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Fette Renditen auch ohne Uncle Sam!?

Europäische Immobilienfonds

Steuerfreie Ausschüttungen sind ein entscheidendes Motiv für Bundesbürger, in ausländische Immobilienfonds zu investieren. Aber auch die günstigeren Marktperspektiven, vor allem an den europäischen Märkten im Vergleich zu Deutschland, sprechen für Auslandsengagements.

Nachdem sich die USA in jüngster Zeit auf Grund der starken Preissteigerungen eher zum Verkäufermarkt entwickelt haben, ist das Interesse vor allem auf Europa – dem „alten" wie dem „neuen" – gerichtet....

Fonds, die außerhalb Nordamerikas und Europas investieren, gibt es, von Ausnahmen (Kuba!) abgesehen, nicht. Mit dem deutschen Fiskus sind die Anleger Kummer gewöhnt. Seit Jahren werden die Steuervorteile durch die Gesetzgebung und höchstrichterliche Entscheidungen eingeschränkt. Gerade noch 20 Prozent negatives Steuerergebnis – wenn überhaupt – bringen die normalen deutschen geschlossenen Immobilienfonds – zu wenig, um den Renditenachteil des deutschen Immobilienmarktes gegenüber dem übrigen Europa auszugleichen.

„Neben der attraktiven Rendite, die Auslandsfonds bieten und dem Streben nach Streuung der Risiken, spielt die Steuer eine entscheidende Rolle”, glaubt Stefan Loipfinger, Herausgeber des Fondstelegramms. Dass die Bundesbürger in der Vergangenheit nach den USA bei Auslandsanlagen vor allem die Nachbarländer Niederlande und Österreich bevorzugt haben, hängt vor allem mit steuerlichen Motiven zusammen. Denn weitgehend steuerfrei flossen in der Vergangenheit die Ausschüttungen aus diesen Ländern den Bundesbürgern zu.

Allerdings: Die Präferenzen der Bundesbürger nur auf steuerliche Beweggründe zurück zu führen, wäre zu kurz gegriffen. Für die Niederlande sprechen nach wie vor die günstigen Einkaufsfaktoren (zwölf bis 13), die sich in deutlich höheren Ausschüttungsprognosen von rund sieben Prozent (Deutschland derzeit realistisch kalkuliert nicht einmal sechs Prozent) niederschlagen. Unter diesem Gesichtspunkt spricht allerdings auch wenig für Österreich, das nur unwesentlich attraktivere Immobilienrenditen als Deutschland bietet.

> Für und Wider im Detail

Österreich ist indes ein sehr kleiner Immobilienmarkt, der faktisch nur aus dem Großraum Wien besteht. Das Angebot ist sehr gering, die vergleichsweise hohen Einstiegspreise sind Ausdruck der Angebotsknappheit. Auf der anderen Seite gilt: Sollten die Mieten sich einmal dem internationalen Niveau anpassen, kann ein Anleger auf steigende Preise und eine positive Wertentwicklung seiner Investition hoffen. Dass Frankreich, der größte Immobilienmarkt des europäischen Kontinents, für geschlossene Immobilienfonds faktisch Niemandsland war – anders als für die deutschen offenen Immobilienfonds – erklärt sich auch aus steuerlichen Gründen. Um eine Steuerbelastung von 25 Prozent kommen deutsche Anleger in Frankreich nicht herum. Dafür bleibt es aber bei diesem Satz bis zu Einkünften von 39.000 Euro”, bemerkt Marco Gebhard, der Vertriebschef des Bankhauses Wölbern. (siehe Seite 50f.). Mit Frankreich beschäftigen sich mittlerweile aber auch andere Initiatoren sehr ernsthaft.

Nicht so ganz ins Bild der steuerlichen Motivation bei der Auswahl von ausländischen Standorten passt dagegen die langjährige Vernachlässigung von Großbritannien. Nachdem das Bankhaus Wölbern, Erfinder des Hollandfonds, 1997 (zusammen mit HGA) einen ersten Großbritannien-Fonds aufgelegt hatte, dauerte es bis 2003, ehe London von IVG wiederentdeckt wurde. Im vorigen Jahr hat auch MPC einen Englandfonds platziert und IVG ist mit einem weiteren Londonfonds, dem EuroSelect 08 auf dem Markt. „Auch wir schauen uns in England um", konstatiert Angelika Kunath, die Geschäftsführerin der HGA Capital.
Die lange Emissionspause für Großbritannienfonds erklärt sich allerdings aus den zeitweise unattraktiven Bedingungen am Londoner Immobilienmarkt. Bis Mitte 2002 befand sich London in der Phase eines beschleunigten Mietpreisrückgangs nach der Immobilienuhr von Jones Lang Lasalle, jetzt stehen die Zeiger auf etwa 19.00 Uhr, das bedeutet beschleunigtes Mietpreiswachstum. „Bis 2008 hat London zusammen mit Paris das größte Mietpreiswachstumspotential”, meint auch Thomas Beyerle, Chefanalyst der Dresdner-Bank-Tochter Degi.

