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Fondsgedanken

Die Geister, die ich rief, werd´ ich nicht mehr los

Die Erwartungshaltung seitens der Anleger gegenüber offenen Immobilienfonds wird zumindest vorübergehend in mehrfacher Hinsicht relativiert werden müssen! Grund zu dieser Annahme bieten die hohen Mittelzuflüsse der entsprechenden Fonds in den letzten 18 Monaten. Seitdem die Aktienmärkte den Rückwärtsgang eingelegt haben, ist das Interesse am „Immobilien-Sachwert“ in Fonds erheblich gestiegen. Hätte man 1999, zur Boomphase der „New Economy“, noch über die langfristig im Schnitt erzielten knapp 6% p.a. in den offenen Immobilienfonds gelacht, ist vielen Anlegern seit der Kurswende an den Börsen sprichwörtlich der „Spatz in der Hand lieber, als die Taube auf dem Dach“.

Die riesige Nachfrage bei den Immobilienfonds wird zudem noch durch einen anderen Aspekt katalysiert. Außerhalb des Aktienfondsuniversums mangelt es eindeutig an Alternativen. In Zeiten, in denen mit steigenden Zinsen zu rechnen ist, wollen die wenigsten Anleger sich in Kenntnis des Kurs-Zins-Mechanismus auf Rentenfonds einlassen, bei denen Kursverluste ins Haus stehen. Schließlich müssen die in den Fonds gehaltenen Rentenpapiere bei steigendem Marktzins Kursabschläge hinnehmen. Die Renditen der Geldmarktfonds bleiben bis auf Weiteres unattraktiv und weisen den selben Schönheitsfehler auf, wie ihre Geschwister, die Rentenfonds: Ihre Zinserträge sind im Rahmen der Steuer zumeist gänzlich anzusetzen. Ein Umstand, dem Anleger mit ihren im Laufe der Jahre beschnittenen Freistellungsaufträgen berechtigterweise immer mehr Beachtung schenken.

In der Konsequenz flossen den Immobilienfonds im Jahr 2002 7,3 Mrd. Euro zu. Allein in den ersten beiden Monaten des Jahres 2002 kamen weitere 5,26 Mrd. Euro hinzu. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass die frischen Mittel, wie nicht anders zu erwarten, ungleichmäßig verteilt wurden und sich überwiegend auf die langjährig etablierten Out-Performer konzentrierten, die ihre Erträge zum Großteil außerhalb Deutschlands erzielen und somit geringere zu versteuernde Erträge vorweisen. Exemplarisch seien nur zwei Produkte genannt: CS-Euroreal und SEB Immoinvest.

Vom Erfolg gerade dieser beiden Fonds angelockt, reagierten mehrere Anbieter, deren „Traditions-Fonds“ auf Deutschland ausgerichtet sind, wie z.B. die DGI (Deutsche Bank) und brachten neue international investierende Produkte auf den Markt, die über Investitionen im Ausland höhere steueroptimierte Renditen erzielen sollen. Über die langfristige Stabilität ihrer Renditen kann zu diesem Zeitpunkt nur spekuliert werden. Die neuen Produkte müssen sich zudem Fragen gefallen lassen: Wieviel ihres gesammelten Geldes haben sie bisher schon in Immobilien investieren können und wie groß ist die dabei erreichte Risikostreuung, gemessen an der Zahl der Objekte und der Struktur der Mieter.

Die Korrelation zwischen steigenden Investitionen in Immobilien fonds und der sinkenden Stimmung der Börsianer ist beeindruckend. Je schlechter die „Großwetterlage“ wird, umso mehr Anleger verlieren die Nerven, verkaufen ihre Aktien-Depots oder erwerben zumindest für neu zur Verfügung stehende Mittel lieber Anteile an Immobilienfonds. Die „Stampede“, die wildgewordene Herde der prozyklischen Anleger bahnt sich ihren Weg. Für die Aktienmärkte ein gesundes Zeichen, unterstreicht dieses Verhalten doch den lange erwarteten Ausverkauf. Für die bewährten Immobilienfonds, so schön die Verwaltung höherer Volumen auch ist, wird das Anlegerverhalten zum vorübergehenden Problem. Ein erster Anbieter macht sich hinter vorgehaltener Hand sogar Gedanken, ob er seinen Fonds für einige Monate zum Schutz der Anteilsinhaber gegenüber Neuzuflüssen abschotten soll.

Denn: Die hohen Mittelzuflüsse in Immobilienfonds können verständlicherweise nicht so schnell investiert werden, wie bei anderen Fondsgattungen. Schließlich muss entweder neu gebaut und attraktive Mieter gesucht werden, oder beim Einkauf erst die Substanz sondiert, begutachtet und zuletzt notariell beurkundet gekauft werden. Das dauert seine Zeit. Unter Investitionsdruck könnten zudem die Selektionskriterien oberflächlicher durch geprüft werden, was zu Lasten der Qualität ginge. In der Folge kämpfen viele offene Immobilienfonds angesichts der hohen Mittelzuflüsse mit ihrem Investitionsgrad. 51% müssen nach Ablauf von 2 Jahren nach Neugründung eines Fonds gesetzlich geregelt mindestens in Immobilien angelegt sein. Vorübergehend mögen Ausnahmeregelungen der Aufsichtsbehörden Luft verschaffen, sie können allerdings bei der Lösung der Performance-Probleme nicht behilflich sein. Denn den höheren Teilertrag erzielen die Fonds aus ihren Immobilienengagements und nicht aus den Zinserträgen ihrer sogenannten Liquidität.

Die immer niedrigeren Investitionsgrade in Immobilien wirken sich zudem nachteilig auf die steuerfreien Erträge aus. Die Einkünfte aus der Liquidität sind voll anzusetzen und treiben den steuerpflichtigen Anteil am Gesamtertrag der Fonds in die Höhe. Auf den Punkt gebracht, ist vorübergehend mit folgendem Szenario zu rechnen: Die Erträge der meisten etablierten europäisch orientierten Immobilienfonds sinken. Der steuerpflichtige Anteil an dieser insgesamt geringeren Wertentwicklung wird größer. Zudem ist nicht auszuschließen, dass die Qualität des unter Umständen hektisch zugekauften Immobilienbestands sinkt.

Eine Jahresrendite mit einer sechs vor dem Komma wird für die meisten Fonds fast unmöglich werden. Erste Unkenrufe wollen schon eine vier vor dem Komma erkennen können. Die Rendite wird sich zwar nicht dem Sparbuch nähern, weiterhin auch über der von Geldmarktfonds bleiben, mittelfristig allerdings einen erheblichen Knick erhalten. Langfristige Schäden dieses Szenarios können erst später diagnostiziert werden. Wenn die Mittel zum Großteil investiert worden sind, die Qualität des Bestandes ggf. gesunken ist und die „Stampede“ von einer Hausse der Aktienmärkte erneut angezogen, aus den Immobilienfonds aussteigen will.

Kein Grund zur Hektik, keine Angst vor Verlusten. Aber zügeln Sie Ihre Erwartungshaltung an offene Immobilienfonds etwas. Bevorzugen Sie jene Anbieter, die unter einem ausgeglichenen Rendite-Risiko Verhältnis trotz großem Ansturm den eigenen Prinzipien treu bleiben und sich der Qualität verpflichtet fühlen. Beachten Sie zudem, dass sich bei Fonds, die übermäßig von den neuen Rechten des 4. Finanzmarktförderungsgesetz Gebrauch machen (zukünftig keine regionalen Beschränkungen mehr außerhalb der Europäischen Union), auch das Risiko erhöhen kann.

(Björn Drescher)