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Investoren entdecken Wohnimmobilien neu

Immobilien als Kapitalanlagen (I)

Eine solche Mega-Transaktion hat die deutsche Immobilienbranche noch nicht erlebt: Der Versorger E.ON verkaufte für satte sieben Milliarden Euro seine Tochter Viterra – und damit zehntausende Wohnungen in Deutschland – an die US-Bank Citigroup. Das nächste Portfolio, um das sich Investoren derzeit reißen, sind die 27.000 Wohnungen der...

Niedersächsischen Landesentwicklungsgesellschaft. Derartige Berichte haben auch die Wohnimmobilie wieder ins Bewusstsein der Anleger zurückgeholt, wo sie Ende der 90er Jahre verschwand.
FINANZWELT durchleuchtet in einer Beitragsserie die Voraussetzungen für sinnhafte Investitionen und lässt interessante Anbieter zu Wort kommen.

Monatelang buhlte der britische Investor Guy Hands um den Zuschlag für Viterra. Erfahrung auf dem deutschen Markt hat er: Im Jahr 2001 hatte er für 2,1 Milliarden Euro 11 regionale Eisenbahn- Wohnungsgesellschaften mit insgesamt 64.000 Wohnungen erworben. Damals ein wegweisender Deal: Seitdem haben immer mehr ausländische Finanzinvestoren ihm nachgeeifert und im großen Stil deutsche Wohnungsgesellschaften von Konzernen oder klammen Kommunen übernommen.

Die Wohnimmobilie rechnet sich

Die Begeisterung vieler institutioneller Investoren ist trotz der Kapitalismuskritik von SPD-Chef Müntefering ungebrochen. Und beim „normalen” Anleger kehrt sie langsam zurück. Der Boom bei Wohnimmobilien lief nahezu zeitgleich aus mit dem Fördergebietsgesetz Ost – war also massiv abhängig von steuerlichen Vorteilen. Diese spielen derzeit keine Rolle mehr, zumal sie so manche Investition in die falsche Richtung lenkten. Heute gilt es, wirtschaftlich sinnvolle Wohnungen zu erwerben – mit hoher Bauqualität und einer vernünftigen Vermietungssituation. Auch das künftige Wertsteigerungspotenzial spielt hier eine große Rolle. Dabei sind Investitionen in Ostdeutschland – beispielsweise in Leipzig und Dresden – ebenso gefragt wie im Westen der Republik. Insofern verschwimmen derzeit die „mentalen Grenzen”, was auch gut ist.

Kein Abbruch bei der Nachfrage

Bis 2010 ist nach einer aktuellen Studie der Deutschen Bank damit zu rechnen, dass eine Millionen Wohnungen ihren Besitzer wechseln. Mit rückläufigen Immobilienpreisen als Folge schrumpfender Bevölkerungszahlen ist nach einer weiteren Studie durch die Allianz Group in den nächsten Jahrzehnten noch nicht zu rechnen. Erst ab 2040 werde die maßgebliche Zahl der Haushalte unter das heutige Niveau sinken. Die besten Mieten und Kaufpreise seien dann mit Immobilien in guten sowie innerstädtischen Lagen zu erzielen. Unterdessen werden die Immobilienkäufer in Deutschland immer älter. Während die Nachfrage bei den 30- bis 40-Jährigen zurzeit stagniert, steigt das Kaufinteresse insbesondere bei den über 60-Jährigen deutlich. Ein möglicher Grund: Die Immobilie als Kapitalanlage hat ihren Platz zurückerobert – oder ist gerade dabei.

Erfolgsfaktoren

Warum lohnt ein Engagement bei deutschen Wohnimmobilien in Anbetracht der seit Jahren stagnierenden Wohnungspreise, eines restriktiven Mietrechts und der allgemeinen Wirtschaftsflaute? „So manches Gegenargument wird im dynamischen Markt schnell zur Chance”, meint hierzu Tobias Just, Autor der Deutsche Bank Studie. Richtig ist, dass das Risiko stabiler Miet- und Kaufpreise in Deutschland zumindest nicht das Risiko einer größeren Abwertung mit sich bringt, wie es von den überhitzten Märkten in Frankreich, Spanien und England erwartet wird. Richtig lohnend wird das Geschäft zudem durch die historisch niedrigen Finanzierungsmöglichkeiten – der entstehende Leverage- Effekt lässt sich auch beim Einzelerwerb einer Wohnung nutzen. Allerdings sollte die Kalkulation nicht allzu sehr mit der spitzen Feder vorgenommen werden, um bei den zu erwartenden steigenden Kreditzinsen später keine Finanzierungslücke entstehen zu lassen. „Hinzu kommt”, so Heinz Gerlach, Herausgeber des Direkten Anlegerschutzes, „dass Wohnung längst nicht Wohnung ist und nur dann für den Anleger eine Perspektive bietet, wenn der Anbieter seine Hausaufgaben gemacht hat.” Aus diesem Grund hat Gerlach maßgeblich ein Qualitäts-Controlling-System entwickelt (siehe hierzu kommende Ausgabe), das beispielsweise Vertriebsvoraussetzung für den Allgemeinen Wirtschaftsdienst Hannover ist. Hierzu zählen unter anderem, dass es für die Kapitalanlage Emissionsunterlagen gibt, die analog einem Fondsprospekt aufbereitet sind, sowie ein baubegleitendes Controlling beispielsweise durch den TÜV Süddeutschland. Immobilienprofi Gerlach: „Auch die Immobilienwirtschaft hat aus Fehlern der Vergangenheit gelernt und will Einzeleigentum wieder salon - respektive vertriebstauglich machen.”

