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Neues Leben blüht: Deutsche Immobilien wieder gefragt

Geschlossene Immobilienfonds

Die internationale Krise macht es möglich: Die lange Zeit von den deutschen Anlegern gemiedenen Immobilien an Standorten im Inland werden wieder in Betracht gezogen. Das trotz der aus den USA hereinschwappenden Krise weiterhin kräftige Wachstum, der Abbau der Arbeitslosigkeit und die nach wie vor günstigen Zinsen tragen dazu bei, den Negativtrend zu stoppen, der sich zumindest auf der Ebene der privaten Anleger schon ziemlich fest etabliert hatte.

„Die Bundesrepublik Deutschland überzeugt im internationalen Vergleich in vielen Punkten. Ein stabiles Wachstum – ausgehend von hohem Niveau – wird ergänzt durch sehr wichtige Sicherheitsaspekte, die den meisten jungen Wachstumsnationen wie China oder Indien fehlen: Das sind ein stabiles gesellschaftliches Umfeld, sichere politische Rahmenbedingungen und solide wirtschaftliche Voraussetzungen“, erläutert Stephan Huss, Vorstand der Mannheimer Initiatorin Primus Valor AG, und fügt hinzu: „Zusätzlich belegt Deutschland in internationalen Studien einen der vorderen Plätze unter den wirtschaftsstarken Nationen und ist daher auch für internationale Investoren ein lukrativer Markt und unserem Heimatland werden weiterhin positive Aussichten attestiert.“

Diese Zurückhaltung der deutschen Anleger wurde von der Branche heftig beklagt, war sie doch vor dem Hintergrund eines nie dagewesenen Engagements ausländischer Investoren im deutschen Immobilienmarkt zu beobachten. Diese Kaufwelle hat allerdings eben auch zu Übertreibungen geführt (siehe S. 28-29 Deutsche Immobilien AG), die der Öffentlichkeit nicht verborgen blieben und damit das negative Image des „Betongolds“ noch verschärften. Basis der schlechten Stimmung war der in den letzten Jahren ins Bewusstsein gerückte negative demografische Trend, der dann auch noch auf eine kontinuierlich verschlechterte steuerliche Situation sowie den Abbau der Wohnungsbauförderung durch die Streichung der Eigenheimzulage traf. Kurz: Die Politik setzte eine scharfe Schere an beim Immobilienmarkt, in dem sie von der Steuerseite her die Attraktivität des Angebots an Investments beschnitt durch Verlust von Vorteilen und gleichzeitig die Nachfrage schwächte, indem sie die Förderung strich und damit die Finanzierungsbasis schwächte. Dieser unerfreuliche Cocktail drückte vor allem auf die Wohnimmobilien und das hatte Folgen: Die Neubautätigkeit fiel auf historische Tiefststände, während die Nachfrage trotz schrumpfender Bevölkerung nicht zurückgeht. Dieser Effekt wird bislang klar überkompensiert durch die steigende Zahl der Haushalte, die für den Wohnungsmarkt wichtiger ist als die Kopfzahl. Immer mehr Haushalte, die zwar weniger Personen umfassen, die aber immer mehr Flächen und Wohnungen nachfragen. „Deutsche Immobilien sind ein Sonderfall in Europa: Unser Markt ist günstiger bewertet als jeder andere“, meint etwa Thomas Letsch, Geschäftsführer der Initiatorin Realkontor GmbH aus Gärtringen bei Stuttgart.

Die Experten des Bad Homburger Research- und Ratinghauses Feri AG kommen auf dieser Grundlage zu einem interessanten Ergebnis: Die zwischen 1997 und 2006 auf 5,4 % gefallene durchschnittliche jährliche Rendite der Wohnimmobilien soll in den nächsten 10 Jahren auf 7,8 % steigen. Das ist ein Wort verglichen etwa mit dem Rentenmarkt, der für Anlagen mit 10-jähriger Laufzeit gerade mal um die 4 % bietet. Will man mit Anleihen derzeit auch nur deutlich über 5 % Rendite kommen, muss man sich schon im spekulativen Bereich engagieren (Ratings BB/Ba und schwächer), der nicht zufällig als „junk“, also Müll bezeichnet wird.

Allerdings sind deshalb nicht alle Probleme und Schmerzen des Immobilienmarktes gleich ganz und gar vergessen, gerade der demografische Wandel wird derzeit von einem Statistikphänomen zu einer konkret fassbaren Tatsache: Die verschiedentlich vorhergesagte schärfere Differenzierung der regionalen und lokalen Märkte hat schon begonnen: „Wir beschränken uns mit dem aktuellen Fonds klar auf die alten Bundesländer mit Schwerpunkt in Süd- und Südwestdeutschland“, betont Letsch und bestätigt ausdrücklich den Hintergrund der auseinanderdriftenden Märkte an Gewinner- und Verliererstandorten. Denn dort, wo die Wirtschaft weiter floriert und die lokale sowie regionale Infrastruktur aufrechterhalten bleibt, wächst die Bevölkerung. Strukturschwache oder auch nur schwächere Gebiete und Regionen sehen jetzt schon klare Preisrückgänge.

Es lässt sich also wieder mit deutschen Immobilien Geld verdienen – wenn das nötige Know-how bei der Auswahl und Bewirtschaftung vorhanden ist. Wie groß die Chance dann ist, macht Letsch indirekt deutlich: Der neue Fonds (Realkontor Sachwert GmbH & Co. KG) ist als Bestandshaltungsprojekt konzipiert mit einem Planungshorizont von 10 Jahren. Die Planrechnung für die abschließende Verwertung der Objekte sieht vor, dass sich im Verlauf nichts an den Mietfaktoren ändert: Allenfalls gestiegene Mieten würden demnach den Wert treiben.

Ein etwas anderes Konzept verfolgt der Fonds Immo-Chance Deutschland 2 der Primus Valor AG aus dem Umkreis der Frankfurter EFC AG, mit dem gezielt Chancen aus „Sondersituationen“ genutzt werden sollen, was eine freundliche Umschreibung für Zwangsversteigerungen und andere Verwertungsformen im Krisenfall sein soll. Salopp formuliert setzen die Frankfurter auf die alte Weisheit „Spätestens nach der zweiten Pleite ist jedes Objekt rentabel“, die nach wie vor ihre Gültigkeit hat. So eine Krise bringt es mit sich, dass die Finanzierungsstruktur so geändert wird, dass die Ansprüche der Kapitalgeber mit den Ertragsmöglichkeiten des jeweiligen Objekts zusammenpassen, womit das Objekt dann wieder rentabel ist.

Beide Fonds sind Blindpools, die jeweils klar auf eine Bestandshaltung über mindestens 10 Jahre abzielen. Während aber Realkontor sich eindeutig auf starke Standorte im Westen konzentrieren will (den bereits beigetretenen Anlegern wurde schon ein erstes Portfolio vorgestellt mit Standorten in Baden-Württemberg, Bayern und Niedersachsen), haben die Macher der EFC keine Berührungsängste gegenüber Ostdeutschland, wie man aus dem Portfolio des Vorgängerfonds ersehen kann: 17 der 18 uns genannten Objekte liegen jenseits der Grenze.

(Martin Klingsporn)