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Die Immobilie erlebt eine kurze „Ost-Renaissance“

Erbpachtfonds als Steuersparmodelle

Sie heißen - zumindest bislang - Falk Premium Ertragswertfonds 80 und Hahn Einzelhandelsfonds 133 und zeichnen sich im Vertrieb insbesondere durch folgendes Detail aus: Sie bieten Steuervorteile. Das verschafft ihnen einen erkennbaren Wettbewerbsvorteil.

Denn während die konservativ „gestrickten“ Immobilienfonds derzeit gerade einmal mit rund 20 Prozent anfänglicher Verlustzuweisung aufwarten können, lässt ein Urteil des Bundesfinanzhof (BFH) gute alte Zeiten wieder aufleben. Siebzig Prozent und mehr Verlustzuweisung sind drin, zumindest kurzfristig, denn fieberhaft arbeitet man in der Finanzverwaltung an einer Gegenstrategie. Erst Ende 2003 stellte der BFH klar, dass Entgelte für die Überlassung eines bebauten oder unbebauten Grundstücks wie Pacht zu behandeln sind (IX R 65/02). Zahlt man diese Pachtzahlungen im Voraus, sind sie sofort abzugsfähig und führen zu den gewünschten Verlustzuweisungen. Das lockt. Dennoch wollen viele Initiatoren nicht auf den fahrenden Zug aufspringen und sind zurückhaltend. Auch eine kurzfristig durchgeführte Umfrage von FINANZWELT zeigt, dass das Gros der Immobilienfondsanbieter wohl keinen Erbpachtfonds auflegen werden. Auch die Beraterschaft zeigt sich skeptisch: „Die Finanzverwaltung wird alles versuchen, um das BFH-Urteil nicht anwenden zu müssen“, meint Andreas Steimel von Ernst & Young in München.

Und Wolfgang Schmidt-Gorbach von der Curia Steuerberatung, ebenfalls aus München, ist sich sicher, dass das Bundesfinanzministerium gerade nach der langen Diskussion um den 5. Bauherrenerlass „alles daran setzen wird, ein mögliches Schlupfloch zu schließen.” Richtig ist, dass eine nicht zu veröffentlichende interne Rundverfügung der Oberfinanzdirektion Berlin (St 175 – S –2253 –4/04) bereits im Februar diesen Jahres bestätigt, dass „dieses BFH-Urteil (...) zunächst nicht veröffentlicht und damit nicht über den entschiedenen Einzelfall hinaus anzuwenden (ist).“ Hieran soll sich auch nichts ändern, so die einhellige Meinung einiger von FINANZWELT befragter Einkommensteuerreferenten – allerdings hinter vorgehaltener Hand. Damit bliebe den jetzt und künftig beteiligten Anlegern nur der Klageweg offen, um die Steuervorteile auch wirklich zu erhalten. Eine Drohung, die den mittlerweile auf das Schließen von Steuerschlupflöchern „spezialisierten“ Berliner Politikern sicher entgegenkommt, wenngleich man eigentlich die Umsetzung eines BFH-Urteils in laufendes Recht erwarten kann. Weniger problematisch sieht es denn auch Prof. Dr. Hans Gunnar Fleischmann, Steuerberater aus München und Professor für Steuerrecht an der Fachhochschule Landshut. Danach könne sich die Finanzverwaltung nicht gegen Gesetze verwehren. Denn fest steht, dass sich das BFH-Urteil in einem Gesetz wiederfinden soll. Geht es nach dem Willen der Finanzverwaltung, sollte dies rückwirkend zum 1. Januar diesen Jahres der Fall sein. Allerdings prüfe ein Referat derzeit, ob eine Rückwirkung überhaupt möglich ist. Prof. Fleischmann: "Es besteht natürlich das Restrisiko einer Rückwirkung, dies hat es aber bislang noch nie gegeben. Mit den Finanzrichtern Beck und Spindler bin ich daher der Meinung, dass sich ein Zeitfenster geöffnet hat, in dem derartige Fonds möglich sind." So lässt sich auch Wolfgang Spindler, der Vizepräsident des Bundesfinanzhofes in einer der führenden deutschen Wirtschaftsmagazine mit dem Satz zitieren: „Es steht dem Staat frei, die Verteilung der Erbbauzinsen gesetzlich vorzuschreiben, allerdings nur für die Zukunft.“ Eile ist in jedem Fall angesagt.
Und der Blick für den wirtschaftlichen Hintergrund der Anlage ebenso. Denn die desaströsen Erfahrungen mit den „steuerinduzierten“ Ostfonds lehrt, dass es eben auf die Immobilie und deren Vermietungswahrscheinlichkeit ankommt und nicht auf mögliche Steuervorteile. Sonst kippen derartige Modelle innerhalb weniger Jahre. Anbieter wie die Münchner Falk Capital AG nehmen derartige Chancen dennoch mit - vielleicht auch deshalb, weil sich die derzeit guten Einkaufsbedingungen vertrieblich sinnvoll mit einer hohen Taktzahl im Verkauf verbinden lassen. Thomas Engels, stellvertretender Vorstandsvorsitzender der Falk-Gruppe: „Die Krise am Immobilienmarkt, die wir wie andere Unternehmen derzeit durchleben, bietet auch Chancen: Wir können attraktive Objekte zu vernünftigen Preisen erwerben und bieten Anlegern somit interessante Zukunftsperspektiven.“ Der Turbo, da sind sich alle einig, dürfte allerdings dennoch im Steuergeschenk liegen.

(Michael Oehme)