Altbau weiterhin gefragt

Neben Neubauwohnungen bietet zudem der Bereich der denkmalgeschützten Immobilien weiterhin interessante Möglichkeiten, denn eine hochwertig sanierte Immobilie steht in der Gunst von Mietern und Investoren zumeist höher als neugebaute Immobilien. Zudem ist nicht davon auszugehen, dass der weitestgehend wieder in der Versenkung verschwundene Paragraf 15b Einkommensteuergesetz auch für denkmalgeschützte Immobilien bzw. Objekte in Sanierungsgebieten (§§ 7h und 7i EStG) gelten soll, zumal dann, wenn keine modellhafte Gestaltung vorliegt. Zudem die Branche kreativ ist und die Möglichkeit der Finanzverwaltung mit dem 5. Bauherrenerlass nutzt, wonach immer dann, wenn die Kapitalanlage ohne „vorgefertigte Vertragswerke” angeboten wird (so genannte Modelle mit Beiratslösung), keine „modellhafte Gestaltung” vorliegt.

Finanzierungsvehikel gesucht

Ein Problem, unter dem nahezu alle Anbieter leiden, ist die fehlende Kapitaldecke – spätestens seit die deutschen Banken sich weitestgehend aus der Finanzierung mittelständischer Unternehmen zurückgezogen haben. Verstärkt setzen Immobilienunternehmen daher auf privates Kapital, mit dem Zwischenfinanzierungen dargestellt werden.

Dieses Kapital wird zumeist in Form von geschlossenen Fonds akquiriert und bietet kurzfristig recht hohe Renditechancen. So finanziert die Münchener Infraplan Wohnimmobilien in und rund um die heimliche deutsche Hauptstadt, und die in Zwickau ansässige Global Real Estate AG nutzt Fondskapital, um die Projektentwicklung von Seniorenund Pflegeheimen zu ermöglichen. Auch die Megaron Bauprojekt GmbH bietet Anlegern mit dem MFL-Renditebrief eine Beteiligung an, bei der der Anleger „die Position der Bank” übernimmt (siehe Interview). Die Megaron Bauprojekt GmbH zählt übrigens nicht den zu den Newcomern, die ihre ersten Schritte über den Anlagemarkt finanzieren wollen. Das Unternehmen ist bereits seit Anfang der 90er Jahre aktiv am Markt tätig und hat bereits mehr als 8000 Wohnungen saniert. Seit dem Jahr 2000 konnten zudem über 1000 Wohnungen verkauft werden – zumeist über große Vertriebe wie AWD, Bonnfinanz und andere. Schwerpunkte der Aktivitäten sind dabei die Standorte Leipzig, Berlin, Dresden und München. Und in der Tat haben sich derartige Mezzanine- Finanzierungen als interessante, da flexible Alternative zum Bankkredit herausgestellt und dürften gerade in der Immobilienbranche in den nächsten Jahren noch deutlich an Relevanz gewinnen.

„Mehr Rendite mit dem Renditebrief”

Fragen an Karsten-Dairek Keune, Geschäftsführender Kommanditist der MFL-Renditebrief AG & Co. KG.

FINANZWELT: Was ist das MFL-Konzept?

Keune: Banken und Versicherungen verwerten heute in großem Umfang Immobilienbestände, bereinigen ihre Bilanzen, auch weil die Banken gemerkt haben, dass sich eine Immobilie nicht von alleine managt. Unsere langjährig guten Geschäftskontakte versetzen uns in die Lage, ausgewählte Immobilien an Top-Standorten zu recht günstigen Einkaufspreisen zu erwerben.

FINANZWELT: Ist die Hoffnung auf einen höheren Verkaufswert nicht recht spekulativ?

Keune: Wir erwirtschaften die Renditen für den Anleger nicht ausschließlich durch den Weiterverkauf, sondern haben nachweisbar bereits beim Einkauf des Objektes eine Anfangsrendite von 10 Prozent. Wohlgemerkt, ohne dass die Immobilie von uns optimiert wurde. Sie sehen, alleine aus den Bestandseinnahmen können wir dem Kunden die zugesagten Ausschüttungen von jährlich sieben Prozent erfüllen.

FINANZWELT: Sie behaupten: Sicherheit ist für Sie oberste Priorität ...

Keune: Das behaupten wir nicht nur, wir haben vielmehr bei vielen Gesprächen aufmerksam zugehört und auf die „Schwachpunkte” ähnlicher Produkte reagiert. So sichern wir die Gemeinschaft der Renditebrief-Anleger bzw. das Kapital des Fonds dinglich, d. h. durch Eintragung von Grundschulden, ab. Übrigens arbeiten wir bei Bewertungsfragen wie auch bei der Beurteilung der Bauqualität der zu erwerbenden Immobilien eng mit dem TÜV zusammen.

FINANZWELT: Mit welchen Ergebnissen rechnen Sie?

Keune: Wir gehen von Eigenkapitalrenditen im zweistelligen Bereich aus, die unter Berücksichtigung der Kosten auf Fondsebene anteilig den Anlegern zufließen. Es ist also hochlukrativ für den Anleger, bei dieser Form der Unternehmensfinanzierung dabei zu sein.