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Going Public Geschlossener Immobilienfonds

G-REITs

Beim Verkauf von Immobilien sind die Initiatoren geschlossener deutscher Immobilienfonds sehr zurückhaltend. Die Umwandlung in REITs bietet jetzt eine Chance, den Anleger – in Geld oder Aktien – auszuzahlen, ohne dass die Immobilien verkauft werden müssen.

Für 150 Mio. US-Dollar konnte kürzlich der Bürogebäudekomplex Courvoisier Centre I + II in Miami verkauft werden. Für 62 Mio. US-Dollar hatte DIV Grundbesitzanlage International Nr. 1 USA/Florida 1999 das Objekt erworben. „An die Fondsanleger flossen damit 200 % des ursprünglichen Einsatzes zurück“, konstatiert Dr. Dierk Ernst, geschäftsführender Gesellschafter Hannover Leasing, die den Fonds managte. Mit solchen Erfolgsmeldungen konnten die Initiatoren von US-Immobilienfonds wie Jamestown, CFB Commerzfonds, IC Group und Sachsenfonds in den beiden letzen Jahren reihenweise aufwarten. Auch die Erfinder und Marktführer der Hollandfonds, Wölbern und MPC, konnten ihre niederländischen Fondsobjekte auf Grund eines Paketaufschlags gut verkaufen. Allen Anlegern gelang es, ihr Holland-Engagement mit Gewinn zu beenden.

Solche Erfolgsstorys fehlen weitgehend bei deutschen geschlossenen Immobilienfonds, zumindest bei deutschen Büroimmobilien. Und dies, obwohl Ausländer seit 18 Monaten Rekordsummen in deutsche Immobilien investiert haben.
Erfolgreiche Exits bei deutschen Immobilienfonds sind an den Fingern einer Hand abzuzählen.

Eine neue Ausstiegschance bietet die Überführung von geschlossenen Fonds in REITs, die börsennotierten Real Estate Investment Trusts, die rückwirkend zum 1. Januar 2007 in Deutschland eingeführt wurden. „REITs sind für Anleger geschlossener Fonds eine neue, interessante Exitmöglichkeit", meint Dr. Joachim Seeler, Geschäftsführer des neu gegründeten Emissionshauses Hamburg Trust und Vorstandsvorsitzender des Verbands der geschlossenen
Fonds (VGF). „Der Vorteil eines REITs für den Anleger liegt darin, dass er börsentäglich seine Anteile zu transparenten Kursen verkaufen kann“, erläutert Seeler. Auch eine schrittweise Lösung des Engagements sei auf diese Weise möglich. Mit der DCM Deutsche Capital Management AG (DCM) und der IC Immobilien Holding AG (IC) wollen zwei Initiatoren von deutschen Immo-bilienfonds die REITs zum Exit nutzen.

Auch andere Emissionshäuser wie Real I.S. haben solche Überlegungen angestellt, sich aber zunächst jedenfalls dagegen entschieden. Hannover Leasing will ebenfalls REITs auflegen, allerdings nicht für den Ausstieg aus bestehenden geschlossenen Immobilienfonds. Für den REIT soll ein Portefeuille aus neu erworbenen Objekten zusammengestellt werden. Am weitesten fortgeschritten sind die Pläne bei DCM. „Eine wichtige Hürde wurde genommen, nachdem die Kommanditisten von vier Fonds auf den Gesellschafterversammlungen mit mehr als 75 % zugestimmt haben“, erläutert Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender DCM AG. Zehn Objekte gehen in den neu gegründeten REIT mit dem Namen Prime Office AG ein, hinzu kommen zwei weitere Immobilien aus dem Privatbesitz des DCM-Mehrheitsgesellschafters und Aufsichtsratsvorsitzenden Johann Deinböck. Aber bei zwei Fonds kam die notwendige Mehrheit nicht zustande, diese bleiben draußen. Die Prime Office AG hat bereits einen Antrag auf Erteilung des Vor-REITStatus beim Bundeszentralamt für Steuern gestellt, um beim Einkauf weiterer Objekte die Exit-Tax nutzen zu können. „Unternehmen, die Immobilien an einen REIT verkaufen, brauchen nur die Hälfteder stillen Reserven zu versteuern“, erläutert Hermuth. Voraussetzung ist allerdings, dass die Immobilien mindestens fünf Jahre im Eigentum des Unternehmens waren. Das Portefeuille der Prime Office AG besteht ausschließlich aus Büroimmobilien. Zu diesen gehört die Zentrale der Vodafone AG am Düsseldorfer Seestern, die Hochtief- Hauptverwaltung im Gruga Büropark in Essen und die T-Online- Zentrale in Darmstadt.


