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Neues Gewand für Immobilienivestitionen

Die Immobilie bleibt ein wichtiger Baustein eines ausgewogenen Portefeuilles

Die Terraplan Firmengruppe hat sich seit ihrer Gründung im Jahr 1971 von einer Vertriebsgesellschaft zu einem Dienstleister in allen Immobilienfragen entwickelt. Von der Grundstücksakquisition über das klassische Bauträgergeschäft, die steuerliche Konzeption, die Vermietung und Verwaltung bis hin zum Wiederverkauf, liefert Terraplan einen „Fullservice“ rings um die Immobilie. FINANZWELT sprach mit Vorstand Josef Schnocklake.

FINANZWELT: Betrachtet man Ihren Internetauftritt, versteht sich Ihr Unternehmen nicht als klassischer Bauträger, sondern Sie erfüllen „Wohnträume“. Können Sie uns hierzu etwas sagen?

Schnocklake: Aufgrund dieser Erfahrung haben wir festgestellt, dass sich sowohl das Mieter als auch das Käuferverhalten auf dem Immobilienmarkt seit dem Bau-Boom nach der Wiedervereinigung stark geändert hat. Wesentlich beim Kauf einer Immobilie ist nicht mehr der letzte „steuertechnische Kick“ sondern im Wesentlichen die beiden Aspekte „Identifikation mit der Immobilie” und „Exklusivität und Stil”. Kapitalanleger kaufen Wohnungen dann, wenn ihnen Schnitt, Ausstattung und Lage des Objekts gefallen. Wenn sie sich selbst vorstellen könnten einmal in dieser Wohnung zu wohnen oder während einer ihrer Lebensabschnitte gewohnt zu haben. Aus diesem Grund ist Hauptaktivität der Terraplan innerhalb der letzten zwei Jahre die Konzeption von Markenimmobilien. Das Versprechen, das hier über den Markennamen gegeben wird, wird dann bautechnisch umgesetzt. Ein gutes Beispiel hierfür ist das Quartier Orangerie in Potsdam-Babelsberg. Französische Namensgebung, da Potsdam stark vom französischen Baustil (Schloss Sanssouci) geprägt ist und als Hugenotten Stadt lange französisch sprechend war. Quartier, da vier individuell gestaltete Stadtvillen zusammen ein Ensemble bilden, Orangerie deshalb, weil in der ca. 1.500 qm großen Gartenanlage mit Südausrichtung die erste Orangerie seit Friedrich dem Großen gebaut wird. Zudem wird der Immobilienmarkt mehr und mehr zu einem Exklusivmarkt. Immobilien werden immer mehr zu einem Lifestyle-Produkt. No name Immobilien funktionieren nicht mehr. Egal in welcher Branche, Kunden suchen exklusive Produkte. Immobilien mit der Konzeption des Quartiers Orangerie überzeugen heute und auch noch in 10 oder 15 Jahren Mieter und Käufer. Sie bestechen aufgrund ihrer Ausstattung und Lage und bieten ein Lebensgefühl. Diese Lebensfreude ist deckungsgleich mit den Wünschen und Ansprüchen von gut verdienenden Mietern und Käufern.

FINANZWELT: Während nahezu die gesamte Branche vom Umsatz her „am Tropf“ hängt, bauen Sie systematisch aus. Warum?

