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Wohnimmobilien

Im Osten geht die Sonne auf

Direktinvestitionen in Wohnimmobilien in Leipzig und Dresden bieten gute Perspektiven.

finanzwelt hat sich in den vergangenen Ausgaben (2/2009, 4/2009) ausführlich mit Investitionen in Wohnimmobilien beschäftigt. Wir verglichen die Möglichkeiten, sich über geschlossene oder offene Fonds an Wohnimmobilien zu beteiligen. Wir fragten Experten zu Marktperspektiven und Renditen. Fazit: die Wohnimmobilie ist eine krisenfeste und rentable Anlageklasse.

Eine weitere Investitionsmöglichkeit in Wohnimmobilien bietet die Direktanlage, das heißt der reale Erwerb einer Wohnung zur Eigennutzung oder Vermietung.

Welche Vorteile bietet eine Direktinvestition, insbesondere im Vergleich zu einer Beteiligung über Fonds?

„Die Wohnimmobilie als Direktanlage und zum Selbstnutzen hat große Chancen, ‚die’ Anlageform 2009 zu werden“, glaubt Rainer Reddehase. Er ist Geschäftsführer des Immobilienunternehmens Real Estate Stuttgart Chartered Surveyors GmbH und Mitglied des Vorstandes des Interessenverbandes IWS – Immobilienwirtschaft Stuttgart e. V. Laut Reddehase hat die Direktanlage einige Vorteile gegenüber der Beteiligung über Fonds: „Bei der eigenständigen Überprüfung seiner Investition, z. B. bei einer Direktinvestition in eine Wohnimmobilie, kann sich der Anleger selbst ein Bild von der Risiko- und Renditesituation machen. Er hat einen greifbaren Sachwert, der ihm nicht durch plötzlichen Kurseinbruch abhanden kommen kann.“ Die eigene Immobilie „um die Ecke“ sei wesentlich greifbarer als Fonds und Zertifikate, die virtuell um die ganze Welt verstreut sind, so Reddehase.

Einen zusätzlichen finanziellen Anreiz bei Direktinvestitionen bringt die Abgeltungssteuer. Diese regelt, dass seit Jahresanfang auf sämtliche Zins-, Dividenden- und Kursgewinne 25 % Steuer zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag und Kirchensteuer bezahlt werden muss. Immobilienvermögen sind von dieser Steuer ausgenommen. Immobiliengewinne, die im Privatvermögen gehalten werden, sind nach der 10-jährigen Haltefrist weiterhin steuerfrei. „Die aktuellen Zinssenkungen der Notenbanken werden die momentan schon günstigen Konditionen bei der Finanzierung von Wohnimmobilieneigentum noch attraktiver machen“, zählt Reddehase einen weiteren Vorteil der Direktanlage auf. Wer wenigstens 30 % Eigenkapital vorweisen kann, wird allerdings keine Probleme haben, seine Wohnimmobilie zur Selbstnutzung zu finanzieren. Vollständig fremdfinanzierte Wohnungen sind, das ist täglich den Zeitungen zu entnehmen, teuer und schwierig zu bekommen, da Banken diese Risiken derzeit nicht tragen wollen.

Förderung beim Immobilienerwerb. Die Wohnriesterförderung und zahlreiche weitere Förderprogramme bieten zusätzlich attraktive Konditionen für den Immobilienerwerb. Dazu gehören die Förderungen der im Eigentum von Bund und Ländern stehenden KfW-Bank aus Frankfurt am Main. Besonders ökologisches Bauen werde stark bezuschusst.

Entscheidendes Kriterium für jeden Immobilienerwerb ist die Lage des Objektes. Darin sind sich alle Experten einig. finanzwelt hat sich mit dem Kriterium der Lage diesmal konkret auseinandergesetzt und ein besonderes Augenmerk auf den Osten der Republik gelegt.

Welches Potenzial bieten ostdeutsche Städte wie Dresden und Leipzig?

