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Interview mit Thomas F. Roth

Ein zweistelliger Milliardenmarkt wartet

Nur wenige Anlagemärkte haben heutzutage das Potenzial, das Pflegeheim-Immobilien bieten. finanzwelt hat nachgefragt, wie dieser Markt funktioniert. Ein Gespräch mit Thomas F. Roth, Vorstandsvorsitzender Immac Holding AG.

„Investitionen in Pflegeheime können eine sehr gute Anlage sein, wenn der Investor den Markt verstehtversteht! IMMAC hat in den vergangenen Jahren ein besonderes Know-how entwickelt, Pflegeheime zu bauen und zu modernisieren. Vom ersten Schritt, der Auswahl des Objekts bis hin zur Vermietung und dauerhaften Betreuung sind eigene Fachleute im Spiel.“

 

finanzwelt: Der Markt für Pflegeheimimmobilien ist ein Spezialmarkt. Wie groß ist er und wie viele Marktpartner stehen im Wettbewerb?

Roth: Durch den steigenden Bedarf, aber auch wegen dringend durch Neubauten zu ersetzender nicht mehr marktfähiger Pflegeheime dürfte der Investitionsbedarf in den nächsten 20 Jahren auf jeden Fall deutlich im zweistelligen Milliardenbereich liegen. Seit 2005 sind zahlreiche institutionelle Investoren auch aus Skandinavien und aus dem angelsächsischen Raum auf das Marktsegment aufmerksam geworden. Wohl ein gutes Dutzend hat in nennenswertem Umfang investiert.

finanzwelt: Welches Know-how muss ein Initiator für Anlageimmobilien dieses Sektors mitbringen?

Roth: Ein großer Vorteil ist es, wenn man diesen subtilen Markt auch aus der Sicht des Betreibers versteht. Aus diesem Verständnis heraus entwickelt sich ein loyales und partnerschaftliches Verhältnis zum Pächter. Und man ist in der Lage, die Qualität eines Betriebes und die langfristige Konkurrenzfähigkeit am Investitionsstandort selbst einzuschätzen, muss sich also nicht auf das Urteil externer Berater verlassen.

finanzwelt: Was muss der Berater, der Vertrieb wissen, um Anlegern solche Anlageformen vermitteln zu können?

Roth: Er muss die Refinanzierungsmechanismen des stationären Pflegemarktes kennen, dann kann er sehr schnell die Qualität einer Konzeption beurteilen.

finanzwelt: Welche Risikoelemente sind zu beachten?

Roth: Neben der Betreiberqualität und der regionalen Konkurrenzsituation ist die Höhe der Pacht besonders wichtig. Die Pacht muss so kalkuliert sein, dass sie am Standort auch von jedem anderen Betreiber bezahlt werden könnte.

finanzwelt: Welche Renditen mit welcher Sicherheit erwirtschaften Seniorenimmobilien?

Roth: Wenngleich in den Jahren 2005 bis 2008 teilweise bis zur 15fachen Jahrespacht für Pflegeheime bezahlt wurde, sind sich mittlerweile alle Marktteilnehmer einig, dass ein Faktor von 12,5 bis 13 gerechtfertigt ist. Je fairer die Pacht für den Betreiber angesetzt ist, desto größer ist die Wahrscheinlichkeit, dass er sie nachhaltig bezahlen kann.

finanzwelt: Vor Jahren gab es bereits eine Welle von Anlagekonzepten mit Pflegeheimen. Diese waren nicht erfolgreich. Was läuft heute besser?

Roth: Die Schieflagen der Vergangenheit sind fast ausnahmslos durch zu hohe Pachten ausgelöst worden. Wird der Betreiber überfordert, leidet die Qualität von Pflege und Verpflegung. Qualitätsmängel haben Belegungsprobleme zur Folge. Gute Konzeptionen lassen dem Betreiber den auch zur Erfüllung seiner Instandhaltungsverpflichtungen erforderlichen wirtschaftlichen Spielraum.

(Das Gespräch führte Dr. Dieter E. Jansen)