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Einzelhandelsimmobilienfonds

Handel im Schatten der Büros

Einzelhandelsimmobilien gelten anders als Büroimmobilien als krisenresistent. Aber es gibt nur wenige Initiatoren, die Einzelhandelsfonds auflegen. Diese setzen auf Handelsformate, die mit günstigen Preisen sogar von der Krise profitieren könnten.

Der Abschwung der deutschen Wirtschaft trifft auch den Einzelhandel, aber noch stärker den Arbeitsmarkt und damit die Büroimmobilien. Die Vorgänge um Arcandor, die Pleiten von Hertie, Wehmeyer und SinnLeffers zeigen, dass der deutsche Einzelhandelsmarkt schwierig ist.

Auf der anderen Seite sprechen die internationalen Makler von einem starken Interesse ausländischer Investoren für Einzelhandelsimmobilien in Deutschland. Eine Einzelhandelsimmobilie an einem guten Standort steht praktisch nie leer, bringt immer eine gute und sichere Miete und ist wertbeständig. „Historisch gesehen verzeichnen Einzelhandelslagen in Krisenzeiten geringere Leerstände und stabilere Mietpreise als andere Arten von Gewerbeimmobilien", meinte Dr. Andreas Ridder, Geschäftsführer von CB Richard Ellis, Österreich, bei der Vorstellung der Marktstudie Retail Investment Market View auf der Mipim. „Gesucht werden von Investoren gute Einzelhandelsimmobilien in Groß- und Mittelstädten, schwerpunktmäßig Geschäftshäuser in Fußgängerzonen, jedoch auch langfristig vermietete Fachmarktzentren", erläutert Eckhard Brockhoff, Geschäftsführer der Brockhoff & Partner Immobilien GmbH, Essen. Das sind die Objekte, in die vorrangig die aktuellen geschlossenen Fonds investieren.

Bei den geschlossenen Immobilienfonds standen die Einzelhandelsimmobilien indes immer im Schatten der Büros. Meist lag Einzelhandel nach Büroimmobilien und vor Wohnen auf Rang zwei der Nutzungsarten. Im letzten Jahr wurde der Einzelhandel von den Sozialimmobilien auf den vierten Rang verdrängt. Über die Gründe für die Favorisierung der Büros ist viel gerätselt worden, aber Bürohochhäuser mit Marmor- oder Glasfassaden machten sich in der Regel auf den Hochglanzprospekten besser als manche Einzelhandelsimmobilie in Gewerbegebieten. Hinzu kam, dass Einzelhandelsimmobilien vergleichsweise kleinteilig und damit für Großvertriebe unattraktiv sind. Unter den Auslandsimmobilienfonds spielte der Einzelhandel per Saldo in der Vergangenheit eine noch viele geringere Rolle.

Es sind die Spezialisten ILG und die Hahn- Gruppe, die auch jetzt wieder die Fahne des Einzelhandels hochhalten. Die Hahn-Gruppe hat sich seit über 25 Jahren auf den Einzelhandel spezialisiert. Mit einer verwalteten Mietfläche von rund 1,3 Mio. qm an etwa 150 Standorten und einem betreuten Vermögen von über 2 Mrd. Euro ist die Hahn Gruppe der deutsche Marktführer im Management von großflächigen Einzelhandelsimmobilien. „Über das gesamte Immobilienportefeuille gesehen beträgt die Vermietungsquote 96,9 %", bemerkt Thomas Kuhlmann, Geschäftsführer der Hahn Fonds Management GmbH. Derzeit bietet der Initiator den Pluswertfonds 147 an. Dieser investiert in ein im Jahr 1994 fertig gestelltes SB-Warenhaus in Erftstadt, das nach Sanierung bis 31.7.2019 an die zur Metro-Gruppe gehörende real,- SB-Warenhaus GmbH vermietet ist.

