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Nachlese ExpoReal 2011

Gemengelage

Gut laufende Geschäfte, aber ernsthafte Schwierigkeiten voraus. Von diesem Gemenge war die Stimmung der diesjährigen ExpoReal in München geprägt, die sich auf den Gewerbemarkt konzentriert hatte.

Gute und steigende Nachfrage aus dem In- und Ausland hätten für eine ungebrochen gute Stimmung sorgen können, wenn da nicht die Schuldenkrise in Euroland und deren ungewisse Konsequenzen für die Immobilienbranche die Betriebsamkeit überschattet hätten. Und dann gab es mit dem Niedergang der offenen Immobilienfonds noch ein warnendes Bespiel dafür, wie eine ganze Assetklasse ins Rutschen kommen kann.

Die Schuldenkrise und ihre Auswirkungen auf den Immobilienmarkt waren das Hauptthema der Messe, weil hier gleich mehrere für die Branche zentrale Größen berührt werden. Auf der Habenseite der Immobilienprofis steht da zunächst die stark gestiegene Neigung sowohl der institutionellen wie auch der privaten Investoren und Sparer zu „Sachwerten“ als Schutz gegen Inflation und Währungskrisen. Diese Neigung hat die Nachfrage kräftig befeuert, so belegen es die fühlbar gestiegenen Absatzzahlen geschlossener Immobilienfonds ebenso deutlich wie der Umsatz bei Investmentobjekten oder die Nachfrage nach Wohnungen. Diese Nachfrage geht schon über die Grenzen des Rationalen hinweg, denn die nach derzeitigem Stand zu erwartenden nominalen Renditen (die am Ende nur durch Preissteigerung und laufende Mieteinnahmen entstehen können) sind längst nicht so hoch, dass sie allzu viel an Inflationsausgleich leisten könnten. Indes ist ja auch die Inflation bislang noch eher niedrig.

Die Krise schlägt allerdings auch deutlich negativ zu Buche: Die Banken stehen vor recht sportlichen Herausforderungen, sie müssen in schwierig gewordenen Zeiten ihre Eigenkapitalquoten aufstocken. Da frisches Eigenkapital nur schwer zu bekommen ist, muss eben das Kreditvolumen im Verhältnis zum vorhandenen Eigenkapital sinken. Und das ergibt eben ein schmaleres Angebot an Finanzierungen, es wird Volumen abgebaut. Manche der im Oktober geäußerten Befürchtungen dürften bald durch die Realität überholt werden: Die heftige Ratingabstufung der Landesbanken durch die Ratingagentur Moody´s trifft die Immobilienwirtschaft wohl ziemlich direkt, denn diese Banken sind gerade in Immobilienmärkten entscheidende Kreditgeber. Die müssen sich jetzt zu schlechteren Konditionen refinanzieren und werden kaum mehr die bisher angebotenen Volumina bereitstellen können.

Hinzu kommt eine weitere Konsequenz der Schuldenkrise: Der Verbriefungsmarkt hakt. Ohne Hypothekenverbriefungen in Form traditioneller Pfandbrief-Emissionen bricht der Immobilienbranche eine weitere Finanzierungsquelle weg. Trotz der aktuell noch gut laufenden Geschäfte geht die Branche auf einen dunklen Horizont zu, der sich in den letzten Wochen nicht unerwartet immer weiter verdüstert hat. Mittlerweile hat die Immobilienfirma DTZ diese Sorgen mit einer neuen Schätzung konkretisiert: Demnach werden in Europa 2012 bis 2014 rund 40 Mrd. Euro mehr an Krediten fällig zur Refinanzierung, als von den bisherigen Kreditgebern bereitgestellt werden kann. Der Löwenanteil dieser 40 Mrd. Euro entfällt auf Spanien, Irland – und Großbritannien. Mit dem Euro hat wohl auch das nur noch indirekt zu tun. Ein auskömmliches Angebot an Finanzierungen durch die Banken gehört indes zu den unumgänglichen Voraussetzungen des Immobiliengeschäftes auf allen Ebenen: Von der selbstgenutzten Eigentumswohnung bis zur Aufbereitung eines neuen Shoppingcenters als Investmentprodukt geht nichts, wenn die Banken nicht die nötigen Mittel bereit stellen.

Und schließlich stand und steht die selbstverschuldete Krise der offenen Immobilienfonds (OIF) als eine Mahnung im Raum, dass segmentspezifische Mischung aus Inkompetenz und Arroganz völlig ausreicht, um ein wohl etabliertes Immobilienprodukt zugrunde zu richten in einem Umfeld, in dem mit dem Stichwort „Sachwert“ alles verkäuflich ist – außer eben Anteile an offenen Immobilienfonds. Für die Manager der OIFs geht es mittlerweile wohl um Sein oder Nichtsein der Assetklasse, die mit den jüngsten Abwicklungsentscheidungen den nächsten Nackenschlag hinnehmen mussten. Erwartungsgemäß werden nun auch der Axa Immoselect und der Degi International abgewickelt, weil keine vernünftige Aussicht mehr bestand und besteht, innerhalb der gesetzlichen Schließungsfristen genug Liquidität für eine Wiederaufnahme der Anteilsrückgabe zusammenzubekommen. Damit bleibt nur die Liquidation. Und selbst das dürfte aber noch nicht das Ende des Schreckens sein. Spätestens im Mai 2012 kommt es für die nächsten Fonds zum Schwur.

Legt man die bisherigen Erfahrungen zugrunde, erwarten die Marktteilnehmer ziemlich sicher weitere Abwicklungen, ablesbar an den hohen Abschlägen in den Börsenkursen für die Anteile im Vergleich zu den auf Sachverständigengutachten beruhenden Inventarwerten: Die Differenz ist unter anderem auch das in Geld ausgedrückte Ausmaß des Misstrauens gegenüber dem Management der OIFs, das sich die Manager durch ihren völlig unprofessionellen Umgang mit der Öffentlichkeit und ihre durch die Parameter der Märkte in jeder Hinsicht widerlegten Bewertungspraktiken auch redlich verdient haben.

Es ist symptomatisch, dass vielen Marktteilnehmern derzeit nur noch die OIFs von Union Investment und Deka als unumstritten standfest gelten aufgrund der „Vertriebsstärke“. Wenn aber die Fähigkeit des Vertriebs (das sind die Kundenbetreuer in den Sparkassen und Geno-Banken), den Kunden die Anteile „aufs Auge zu drücken“ zum Qualitätskriterium würde, dann wären diese Häuser auf einem Niveau gelandet, das wir bisher nur aus den düstersten Ecken des Grauen Marktes kannten.

(Martin Klingsporn)