„Der ostdeutsche Immobilienmarkt hat sich im vergangenen Jahr trotz der Finanzkrise bemerkenswert behauptet“, sagte Dr. Volkmar von Obstfelder, Vorsitzender der Geschäftsführung der Berliner Immobiliengesellschaft TLG, anlässlich der Vorstellung des Grundstückmarktberichts „Immobilienmarkt Ostdeutschland 2009“. Gemäß der Studie erwiesen sich Wohnimmobilien als stabilstes und risikoärmstes Segment auf dem ostdeutschen Immobilienmarkt. So waren etwa in Sachsen-Anhalt sechs von zehn bebauten Grundstücken, die 2008 verkauft wurden, Eigenheime. Spitzenpreise für frei stehende Eigenheime in Ostdeutschland werden laut TLG in Potsdam, Jena, Dresden, Leipzig und Erfurt erzielt.

Potsdam hat der Studie zufolge 2008 seine Position als teuerster Wohnstandort nach Berlin auch bei den Wohnungsmieten mit Preisen bis zu 10,50 Euro/m² für Neubauten weiter ausgebaut. Es folgen Dresden und Leipzig, wo die Mieten in der Spitze bis 8,20 Euro/m² bzw. 7,80 Euro/m² reichen. Wesentliche Ursache ist laut TLG in allen drei Städten eine positive Bevölkerungsentwicklung und damit steigende Wohnraumnachfrage, die auch in den kommenden Jahren anhalten wird.

„Die Leipziger Mieten befinden sich heute auf dem Niveau von Frankfurt/Main oder Düsseldorf. Die Mietrenditen sind derzeit nicht unbedingt höher als in vergleichbaren westdeutschen Standorten“, sagt Curt-Rudolf Christof, Vorstand der Deutsche Sachwert Kontor AG (DSK). Das Mietsteigerungspotenzial ist allerdings mittel- bis langfristig enorm; in den letzten 36 Monaten sind die Mieten in zentrumsnahen Lagen laut Christof bereits um bis zu 20 % gestiegen.

Angebotsseitig greift außerdem das Bund-Länder-Programm „Stadtumbau Ost“, in dessen Rahmen zahlreiche unattraktive Wohnungen abgerissen wurden. Die Folge sind sinkende Wohnungsleerstände.

Die entscheidende Frage für jeden Anleger ist aber, ob sich eine Direktinvestition auszahlt. Egal, ob Ost oder West. Welche Renditen sind zu erwarten?

Laut Thomas Berner, Geschäftsführer der Berner Group GmbH, Wiesbaden, beträgt die Rendite beim Kauf einer Eigentumswohnung, d. h. Neubau oder komplett sanierter Altbau in guter Lage, ca. 3,5 %. Mit Bestandsobjekten in mittlerer Lage können nach seiner Einschätzung 5 % erzielt werden. „Mit dem Kauf von Häusern sind je nach Lage zwischen 6 und 10 % anzusetzen“, so Berner weiter. Christof geht bei Wohnungen mit hoher Bauqualität, hohem Wohnwert, zentrumsnaher Lage und sicherer Vermietung von Mietrenditen zwischen 3,2 und 4,5 % aus. Auf einen anderen Aspekt weist Oliver Bechstedt, Vorstand der DGG AG, Leipzig, hin: „Durch die Angst vor der Inflation ist der Anleger auf der Suche nach einer bewährten Anlageform und ist so bereit, wieder verstärkt in Wohnimmobilien zu investieren. Der Staat unterstützt dieses Investment, wenn es um Denkmalschutz-Investitionen geht. Er bietet die letzte legale Möglichkeit, Steuern zu sparen. Alle anderen Steuersparmodelle gibt es nicht mehr.“

„Die Wohnimmobilie als inflationssichere Sachanlage wird in Zeiten der wirtschaftlichen Unbeständigkeit eine steigende Nachfrage aufweisen“, bilanziert Reddehase. Diesem Urteil schließt sich finanzwelt an. Die richtige Lage, eine zinsgünstige Finanzierung und die Anpassung an die gängigen ökologischen Anforderungen machen das Objekt aus Sicht von Reddehase zu einer sicheren Anlagealternative für die Zukunft.

(Dieter E. Jansen, Kim Brodtmann)