REITs sollten einen klaren Fokus haben und sich auf bestimmte Nutzungsarten spezialisieren. Undauch die Konzentration auf Großstädte entspricht diesem Anforderungsprofil. „REITs wenden sich vor allem an institutionelle
Anleger“, erläutert Hannover Leasing- Chef Ernst, die selbst über die Asset- Allocation und die Diversifikation entscheiden wollen. Während DCM die Immobilien von den geschlossenen Fonds in die Prime Office AG ausgliedert und nach Abschluss dieser Maßnahme die geschlossenen Fonds auflöst, lässt IC diese weiter bestehen, es sollen maximal 90 % der Anteile an den geschlossenen Fonds auf die REITs übertragen werden. „Auf diese Weise können Anleger mit fremdfinanzierten Anteilen bei Bedarf ihre Beteiligung auch weiterführen“, erläutert Dr. Oscar Kienzle, Vorstand der IC Immobilien Holding AG.

Es wird damit aber auch die Grunderwerbsteuer von 3,5 % vermieden. Dafür bleiben die fixen Kosten eines geschlossenen Immobilienfonds bestehen. Die Kommanditisten haben bei IC praktisch drei Möglichkeiten: Im Fonds zu bleiben, REITs-Aktien zu beziehen oder eine Barabfindung zu erhalten. Bei der DCM hat der Anleger nur die beiden letztgenannten Optionen. Unabhängig davon besteht für die Kommanditisten der DCM- und IC-Fonds die Möglichkeit, ihre Anteile am Zweitmarkt zu verkaufen. Der H.F.S.-Zweitmarktfonds 2 hat bereits sein Interesse an einemAufkauf der BBV-Immobilienfonds, die in den IC-REIT eingehen, angemeldet. H.F.S. will 3 % mehr bieten, als dem Barabfindungsangebot von IC entspricht. Dieses wird allerdings 10 bis 20 % unter dem Kurswert liegen, wenn der Anleger für den Tausch in die REITs-Aktie votiert. Ein Kaufangebot für die DCM-Fonds plant H.F.S. aber offenbar nicht.


H.F.S. wird selbst keinen REIT auflegen. Vielmehr will der Geschäftsführer Dietmar Schloz eine Reihe von Fonds durch Verkauf der Objekte auflösen „... um die derzeit interessanten Verkaufspreise zu nutzen.“ Dies geschieht beispielsweise mit H.F.S. 6, der in ein Bürogebäude in Berlin und Bonn investiert hat. Die Anleger (mit Spitzensteuersatz) des im Jahr 1995 aufgelegten Fonds erzielen einen Gesamtrückfluss nach Steuern in Höhe von 157,5 % und eine Nachsteuer-Rendite von 6,3 %. „Ein tolles Ergebnis“, lobt Geschäftsführer Schloz die Arbeit der H.F.S.


Aber bei Büroimmobilienfonds sind Objektverkäufe selten, obwohl schätzungsweise 60 % des vongeschlossenen Immobilienfonds investierten Eigenkapitals in Bürogebäuden stecken. Gefragt waren in den letzten Monaten vor allem Einzelhandelsimmobilien, so konnten die Norddeutsche Vermögen und ILG erfolgreich Einzelhandelsfonds durch Verkauf der Immobilien auflösen. Und einen erfolgreichen Verkauf gab es auch bei Hotels, die bislang bei geschlossenen Fonds ein Nischendasein führten – trotz der spektakulären Fundus-Objekte Adlon und Heiligendamm, die allerdings den Anlegern seither unter monetären Aspekten keine Freude bereitet haben.


Unlängst konnte Dr. Peters gleich ein Paket von neun Hotels verkaufen. Käufer war die Backstone- ruppe, die gerade die Hilton-Hotels übernommen hat und seit Jahren weitgehend unbemerkt von der Öffentlichkeit in Hotels investiert. „Dem guten Preisangebot konnten wir im Interesse der Anleger nicht widerstehen“, erläutert Jürgen Salamon, geschäftsführender Gesellschafter der Dr. Peters Gruppe. Die Anleger in den neun Hotelfonds erzielten im Durchschnitt einen Kapitalrückfluss von 266,51 %, dies entspricht einer durchschnittlichen Rendite nach Steuern von 6,27 %. „Deutsche geschlossene Immobilienfonds sind weit besser als ihr Ruf“, meint Salamon. Diese Meinung teilt auch Schloz.

(Dr. Leo Fischer)