohne Anspruch auf Vollständigkeit ergab eine Größenordnung von deutlich über 200 Mio. Euro. Das Pikante daran: Das Investmentgesetz schreibt im § 37 (2) im allgemeinen Teil für die Sondervermögen unmissverständlich vor: „Solange die Rücknahme ausgesetzt ist, dürfen keine Anteile ausgegeben werden."