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Offene Immobilienfonds

Glanzleistung von Scope

Langsam ist das Publikum der Dauerkrise der offenen Immobilienfonds (OIF) müde. Jetzt muss „poliert“ werden, denn es geht nur noch um Lösungen!

Das Unvermögen der Häupter der Branche in den großen Kapitalanlagegesellschaften (KAG) und der Funktionäre des Branchenverbandes BVI, überzeugende Lösungen zu liefern, hat die Politik auf den Plan gerufen. Die entwickelt jetzt klare Vorgaben. Und die aktuelle Bewertung der Produkte durch die Berliner Agentur Scope bestätigt – wenn auch wohl eher unfreiwillig – dass diese Vorgaben nötig sind. Manchmal kommt die Wahrheit eher unabsichtlich zutage, wie die Scope-Verantwortlichen gerade im Hinblick auf Vertriebsfragen aus eigener Erfahrung wissen. Insofern ist es nicht ohne eine ganz eigene Ironie, dass ausgerechnet die Berliner Ratingagentur bei ihrer jüngsten Einschätzung der OIF die Katze aus dem Sack gelassen hat: „Bei einigen Fonds ist eine Kombination von Risikofaktoren erkennbar: Dazu gehören (...) hohe Kredit- und niedrige Liquiditätsquoten, schwache Vertriebsbasis sowie keine erkennbare oder nicht kommunizierte strategische Perspektive“, heißt es da beispielsweise. Auch an anderen Punkten taucht die Vertriebskapazität der emittierenden Häuser als eine Art Qualitätsmerkmal der Produkte auf, etwa wenn die „Liquiditätsbasis der Produkte“ unter anderem aufgrund von „Fremdvertrieben“ als „schwer steuerbar“ eingestuft wird. Daraus ergibt sich jedenfalls für uns der Eindruck, dass die Fähigkeit, frisches Geld bei Anlegern zu beschaffen, von Scope zu den qualitätsbestimmenden Faktoren des Produktes OIF gezählt wird. finanzwelt-Leser wissen, dass uns dieser Gedanke zumindest in Bezug auf die OIFs keinesfalls fernliegt, wir haben so etwas befürchtet. Der Turbineneffekt, der von der Anteilsausgabe während der Aussetzung der Anteilsrücknahme (Geld einsammeln bei geschlossenen Fonds) über die Öffnung der Fonds (Geld rausblasen) zur nächsten Schließung führt, erfordert ja geradezu eine gewisse bewertungsunabhängige Vertriebsstärke.

Zumindest ist damit klar, dass diese Branche so tief in der Sackgasse steckt, dass sie nur durch fremde Hilfe wieder flottgemacht werden kann. Entsprechend deutlich haben die Autoren des Gesetzentwurfes bei den Änderungen der einschlägigen Paragrafen des Investmentgesetzes in die Saiten gegriffen: Der Entwurf sieht eine auf zwei Jahre angelegte Mindesthaltefrist vor, in der OIF-Anteile nicht zurückgegeben werden können. Danach soll die tägliche Verfügbarkeit durch mehrmonatige Kündigungsfristen ersetzt werden. Auf die Bewertungsdiskussion rund um die Objektwerte zielen die Gesetzmacher mit einem pauschalen Sicherheitsabschlag von 10 % auf die Gutachterwerte.

Zudem soll es eine Art Marktdisziplin für die OIF geben. Einer neuen Norm zufolge sollen die KAG nicht nur für eine Börsenzulassung ihrer Fonds-Anteile sorgen, sondern auch mindestens zwei „Designated Sponsors“ beauftragen. Damit sind Börsenmakler gemeint, die im Auftrag des Emittenten am Markt aktiv sind und sich verpflichten, jederzeit verbindliche An- und Verkaufskurse zu stellen. Sinn und Zweck der Übung: Es gibt ein Minimum an Liquidität im Markt und damit jederzeit die Möglichkeit, effektiv zu handeln. Damit würde der Zweitmarkt auf eine breitere und gegen Verzerrungen besser geschützte Grundlage gestellt, die aber eben auch korrigierende Arbitragen zwischen Anteilsausgabe zu Schätzwerten und frei gefundenen Börsenkursen führen müsste. Diese Vorschrift wird mehr Sprengkraft für die Branche erzeugen als die neuen Vorgaben für Bewertungen oder Kündigungsfristen: Liegt die Marktbewertung unter den Schätzpreisen, kommt auch der Bankvertrieb in massive Haftungsprobleme, wenn der Kundschaft die Anteile zum höheren Schätzwert angedient werden. Austrocknen können die KAG die Börse nicht mehr: Sie müssen ihre Makler mit ausreichenden Beständen an Papieren ausstatten.

Interview mit Werner Rohmert

Der Unternehmensberater Werner Rohmert ist als Immobilienexperte
eher der Anbieterseite der Märkte verbunden, allerdings nicht im OIFGeschäft. Wir baten ihn um eine Einschätzung von Stand und Perspektiven dieser Produktgruppe.

finanzwelt: Die Verantwortlichen der OIF-Branche konzentrieren sich mit ihren Vorschlägen auf die Liquidität der Fonds. Halten Sie das für ausreichend oder sehen Sie auch Bewertungs-und Solvenzprobleme, die den Markt irritieren?

Rohmert: Politik, BVI und Management müssten lediglich akzeptieren, dass Immobilien wie alle anderen Sachwerte auch im Wert schwanken können. Der Anleger akzeptiert zwar Schwankungen, aber keine Bewertungsdiskussion. Der Branche droht daher eine Abwärtsspirale: Im Jahresverlauf könnten Abwicklungen erforderlich werden, was dann zu neuen Bewertungen führt: Es zählt der „Tagespreis“ statt des auf nachhaltigen Mieten aufbauenden Schätzwertes. Der fällige Abschlag „bestätigt“ dann Bewertungsprobleme, die auf andere Fonds übertragen werden. Das kann dann auch zu Solvenzproblemen führen.

finanzwelt: Das Image der OIF hat stark gelitten. Sehen Sie Fehler im öffentlichen Auftritt der Branche?

Rohmert: Die Botschaft „Wir haben kein Bewertungsproblem, nur ein Presseproblem“ wurde durch Schließungen und Abwertungsmeldungen ausgehöhlt. Die Lücke zwischen Marktentwicklung und Fondsbewertung wurde in den Krisen offensichtlich. Der Umgang mit der auf Transparenz pochenden Szene hielt sich an das Vorbild der mittelalterlichen Inquisition beim Umgang mit Ketzern und Häretikern. Die Verbände sollten einsehen, dass sie vor dem Scherbenhaufen einer völlig missglückten Pressearbeit stehen – und das zu einem Zeitpunkt, an dem nur eine gemeinsame Arbeit von Presse und Branche das Desaster noch abwenden kann.

finanzwelt: Welches Vorgehen würden Sie den OIF-Verantwortlichen jetzt anraten?

Rohmert: Der Scherbenhaufen wird nicht leicht zu reparieren sein, fürchte ich. Realitätsnähe und Transparenz sind gefordert. Die Verbände müssten die Informationsmittler einbeziehen, statt lediglich ruhig zu stellen. Ich bin sicher, dass bei einer Bereitschaft, die Presse ernst zu nehmen und Transparenz zu schaffen, jede Eigeninitiative der Branche, das Fristenkongruenzproblem in den Griff zu bekommen, breite Unterstützung finden würde.

(Martin Klingsporn)