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Eine bekannte Produktlinie erobert sich ihren Stellenwert zurück

Gewohnt wird immer

Ende der 90er Jahre hing der vergleichsweise hohe Anteil von Wohnimmobilien bei geschlossenen Fonds vor allem mit dem Fördergebietsgesetz zusammen. Die meisten Wohnimmobilien, in die Anleger über Fonds investierten, lagen in West-Berlin oder Ostdeutschland. Als die Sonderabschreibung bei Neubau von 50 auf 25 Prozent schrumpfte, sprangen viele auf Modernisierungsfonds. Hier konnten anfänglich weiterhin 50 (später 40) Prozent abgeschrieben werden und bis zum zehnten Jahr kam die Differenz zu 100 Prozent dazu. Die „Abstinenz“ beim Thema Wohnen kam mit dem Auslaufen der Sonder-Afa. Rendite war (und ist) gefragt – diese meinen die meisten Anbieter bei Büro- und Gewerbeobjekten zu finden. Doch nach und nach erobern Angebote mit Wohnimmobilien ihren berechtigten Platz zurück.

Bernd Schumacher hat es seinen Kunden leicht gemacht. Sein Fonds investiert in der heimlichen deutschen Hauptstadt. Das wäre nichts Ungewöhnliches, handelte es sich nicht um einen Wohnimmobilienfonds. Sein Unternehmen, die Infraplan Wohnbaugesellschaft, die auf immerhin 24 Jahre Erfahrung im Münchner Immobilienmarkt verweisen kann, hat sich dabei etwas Besonderes einfallen lassen: Der „München-Fonds I“ investiert faktisch in die Zwischenfinanzierung des Baus von marktgängigen Wohnimmobilien in München und Umgebung und benötigt daher nur ein Eigenkapital von rund sechs Millionen Euro. Die Vorteile des Fonds liegen auf der Hand: Laufzeit maximal drei Jahre, geplante Rendite pro Jahr rund 13 Prozent. Dazu kommt ein Verlustvortrag von sechzig Prozent für das Beitrittsjahr.

>Ein gutes Geschäft

Zweistellige Renditen sind eine durchaus übliche Marge für einen renommierten Bauträger – der Kunde als Anleger tritt hierbei teilweise an die Stelle der Bank und profitiert als Mitunternehmer. Für Bauträger Schumacher dennoch ein gutes Geschäft (siehe Interview) – aber auch für die Anleger. Denn die Strategie geht für beide Seiten nur auf, wenn das Immobilienprojekt ein Erfolg wird. Daran ist jedoch kaum zu zweifeln, denn der Standort München leidet symptomatisch unter Wohnraummangel und Bauträger wie Infraplan machen das Geschäft ja auch nicht erst seit gestern.
Weit im Norden macht ein anderes Projekt von sich reden. Es handelt sich um den „inhabitat Wohnimmobilienfonds I“, der bereits bestehende Wohnungen in Hamburg Elmsbüttel in Form von Kommanditanteilen ab 5.000 Euro offeriert. Die Wohnanlage, die mit öffentlichen Zuschüssen der Wohnungsbaukreditanstalt Hamburg gefördert wurde (die Mittel wurden zwischenzeitlich komplett zurück geführt), unterliegt ab dem 1.1.2010 dem freien Wechselspiel der Marktkräfte.

>Viele Pluspunkte

Die geplanten Mieterhöhungen im Rahmen der gesetzlichen Möglichkeiten erscheinen moderat. Dass dennoch anfängliche Ausschüttungen ab 7 Prozent ab 2006 (rückwirkend für das zweite Halbjahr 2005) erzielt werden können, spricht für die Qualität der Anlage. Ein weiteres Plus ist der hohe Anteil (25 Prozent) an Eigennutzern. Hinter dem Projekt steht die Erfurter Wohnungsbaugenossenschaft inhabitat. Deren Vorstand Olaf Haubold kann in Anbetracht von rund 1.400 Mitgliedern und einer klaren Strategie für sich geltend machen, eine Wohnungsgenossenschaften neuen Typs umgesetzt zu haben. Die Entwicklung neuen Wohnraums scheint daher folgerichtig und dürfte sowohl für potentielle Eigennutzer wie Kapitalanleger interessant sein.

(Michael Oehme)