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Wohnimmobilien

Haushohe Favoriten

„Gesucht: Die magische 5!“ So lautete die Titelzeile in unserer Ausgabe 2/2009 – ein Roundtable mit führenden Immobilienexperten versuchte der Behauptung auf den Grund zu gehen, wonach die Wohnimmobilie als die zu dieser Zeit ideale Kapitalanlage galt. Das Fazit des Berichtes: Wohnimmobilien sind eine krisenfeste und rentable Anlage.

Heute nun wollen wir prüfen, was die angebotenen Fonds zu bieten haben. Wir haben die Emittenten gebeten, uns die jeweils wichtigsten Kennziffern ihrer Fonds mitzuteilen, um diese jeweils gegenüberstellen zu können.

Auffallend: So unterschiedlich die Fonds im Einzelnen auch konzipiert sein mögen, die Lage der Objekte ist doch vergleichbar. Investiert wird vornehmlich in Wohnimmobilien in Ballungsgebieten sowie Städten ab ca. 20.000 Einwohnern mit guter Kaufkraft und guter Infrastruktur.

„Wohnungen, die attraktiv sein sollen, müssen sich an demografisch und wirtschaftlich stabilen, wachsenden Standorten befinden", das sagt das auf geschlossene Immobilienfonds spezialisierte Emissionshaus Hamburg Trust Grundvermögen und Anlage GmbH. Hierzu zählt der Initiator neben Hamburg und München den Frankfurter Raum, Stuttgart sowie die Rheinschiene mit Köln, Bonn und Düsseldorf. „Die historisch niedrige Neubautätigkeit sowie die wachsende Anzahl an Haushalten werden in diesen Städten zu einer zunehmenden Verknappung an bezahlbarem Wohnraum führen, mit der Folge steigender Mieten." Der Emittent favorisiert dabei Neubauten gegenüber Bestandsbauten: „Hier entfallen sowohl das hohe Instandhaltungsrisiko als auch die kostenintensive Umsetzung erhöhter energetischer Anforderungen, die ggfls. bei Bestandsbauten anfallen können. Somit bieten Neubauten eine deutlich höhere Kosten- und Kalkulationssicherheit." Ein weiterer Vorteil sei, dass bei Neubauten nachfragegerechte Grundrisse und eine zeitgemäße Ausstattung, wie Wohnküche, Fußbodenheizung, Markeneinbauküchen etc., realisiert werden könnten. Außerdem könne bei der Wohnungsanzahl sowie den Wohnungsgrößen ein nachfragegerechter Wohnungsmix berücksichtigt werden.

„Eine weiterhin starke Nachfrage wird bei Wohnungsbeständen ab dem Baujahr 1995 in den Top-Standorten wie Hamburg, München und Frankfurt zu beobachten sein", prognostiziert auch Jones Lang LaSalle, Dienstleistungsunternehmen auf den Gebieten Finanzen, Beratung und Investment im Immobilienbereich. In diesem Marktsegment gäbe es ungeachtet des wirtschaftlichen Umfeldes keine oder nur geringfügige Preisveränderungen. Daneben könnten auch einzelne B-Standorte wie Wiesbaden, Mainz, Münster, aber auch Leipzig und Dresden aufgrund positiver Bevölkerungs- und Wirtschaftsperspektiven Stabilität und sogar Zuwächse verzeichnen. „Werden das derzeitige Neubauvolumen und die Leerstandsentwicklung betrachtet, ist nicht mit Entspannung auf den Wohnimmobilienmärkten zu rechnen", so Jones Lang LaSalle weiter.

Als exemplarisch stellt Jones Lang LaSalle die Wohnungssituation der Städte München und Köln dar. So reagiert die Stadt München auf die drohende Wohnungsknappheit mit dem wohnungspolitischen Handlungsprogramm „Wohnen in München IV". Verstärkt wird der Wohnungsbau gefördert, um den errechneten Bedarf von 5.000 bis 7.000 Wohnungen jährlich Rechnung zu tragen. Das Ziel eines jährlichen Fertigstellungsvolumens zwischen 2.500 und 3.500 Wohnungen wurde im Jahr 2007 mit ca. 4.450 Einheiten zwar voll erfüllt, jedoch bleibt dieses Wachstum hinter der Bedarfsentwicklung zurück. Gemäß dem Techem-empirica-Leerstandsindex, der den marktaktiven Leerstand in Mehrfamilienhäusern erfasst, ist die Leerstandsquote in München (1,1 %) klar unter dem Landes- und Bundesdurchschnitt (Bayern: 1,7 %, Bundesrepublik insgesamt: 3,7 %). Für die Stadt Köln zeigt sich eine ähnliche Situation. Im Jahr 2007 lag das Fertigstellungsvolumen der Rheinmetropole bei annähernd 2.540 Einheiten und damit deutlich unter dem jährlich veranschlagten Wert von 3.800 Wohnungen. Eine ausbleibende Erhöhung der Neubauzahlen wird auch hier zukünftig zu einer Vergrößerung der Bedarfslücke beitragen. Die Stadt Köln hat deshalb das „Wohnungsbauprogramm 2015" verabschiedet, mit dem der drohenden Wohnungsknappheit begegnet werden soll. Bis 2015 sollen Bauflächen bereitgestellt werden, die es ermöglichen, das Neubauvolumen von Ein- und Zweifamilienhäusern sowie des Geschosswohnungsbaus auf insgesamt 57.000 Wohneinheiten anzuheben. Auch hier liegt gemäß des Index der marktaktive Leerstand in Mehrfamilienhäusern auf einem niedrigen Niveau (1,7 %) unter dem Durchschnitt von Nordrhein-Westfalen (3,2 %) und der Bundesrepublik insgesamt (3,7 %).