Schnocklake: Seit Einführung der Markenimmobilie haben wir im Immobilienbereich unseren Umsatz verdoppelt. Unser Vertriebe bestätigen uns „seitdem wir die Markenimmobilie leben, verkaufen wir besser“. Übersetzt: es ist die Harmonie zwischen Produkt, Verkäufer, Käufer und Mieter, die den Erfolg der Markenimmobilie ausmacht. Das Produkt ist die umgesetzte Vorstellung von Wohnen und Leben der Verkäufer, Käufer und Mieter. Wir bauen und verkaufen ein Lebensgefühl, nicht nur eine Wohnung. Die Vermietung ist für uns grundlegende Voraussetzung, dass wir genau so bauen, wie der Kunde und Mieter es wünscht. Ergänzt wird dies noch über die Verkaufserfahrungen unserer Vertriebspartner, die Wünsche äußern, was die Kapitalanleger wollen. Unsere Wohnungen sind also umgesetzte Mieter und Kapitalanlegerwünsche. Deshalb sind alle Wohnungen bereits vor Baubeginn verkauft und vor Fertigstellung vermietet. FINANZWELT: Wie gehen Sie bei der Auswahl der von Ihnen bevorzugten Standorte vor? Schnocklake: Vor der Festlegung für einen Standort sondieren wir den Markt zwei bis drei Jahre, um Sicherheit zu gewinnen, genau die richtigen Produkte für unsere Kunden konzipieren zu können. Dabei bedienen wir uns Statistiken vom Statistischen Bundesamt, führen viele Gespräche mit Maklern vor Ort, entscheiden aber letztendlich auch aus dem Bauch heraus. Wir verlassen uns vor allen Dingen auf Intuition, vor allem dem geistigen Blick, ob unsere Gedanken an diesem Standort umgesetzt werden können und ob es Menschen gibt, die diese an diesem Standort zu schätzen wissen.

FINANZWELT: Immer wieder wird der Vorwurf laut, Wohnimmobilien seien mit einer zu erwartenden Rendite von 2,6 Prozent nur eine Anlage aus Liebhaberei oder wegen des Prestiges. Was haben Sie dem entgegen zu setzen?

Schnocklake: Meistens wird die Rendite einer Immobilie nur an deren Miete festgemacht. Richtig, die Mietrendite liegt in der Regel zwischen 3 und 4 Prozent bezogen auf den Kaufpreis. Die Miete ist aber nur die eine Einnahmequelle des Käufers, denn der Immobilienerfolg steht auf drei Säulen: Zum einen der besagten Mietrendite, hier verdienen wir in ca. 3 und 4 Prozent per anno, da wir für ca. 7,50 Euro pro Quadratmeter vermieten. Dies entspricht bei einem Kaufpreis von 2.550 Euro pro Quadratmeter Wohnfläche einer Mietrendite von ca. 3,5 Prozent. Die Steuerrendite sollte das Sahnehäubchen einer jeden Immobilieninvestition sein. Sie liegt in der Regel zwischen 2,5 und 3 Prozent pro Jahr bezogen auf den Kaufpreis. Die Wertsteigerung liegt im Bundesdurchschnitt statistisch seit 1950 bei zusätzlichen 3 Prozent pro Jahr. Es zeigt sich aber vor allen Dingen in der jüngsten Vergangenheit, dass Wertsteigerungen nicht so einfach zu realisieren sind. Wertsteigerungen erfahren nur die Wohnungen, die auch in 10 – 15 Jahren noch nachgefragt werden. Deshalb ist es auch primär wichtig für den Kunden eher in hochpreisige Immobilien zu investieren als in Billig-Immobilien. Zusammengefasst: Investiert ein Kapitalanleger, so hat er bei einer optimal gemanagten Immobilie eine Rendite von zwischen 8 und 9 % pro Jahr und das auch noch steuerfrei. Das macht eine Investition in Immobilien so lukrativ.

FINANZWELT: Mit Ihren amerikanischen Waschstraßen haben Sie aufgezeigt, dass Sie auch in anderen Bereichen des Kapitalanlagemarktes erfolgreich tätig sind. Werden Sie Ihre Produktpalette erweitern?

Schnocklake: Mit REGAL AUTO WASH sind wir jetzt seit 13 Jahren in den USA erfolgreich. Innerhalb der letzten 5 Jahre haben wir im Schnitt eine jährliche Rendite von ca. 11% nach Steuern ausgeschüttet. Auch hier das Ergebnis langjähriger Erfahrung am Markt. Erfolgreich ist nur derjenige, der sich auf seine Kernkompetenzen konzentriert. Unsere Kernkompetenzen heißen REGAL AUTO WASH und Markenimmobilie.