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„Zu verkaufen“

Housing-Bubble auf dem US-Markt

Was lange nur theoretisch diskutiert wurde, wird langsam Realität: Die Hauspreise auf dem US-Markt sind nach einem langen, von vielen als Spekulationsblase aufgefassten Anstieg am Wendepunkt, die aktuellen Marktbarometer zeigen per Saldo einen Stillstand der Preise an und die Frühindikatoren sagen den Abstieg voraus.

Die Raten der Preissteigerungen lagen vor einem Jahr noch bei 12 bis 15 Prozent auf Jahresbasis, aktuell liegen sie bei Null bis ein Prozent im Querschnitt und nach Verrechnung der Inflation liegt der Preistrend für Einfamilienhäuser bereits im Minus. Der am Markt angebotene Bestand an Häusern hat den höchsten Stand seit 1993 erreicht. Die Zahl der verkauften Einheiten sank um über 11 Prozent, die der neu in Angriff genommenen Bauten um über 13 Prozent und die der Baugenehmigungen um über 20 Prozent jeweils gegenüber dem Vorjahr. Auch die üblichen Bewertungsrelationen (Miete/Preis und Preis/Einkommen) verweisen im langfristigen Vergleich auf eine extreme Überteuerung des aktuellen Angebots.

Auf den ersten Blick mag es ein wenig extravagant erscheinen, ausgerechnet diesem Segment der US-Immobilien so viel Beachtung zu schenken. Es gibt aber gute Gründe dafür. Zunächst ist der Zusammenhang zwischen den Segmenten Haus-Eigentumswohnung-Mietwohnung in den USA sehr viel enger als bei uns gewohnt, schon allein weil die durchschnittlichen Verweildauern fühlbar kürzer als hierzulande sind. Häufigere Umzüge ergeben kürzere Vertragslaufzeiten und damit eine schnellere Anpassung an veränderte Marktlagen – sowie auch direktere Ausgleichsbewegungen zwischen den Segmenten. Ein Überangebot an Häusern drückt relativ schnell auf alle anderen Märkte für „Wohnen“, letztlich also auch auf Mieten und Preise für Wohnungen.

Damit sind auch deutsche Anleger direkt betroffen, die sich in den letzten Jahren insbesondere bei der Finanzierung von Appartementanlagen engagiert haben. Da wird bald der Test auf die Tragfähigkeit der Prospekt-Kalkulationen kommen. Wenn dort lediglich die Trends der Ausnahmesituation der letzten Jahre hochgerechnet wurden, stehen Schwierigkeiten ins Haus, die eine große Ähnlichkeit mit denen der ostdeutschen Immobilienfonds haben werden. Denn dann wurde auch hier zu überhöhten Preisen eingekauft, was dann auch jenseits des Atlantiks Belastungen durch das Fremdkapital ergäbe, die die tatsächlich erwirtschafteten Mieterträge übersteigen. Hinzu kämen alle Facetten des Problemkreises „bilanzielle Überschuldung“. Bei neuen Engagements kann man also nur zur Zurückhaltung raten.

Indes ist damit nur die Oberfläche des Problems angekratzt, denn eine Schwäche des Häusermarktes dürfte die US-Wirtschaft so hart treffen, dass ernst zu nehmende Risiken einer US-Rezession ins Haus stehen mit allen Folgen auch für den Rest der Welt, der sich in den letzten Jahren auf das Bequemste mit der Nachfrage aus dem US-Konsumrausch eingerichtet hatte. Eben diese Konjunktur-Lokomotive „US-Konsum“ bezog ihre Energie zum größten Teil aus gerade diesem Markt für Einfamilienhäuser. Genau genommen muss man sagen: Von hier kam die Rettung vor dem Fall-Out der geplatzten Blase an den Aktienbörsen.