Auch bei den Renditeaussichten ähneln sich die Angaben der Initiatoren. Sie gehen von Ausschüttungen zwischen 7,5 und 8,5 % aus. Diese Einschätzung teilt der Immobilienverband Deutschland (IVD) aus Berlin. Bei vermieteten Wohnimmobilien in guten und mittleren Lagen geht der Verband von 6 bis 7,5 % Bruttorendite (d. h. Relation zwischen Jahresrohertrag und Kaufpreis) aus. „Investments an der Börse sind aufgrund der aktuellen Krise zurzeit kaum gefragt. Vielmehr stellen wir einen Trend zur Anschaffung einer Immobilie als Altersvorsorge fest - sowohl als Kapitalanlage wie auch zur Eigennutzung. Wohnimmobilien, ob selbst genutzt oder vermietet, sind ein lohnendes Investment und unverzichtbar für eine solide Altersvorsorge", so der IVD.

Auch die Bulwien-Gesa AG, Marktforschungs- und Beratungsunternehmen in den Themenfeldern Immobilien, Kommunen und Regionalökonomie, sieht keine Anzeichen einer bevorstehenden Krise im Segment der Wohnimmobilien. Vielmehr verzeichnete das Marktbarometer für 2008 einen Anstieg der Mieten und Preise um 1,1 %. Dabei verteuerten sich insbesondere die Kaufpreise für Eigentumswohnungen um gut 1 %, während die Preise für Reihenhäuser und die Grundstückspreise für Eigenheime fast stagnierten. Bulwien-Gesa rechnet in diesem Jahr mit einem insgesamt stabilen Wohnungsmarkt, da sich eine Abschwächung des wirtschaftlichen Umfelds erst mit zeitlicher Verzögerung in den Preisen für Wohnimmobilien niederschlage. „Im Wohnungsmarkt ist eine Anpassungsreaktion bei andauernder Schwäche erst nach über einem Jahr erkennbar", so das Unternehmen. Eine aktuelle Studie der

Deutschen Postbank AG, Bonn, zeigt, dass Anlagen in deutsche Wohnimmobilien nicht nur auf lange, sondern auch auf kurze Sicht einen guten Schutz vor Inflation bieten. In ihrer Analyse haben die Volkswirte der Postbank die Rendite deutscher Wohnimmobilien in den vergangenen 13 Jahren mit der jeweiligen Inflationsrate verglichen und zusätzlich einen Vergleich mit der Rendite von Aktien durchgeführt. Ergebnis: Lediglich im Jahr 2004 stieg die Inflation schneller als der Gesamtertrag deutscher Immobilien. In der Regel lag der Immobilienertrag mehrere Prozentpunkte über der Inflationsrate. Dadurch konnten Anleger mit deutschen Wohnmobilien von 1996 bis 2008 inflationsbereinigt einen Ertrag von kumuliert rund 50 % erzielen. Der Ertrag von Aktien lag ähnlich hoch, die Anleger mussten jedoch weit höhere Wertschwankungen verkraften und zeitweise herbe Verluste hinnehmen.

Die Volkswirte der Postbank warnen allerdings davor, diese Ergebnisse ungeprüft auf einzelne Objekte zu übertragen. „Bekanntermaßen spielt für die Ertragsaussichten einer Immobilie vor allem die Lage eine entscheidende Rolle. Die Entwicklung der Mieten und Immobilienpreise unterscheidet sich in einzelnen Regionen erheblich voneinander", so der Chefvolkswirt der Postbank, Dr. Marco Bargel.

(Dieter E. Jansen, Kim Brodtmann)