Hahn hat sich auf großflächige Einzelhandelsimmobilien wie SB-Warenhäuser, Fachmärkte, Verbrauchermärkte, Baumärkte und Fachmarktzentren in den mittelgroßen Städten fokussiert. Weil solch große Flächen nicht mehr neu ausgewiesen werden, um die innerstädtischen Einkaufszentren zu schützen, stellen die bestehenden Standorte für großflächige Einzelhandelsimmobilien ein nicht beliebig vermehrbares Gut dar, ähnlich den innerstädtischen Einkaufszonen. „Bestehende Betriebe genießen einen hohen Schutz gegen die Ansiedlung von Konkurrenzbetrieben und damit Wettbewerbsvorteile", unterstreicht Hahn-Geschäftsführer Kuhlmann. Und es bestehe ein geringes Leerstandsrisiko. Allerdings ist die Anfangsausschüttung von 4,25 % gering, die bis 7,35 % (2033) ansteigt. Der Fonds bietet jedoch dem Anleger die Möglichkeit, Rücklagen gemäß § 6b Einkommensteuergesetz (EStG) an den Fonds zu übertragen.

Bei der Veräußerung von Betriebsvermögen kommt es zur Aufdeckung stiller Reserven, die eigentlich zu versteuern sind. Diese bleiben indes steuerfrei, wenn der Gewinn für ein Engagement im Pluswertfonds 147 eingesetzt wird. Dafür kommen Veräußerungsgewinne der letzten vier Jahre in Frage, die aus dem Verkauf eines gewerblichen, freiberuflichen oder forstwirtschaftlichen Vermögens erzielt wurden.

Konkurrent ILG initiiert seit über 28 Jahren geschlossene Immobilienfonds ausschließlich in Deutschland und hat sich seit 1990 auf Handelsimmobilien spezialisiert. Der aktuelle Fonds ILG - Nr. 33 STADGALERIE Eschwege besitzt insgesamt neun zusammenhängende Grundstücke in der innerstädtischen Fußgängerzone der Kreisstadt Eschwege (Werra-Meißner-Kreis), die gemischt genutzt wird (Dienstleistung, Wohnen), aber mit einem deutlichen Schwerpunkt beim Einzelhandel (87 %).

Die Flächen sind voll vermietet, über durchschnittlich 10 Jahre, Haupt-Einzelhandelsmieter ist C&A. Die Ausschüttung beträgt anfänglich 6,25 % (bis zum Jahr 2023) und steigt dann bis auf 7,20 % im Jahr 2028. „Wie alle ILG-Fonds zahlt die STAD-GALERIE Eschwege die Jahresausschüttung in 12 Monatsraten aus", erläutert ILG- Vertriebskoordinator Martin Brieler. Das steuerliche Ergebnis beträgt bis 2028 (auch auf Grund von erhöhten Abschreibungen auf Baudenkmäler) nur 52 % der Ausschüttungen, fast die Hälfte der Ausschüttungen ist also steuerfrei.

Außer den beiden Spezialisten, die reine Einzelhandelsfonds anbieten, ist BVT mit einem Fonds auf dem Markt, der neben Büroimmobilien auch drei Verbrauchermärkte „zur Abrundung des Immobilienportfolios" enthält, so BVT-Chef Harald von Scharfenberg: zwei fertige Objekte in Bornheim-Walberberg und in Kerpen-Buir und ein Bauvorhaben in Ladenburg (zwischen Heidelberg und Mannheim), welches im Herbst 2009 fertig gestellt sein wird. „Mieter in den drei Objekten sind die bekannten, bonitätsstarken Filialisten EDEKA, ALDI und dm-Drogeriemarkt", erklärt von Scharfenberg. Der Einzelhandelssanteil am Investitionsvolumen beträgt hier indes nur 46 %.

Ob die Diversifizierung auf mehrere Objekte oder die Beimischung von anderen Nutzungsarten die Chancen gegenüber Fonds, die in nur eine Einzelhandelsimmobilie investieren, erhöht und die Risiken reduziert, ist durchaus umstritten.

(Dr. Leo Fischer)