Der Weg dahin beginnt bei der Geldpolitik unmittelbar nach dem Crash, die die Märkte mit billigem Geld geradezu überflutete. Dank der nahezu unbegrenzten Lieferfähigkeit der asiatischen Volkswirtschaften (namentlich Chinas) schlug sich das nicht in konventioneller Inflation nieder, die zusätzlichen Dollarbestände gingen nicht direkt in den Konsum, sondern blieben als Anlagepotenzial erhalten. Aus diesem Grunde halten viele die aktuellen Marktverhältnisse für eine „Vermögensinflation“. Der Vermögensverlust an den Börsen wurde durch die Hausse der Hauspreise kompensiert: In den letzten fünf Jahren seit dem Crash haben die privaten US-Haushalte einen statistischen Wertzuwachs von 9.000 Milliarden Dollar (also 9 Billionen europäischer Lesart) bei ihren Häusern gesehen, was rund 40 Prozent des Bestandwertes von rund 22 Billionen ausmacht. Höhere Hauspreise eröffneten via vermehrten Sicherheiten größere Kreditspielräume der US-Konsumenten. Die wurden umso eher genutzt, als der Preisauftrieb für nominal wachsendes Vermögen sorgte, ohne dafür sparen zu müssen.

Dieser goldene Regen hatte dann auch reale Wirkung: Allein im letzten Jahr soll demnach etwa die Hälfte des gesamtwirtschaftlichen Wachstums allein dem Housing-Bubble zu verdanken sein und wenigstens ein Drittel aller Jobs, die seit 2001 neu entstanden, entfallen auf die Branchen, Bau, Baufinanzierungen und sonstige Immobilienwirtschaft. So lauten jedenfalls die Ergebnisse und Schätzungen aus dem Research von US-Investmentbanken. Ein Einbruch beim „Housing“ hätte also weiterreichende Konsequenzen als nur das Ende der Party.

Die US-Leistungsbilanz. Tatsächlich gibt es aber sogar Gründe dafür, sich einen solchen Einbruch zu wünschen: Eine ausgewachsene Rezession in den USA würde am ehesten dazu beitragen können, jene Ungleichgewichte in der Weltwirtschaft zu bereinigen, die den Ökonomen der supranationalen Organisationen wie dem IWF oder der Weltbank großes Kopfzerbrechen bereiten. Die diplomatische Floskel von den weltwirtschaftlichen Ungleichgewichten meint im Kern genau eine Größe: Das Defizit in der US-Leistungsbilanz. Dieses seit den 50er Jahren des letzten Jahrhunderts kontinuierlich bestehende Defizit besagt, dass Staat, Konsumenten und Unternehmen der USA beständig mehr Güter und Leistungen des Auslands in Anspruch nehmen, als sie selbst an den Rest der Welt abgeben. Kurz gesagt: Die USA machen beständig Schulden im Ausland in einer Größenordnung, die vielen als bedrohlich erscheint.

Die Finanziers des „American way of life“. Auf der politischen Seite wird es immer mehr zur Belastung, dass ausgerechnet die Entwicklungsländer Asiens und im geringeren Maße Lateinamerikas die wichtigsten Finanziers des „American way of life“ geworden sind. Denn die erwirtschaften einen wesentlichen Teil der zugehörigen Überschüsse. Das hat neben der Erosion des politischen Standings der USA eine wichtige ökonomische Konsequenz: Der laufende Abfluss großer Dollar-Beträge in die Währungsreserven Südostasiens hält die Dollarzinsen niedrig und den Devisenkurs stabil. Damit stützen sie die Politik des leichten Geldes in den USA, die nach der reinen Lehre längst zu Inflation und damit zu hohen Nominalzinsen und einer schwachen Währung hätte führen müssen. Indes muss irgendwann, so glaubt jedenfalls die überwiegende Mehrheit der Beobachter, diese Korrektur kommen, die die US-Konsumenten zu einer etwas traditionelleren Einstellung zur Vermögensbildung bewegt: Die Bildung von Ersparnissen, die dann im Endeffekt auch das laufende außenwirtschaftliche Defizit schließen und damit den beständigen Aufbau der US-Auslandsverschuldung bremsen. Es gibt eine große Wahrscheinlichkeit, dass ein fühlbar schwächerer US-Markt für Häuser genau das bewirken würde.

Diese Konstellation bringt nicht nur sehr spezielle Risiken für die Immobilien-Investments sondern generell für alle Dollar-Positionen. In der Tat ist die Wahrscheinlichkeit für einen Einbruch des Dollars bei gleichzeitig kräftig anziehenden Zinsen nicht zu vernachlässigen. Eine vorsichtige Gewichtung der US-Positionen oder entsprechende Währungsabsicherungen sind zu empfehlen, neue US-Anlagen sollte man auf Wiedervorlage ab Mitte November stellen. Bis dahin dürfte etwas klarer sein, was tatsächlich auf uns zukommt.

(Dr. Martin Klingsporn)