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Nichts los im Osten?

Entscheidungsprozesse bei einer durchaus lukrativen Anlage

Wir sind seit mehr als zwanzig Jahren Vermögensverwalter. Unser Beratungsansatz ist konservativ. Aktuelles „Lieblingskind” ist ein denkmalgeschütztes Kulturdenkmal in Leipzig-Südvorstadt, das wir FINANZWELT vorgestellt haben. Die Verwunderung war groß: „Warum Leipzig, warum Denkmalobjekte, lohnt das noch, bei Ihrer Klientel?” Dieser Beitrag beschreibt den Entwicklungsweg. Bilden Sie sich Ihre eigene Meinung!

Immobilien gehören in jedes ausgewogene Portfolio. Selbst eingeschworene Börsenfreaks gestehen unter vorgehaltener Hand, dass ein Drittel ihres Vermögens in Immobilien schlummert. Doch wo könnte man derzeit investieren? Aufgrund einer umfänglichen Marktanalyse kamen wir zu dem Ergebnis, dass jetzt zwölf Jahre nach der Wiedervereinigung die neuen Bundesländer, insbesondere Leipzig, anziehen:

• Dank gigantischer Investitionen herrscht die modernste Infrastruktur Europas vor.


• Der Fortzug - außer in strukturschwachen Gebieten ist gestoppt.


• Mehr als ein Drittel der Beschäftigten in Ostdeutschland ist im Dienstleistungsbereich tätig, viele Unternehmensgründungen.


• Eine Angleichung der Löhne hat stattgefunden, die Arbeitslosigkeit ist rückläufig. Vor diesem Hintergrund haben wir uns mögliche Investitionsschwerpunkte angesehen. Unsere Wahl fiel auf Leipzig, denn unter den ostdeutschen Metropolen ist Leipzig offensichtlich der attraktivste Standort und scheint zumindest in Toplagen stark unterbewertet zu sein.


• Leipzig verzeichnet ein überdurchschnittliches Wirtschaftswachstum, fast 75 % der Arbeitsplätze sind im Dienstleistungsbereich.


• Mit hierzu trägt der Ausbau des Flughafens, die Entwicklung von Gewerbeflächen (30.000 neue Arbeitsplätze werden in den nächsten Jahren erwartet!) bei.


• Gemäß Prognose des Bundesamtes für Bauwesen vom 10. Januar 2001 werden die Zuwächse der Eigentümerquote in Sachsen am stärksten sein also eine hohe Nachfrage.


• Leipzig ist zudem eine sehr schöne Stadt, in die es besonders junge Menschen zieht. Eine aktuelle Emnid-Studie bestätigt, dass Leipzig mit die beste Wohnqualität deutscher Städte zu bieten hat.

Als wir uns statistisches Zahlenmaterial über die Zusammensetzung der Bevölkerung angesehen haben, ist uns aufgefallen, dass der Kaufkraft-Unterschied zwischen Frankfurt am Main und Leipzig bei rund 25 Prozent liegt, beim Kaufpreis-Unterschied für Topp-Lagen (hier haben wir einen Mittelwert angesetzt) die Schere aber deutlich aufgeht: In Frankfurts Topplagen zahlen Käufer problemlos 100 Prozent mehr als in Leipzigs entprechenden Lagen! Nimmt man eine Bewertung der Mietrendite vor, stellt man fest, dass diese höher ist als in Frankfurt mit dem feinen Unterschied, dass in Leipzig von deutlichen Wertsteigerungen der Immobilien und der Mieten ausgegangen werden kann.

Vor diesem Hintergrund haben wir uns auf der Basis einer mikroökonomischen Standortbetrachtung für eine denkmalgeschützte Immobilie in Leipzig-Südvorstadt, das begehrteste Wohnviertel Leipzigs entschieden. Die Zahlen, die beim Amt für Statistik zu beziehen sind, sind äußerst genau und aussagekräftig.

Sie zeigen die Einkommenssituation der Haushalte, die Ausländerquote, die Anzahl der Gewerbetreibenden nach Wirtschaftszweigen, die Zu und Abwanderungen (nach Stadtteilen!) usw. Unter den Leipziger Stadtteilen nimmt die Südvorstadt hierbei einen Spitzenplatz ein. Für unsere Objekte in der Südvorstadt haben wir bereits vor Sanierungsbeginn wesentlich mehr Mietinteressenten (gehobenes Klientel) als Wohnungen. Ein eindeutiger Beweis für die Topplage Stadtteil Südvorstadt.

Kommen wir zum Objekt. Im Zuge der Wiedervereinigung wurden viele Immobilien lediglich „pinselstrichsaniert” die Anleger, oft aber auch die betroffenen Gemeinden, standen in Regen. Nicht nur deshalb herrscht bei ostdeutschen Kommunen kritische Kooperationsbereitschaft vor.

Vertragspartner bei dem von uns präferierten Objekt ist die Leipziger Wohnungsbaugesellschaft, die zu einhundert Prozent der Stadt Leipzig gehört. Dies bietet Vorteile und Sicherheiten, denn einige Bauträger bleiben nämlich auch heute noch auf halbem Wege liegen.

Natürlich fallen mehr als 80 Prozent der Erwerbskosten im Rahmen der Aufwendungen des Paragrafen 7i Einkommensteuergesetz an und können über die ersten zehn Jahre abgeschrieben werden. Zusammenfassend sind wir daher selbst bei konservativer Betrachtung davon überzeugt, dass sich diese Form von Immobilienerwerb rechnet. Ein Stück Erhaltung architektonischer Kultur ist es allemal.

Bei Aktien wie bei Immobilien-Investitionen ist der Preis abhängig von Angebot und Nachfrage. In Leipzigs Topplagen ist das Angebot knapp, die Nachfrage nach Wohnraum in entsprechenden Lagen, nach wie vor, hoch. Günstige Voraussetzung für langfristig überdurchschnittliche Renditen bei begrenzten Risiko.

Antonio di Carlo und Joachim Dathe sind die Inhaber der Bad Homburger Vermögens Aufbauberatung GmbH