> Steuervor- und -nachteile

Was die Steuervorteile anbelangt, ist Großbritannien immer schon erste Wahl: Mit 4.745 Pfund (derzeit rund 6.800 Euro) bietet Großbritannien die höchsten Freibeträge. Das heißt Ausschüttungen bis zu dieser Höhe können deutsche Anleger faktisch steuerfrei in Großbritannien einstreichen.
Wer auf Steuerfreibeträge im Ausland spekuliert, kann allerdings auch auf dem falschen Bein erwischt werden. Bis Ende des Jahres 2004 galt in Österreich ein Freibetrag von 3.640 Euro, der im Rahmen der Steuerreform zum 1.1.2005 auf 10.000 Euro angehoben werden sollte. Dies war für einige Initiatoren ein Anlass, noch im letzten Jahr mit Österreichfonds auf den Markt zu kommen, auch wenn der erwartete Steuervorteil nur als „Schmankerl“ (so Andreas Freier, Geschäftsführer von Blue Capital Real Estate) verniedlicht wurde. Doch es kam anders. Gleichsam in letzter Minute wurde für Ausländer der Freibetrag auf nur noch 2.000 Euro gesenkt. Auch in den Niederlanden hat sich die steuerliche Situation für deutsche Anleger zum Jahreswechsel leicht verschlechtert. Dort wurde die Nichtveranlagungsgrenze von 217 Euro auf 40 Euro herabgesetzt. Das bedeutet, dass Anleger schon bei Beteiligungssummen von etwas weniger als 7.000 Euro zur Besteuerung in den Niederlanden herangezogen werden.

Wie im Fall Österreich trifft es auch hier eigentlich nur die Kleinanleger, was von denen am stärksten beklagt wird, die ständig betonen, dass ausländische Immobilienfonds eben nichts für Kleinanleger sind. „Bei einer durchschnittlichen Zeichnungssumme von 30.000 Euro befindet sich der durchschnittliche Anleger in Wölbern-Fonds bereits in der niederländischen Besteuerung", erklärt Wölbern-Vertriebs-Chef Gebhard, „daher trifft ihn die Herabsetzung der Nichtveranlagungsgrenze nicht." Deutsche Anleger profitieren in jedem Fall von den niedrigen Eingangssteuersätzen in den Niederlanden. „Von acht Prozent Ausschüttung bleiben nach niederländischer Steuer noch netto 7,12 Prozent", versichert Peter Kallmeyer, Geschäftsführender Gesellschafter der Nordcapital und für die Fondskonzeption des „Niederlande 5“ verantwortlich. „Die Reaktion der Anleger auf die Steueränderung war denn auch recht verhalten", meint HCI-Chef Christ, „die Zahl der Rücktritte ist an den Fingern einer Hand abzuzählen."

Etwas stärker macht sich die Steueränderung wegen der höheren Eingangssteuersätze in Österreich auf die Ausschüttungen bemerkbar. „Per Saldo sinkt die Nachsteuerrendite auf das eingesetzte Eigenkapital beim Fonds Österreich II bei einer Anlage von 100.000 Euro nur von 7,3 auf 6,6 Prozent", beruhigt Freier die Anleger. Neu auf dem Markt kamen im letzten Jahr Luxemburgfonds, die auch in diesem Jahr noch in der Platzierung sind. Die Ausschüttungen sind pauschal auf Fondsebene mit 22,85 Prozent (Körperschaftssteuer 22 Prozent plus Zuschlag von vier Prozent) zu versteuern – das ist etwas günstiger als in Frankreich. „Zudem bleibt es bei dem Pauschalsatz auch bei hohen Anlagebeträgen", erläutert HSBC-Fondskonzeptionärin Karin Kelsch.

> Ausblick
Auch in diesem Jahr wollen die Initiatoren weitgehend an den bewährten Standorten festhalten. Außer den in der Tabelle genannten Fonds befindet sich bei HCI noch ein Hollandfonds in der Pipeline. Ansonsten stehen im Hinblick auf das Anlegerschutzverbesserungsgesetz (siehe Kasten) dort die Ampeln eher auf Gelb. Einige Initiatoren (IVG und HGA) haben Skandinavien im Visier. Auch weitere Zentraleuropa-Fonds (HGA, REAL I.S.) befinden sich in der Planung, REAL I.S. will in Ungarn zusammen mit dem Marktführer ECE ein Einkaufszentrum errichten.

Asien wird zwar von den Initiatoren als möglicher neuer Standort in Erwägung gezogen, aber konkrete Projekte gibt es noch nicht, auch wenn dort überdurchschnittliche Renditen winken. 8,2 Prozent sind es nach Berechnungen von Jones Lang Lasalle für Büroimmobilien in Südkorea. Auch Thailand und Indien sind so etwas wie ein Geheimtipp. Dagegen haben die USA (siehe Tabelle Rendite Büroimmbilien) auf Grund der starken Preissteigerungen den einstigen Renditevorsprung gegenüber Europa völlig eingebüßt.

(Dr. Leo Fischer)