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Wenn der

"Fallenstellerparagraf" zuschlägt

Vielen Kunden, Steuerberatern und Vermittlern brennen in Verbindung mit Finanzierungen von Fondsanteilen bei Immobilienfonds ähnliche Fragen auf der Seele. Dieser Beitrag zeigt auf, worauf Sie achten sollten, um die Gewinnerzielungsabsicht nicht in Frage zu stellen und die Steuervorteile durch die Vorbehalte des Paragrafen 2b Einkommenssteuergesetz nicht zu gefährden

Infos unter: www.falkcapital.de

Die langfristige Einkunftserzielungsabsicht ist Voraussetzung für die steuerliche Abzugsfähigkeit von Verlusten in der Anlaufphase. Die Frage ist opportun, ob der steuerliche Total gewinn im Prognosezeitraum des Fonds er folgen muss. Für den Immobilienbereich gilt: Die langfristige Einkunftserzielungsabsicht ist in Form eines Totalüberschusses sowohl auf Gesellschafts- als auch auf Gesellschafterebene nachzuweisen. Dazu ist nach einem Verwaltungserlass (BMF-Schreiben vom 23.7.1992, BStBl 1992 I S.434)bei Gebäuden grundsätzlich auf die tatsächliche Nutzungsdauer von 100 Jahren –und nicht auf den Prognosezeitraum abzustellen. Aufgrund der prognostizierten Mieteinnahmen lässt sich im Rahmen einer Prognoserechnung der Totalüberschuss in einem weit kürzeren Zeitraum nachweisen. Die Frage der langfristigen Einkunftserzielungsabsicht stellt sich jedoch auch auf der Ebene des Anlegers. Die Langfristigkeit der Gesellschafterstellung ist dadurch be legt, dass der beitretende Gesellschafter sein Beteiligungsverhältnis nicht oder zu einem späteren Zeitpunkt kündigen kann. Aufgrund dieses langfristigen Betrachtungsansatzes ist die Finanzierung –abhängig von der Bonität der Zeichner –frei wählbar.

Kann ich Anteile finanzieren und wenn ja, wie hoch?

Der §2b EStG gilt für alle Fonds mit steuerlichen Anlaufverlusten und besagt, dass wenn bei einem derartigen Angebot die Erzielung eines steuerlichen Vorteils im Vordergrund steht, die Verluste ggfs. nicht mit positiven Einkünften aus anderen Einkunftsquellen verrechnet wer den dürfen. Zwei Anwendungserlasse haben zur Präzisierung und Umsetzbarkeit des §2b EStG beigetragen. Der §2b EStG besagt, dass die Steuervorteile eines Fonds mit anderen Einkünften verrechnet werden dürfen, wenn

• das Beteiligungsangebot mit weniger als 50% steuerliche Anlaufsverluste ausgestattet ist (Nichtaufgriffsgrenze)


• die Nach-Steuer-Rendite nicht doppelt so hoch ist wie Vor-Steuer-Renditen


• die steuerlichen Anlaufverluste nicht werbe mäßig hervorgehoben werden


• das eingesetzte Eigenkapital höher als die Steuerersparnis der Investitionsphase ist.

Gerade der letzte Passus könnte bei einer hohen Anteilsfinanzierung (z.B. über 80% Finanzierung bei ca.40% Steuervorteilen) zur Anwendung des §2b EStG führen. In Anwendungserlassen zu §2b EStG wird aber die entscheidende Einschränkung getroffen, dass diese Regelung nur für „modellhafte “Anteilsfinanzierungen gilt. Eine „modellhafte “Anteilsfinanzierung liegt vor, wenn im Angebotsprospekt vorgesehen wäre, dass ein Teil des Eigenkapitals durch persönliche Kredite der Anleger bei derselben Bank zu denselben Konditionen finanziert und durch eine Grundschuld auf den Fonds-Immobilien abgesichert werden soll. Oder wenn die Auswirkungen einer Anteilsfinanzierung in der Prognoserechnung dargestellt wäre. Daraus folgt, dass eine persönliche Anteilsfinanzierung,

• die nicht im Angebotsprospekt /in Verkaufsunterlagen vorgesehen und in der Prognoserechnung nicht berücksichtigt ist und


• die von einer persönlichen Bonitätsprüfung abhängt und


• deren Vergabeentscheidung ausschließlich der fremdfinanzierenden Bank obliegt und


• deren Ausfallrisiko allein bei der fremdfinanzierenden Bank verbleibt,

nicht „modellhaft “ist. Selbst dann nicht, wenn die Besicherung durch Verpfändung des Fonds Anteils zugunsten der finanzierenden Bank er folgt. Wenn die vorbeschriebenen Voraussetzungen beachtet werden, ist die persönliche Anteilsfinanzierung –unabhängig von der Höhe –unschädlich und kann nicht zur Anwendung des §2b EStG führen.

(Peter Stingl)