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Sozibau Berlin

Doch zu teuer für Berlin?

Bislang hatte sich der Berliner Senat in den Auseinandersetzungen um die gestrichene Anschlussförderung im sozialen Wohnungsbau Berlin in allen Punkten durchsetzen können. Nun musste er allerdings eine Schlappe einstecken, die am Ende teuer werden könnte. Wichtige Rückbürgschaften des Bundes gegenüber dem Land Berlin wurden nicht bedient, es droht ein Verlust von bis zu 900 Mio. Euro.

Zum Berliner Förderverfahren gehörten in der Umsetzung Bürgschaften der Landesregierung (Senat von Berlin) gegenüber den finanzierenden Banken. Mit den Bürgschaften sollte die Bonität der Kreditnehmer fühlbar verstärkt und der fällige Zins damit ermäßigt werden. Daraus ergab sich die typische dreiteilige Finanzierung der Modelle aus Eigenkapital, einem 1a-Darlehen, das konventionell durch den Objektwert besichert war, und einem 1b-Darlehen mit der Garantie des Landes. Diese Konstruktion ermöglichte relativ hohe Finanzierungshebel: Aus Banksicht konnte sich ein wirtschaftlich nicht besicherter Blankoanteil bei dieser Finanzierung nur dann ergeben, wenn der Objektwert nicht mehr das 1a-Darlehen deckte. Das machte aber selten mehr als 40 % der Gesamtfinanzierung aus.

Das Land Berlin ging mit der Garantie freilich nicht allein ins Risiko, es gab eine Rückbürgschaft der Bundesregierung. Genau um die wurde jetzt in erster Instanz gestritten, denn die Bundesregierung weigert sich zu zahlen, nachdem im Gefolge des Stopps der Anschlussförderung eine ganze Reihe von Eigentümern in wirtschaftliche Schwierigkeiten geraten sind bis hin zur Insolvenz. Viele davon sind geschlossene Fonds, die zu einem großen Teil als GbR verfasst sind, also die volle Haftung der Anleger mit sich bringen können. Es geht zunächst für den Berliner Senat um eine Menge Geld: Wenn der volle Bürgschaftsbetrag verlustig ginge, müsste das ohnehin am Rand zur Pleite entlang hangelnde Bundesland einen Verlust von 700 Mio. Euro verschmerzen.

Das für den Bund in dieser Sache zuständige Finanzministerium argumentierte dabei ganz ähnlich wie bislang die unterlegenen Anleger gegenüber dem Senat: Die zu beklagenden Zahlungsausfälle und Insolvenzen der betroffenen Wohnungsbaugesellschaften seien Folge der Entscheidung des Berliner Senats, die Förderung abzubrechen und insbesondere keine Anschlussförderungen mehr zu gewähren. „Die Anleger und Investoren wurden durch Täuschungen in ein Fördersystem hineingelockt und dann im Regen stehen gelassen“, charakterisiert etwa Bernd Strehlow vom Landesverband Berlin- Brandenburg freier Immobilien- und Wohnungsbauunternehmen den Fall. Bundesregierung und Investoren waren insoweit in sehr ähnlicher Lage: Das Land Berlin („... arm aber sexy ...“) versuchte sich jeweils auf deren Kosten zu sanieren.

Wegfall der Geschäftsgrundlage. Das Landgericht Berlin entschied nun (AZ: 2 O 217 / 08), dass die Bundesregierung die Zahlung zurecht verweigerte und der Senat durch sein Handeln den Schutz durch Bürgschaft selbst zerstört hat. Die juristische Formel dafür heißt „Wegfall der Geschäftsgrundlage“. Das zentrale Argument der Richter lässt sich für Nicht-Juristen grob vereinfacht auf folgenden Punkt bringen: Sinn und Zweck der Rückbürgschaft sei es gewesen, den Senat gegen die wirtschaftlichen Risiken der einzelnen Projekte abzuschirmen wie etwa Mietausfälle und Leerstände und deren Folgen für die Fähigkeit der Investoren, das Fremdkapital zu bedienen. Von diesen Risiken zu trennen wären demgegenüber die Haushaltsprobleme des Landes Berlin, die vor allem im Zuge der Wiedervereinigung stark gewachsen seien. Das Land hat dann, so deuten die Richter an, zwar entsprechende Gestaltungsrechte, müsse dann aber die Folgen selbst tragen, wenn dabei der Bürgschaftsfall erst herbeigeführt wird, wie im vorliegenden Fall.

Mittlerweile ist sicher, dass Berlin in die nächste Instanz gehen wird, was auch so erwartet war. Denn sollte es dabei bleiben, wird es teuer: Der Landeshaushalt musste 2008 schon 140 Mio. Euro aufbringen für die Pleitewelle der Wohnungsbauunternehmen: Der für die Entscheidungen verantwortliche frühere Finanzsenator Thilo Sarrazin hatte lediglich mit 60 Mio. Euro gerechnet. Nachfolger Nußbaum hat daraus Konsequenzen gezogen und für das laufende Jahr 200 Mio. Euro zusätzliche Kosten eingeplant statt der von Sarrazin projektierten 60 Mio. Euro.

Für die Anleger bedeutet es rechtlich gesehen allerdings zunächst einmal wenig. Deren Verfahren laufen doch weitgehend unabhängig von dieser Sache. „Höchstwahrscheinlich keine“, heißt denn auch die schlichte Antwort von Verbandsgeschäftsführerin Hiltrud Sprungala auf die Frage nach den erwarteten rechtlichen Konsequenzen für die betroffenen Fondsanleger. Allerdings könnte ein definitiver Verlust der Bürgschaft die Gewichte in den regelmäßig anstehenden Sanierungsverhandlungen ein wenig zugunsten der Anleger verschieben: Wenn der Senat seine Verluste automatisch voll selbst tragen muss und nicht wenigstens einen großen Teil vom Bund zurückbekommt, dürfte das Interesse an einer einvernehmlichen und konstruktiven Lösung ohne Insolvenz, Zwangsvollstreckung und Gesellschafterhaftung grundsätzlich steigen. Der Verlust der Bürgschaft schwächt die Verhandlungsposition des Senats. Das dürfte vor allem den persönlich haftenden Gesellschafter- Anlegern das Leben ein wenig erleichtern.

Ohnehin, so erläutert Sprungala, sei schon jetzt erkennbar geworden, dass der Senat in solchen Verhandlungen flexibler und an konstruktiven Lösungen interessiert auftritt. Über die Hintergründe kann man nur spekulieren. Es mag eine Rolle spielen, dass niemand in Berlin ein Interesse daran haben kann, durch noch mehr Zwangsversteigerungen die Immobilienpreise weiter gedrückt zu sehen. Noch hat der Senat mit seinen verbliebenen kommunalen Wohnungsbaugesellschaften selbst einen großen Bestand, der noch durch Privatisierungen versilbert werden könnte. Diese Chancen will niemand mutwillig zerstören.

(Martin Klingsporn)