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Projektentwicklungen

Immobilien-Leistungsbilanz anschaulich gemacht

Das marktführende Immobilienforschungsunternehmen BulwienGesa ermittelte unlängst, dass der Projektentwicklungsbedarf in den A-Metropolen wie z. B. Berlin, Frankfurt/Main, Hamburg, München und Stuttgart nach wie vor bei rund 60 Mrd. Euro pro Jahr liegt und damit für Immobilien-Projektentwickler äußerst attraktive Perspektiven bietet.

Dennoch werden Immobilien-Projektentwicklungen oft als risikoreich empfunden. Dabei ist das Risiko eingrenzbar, glaubt man den Ausführungen von Professor Dr. Karl-Georg Loritz: Wichtig für ihn sind der Exit als wesentlicher Teil der Gesamtplanung und der gänzliche Verzicht auf Bankkredite.

Ein aktuelles Beispiel zeigt die PROJECTGruppe: Die Entwicklung des letzten großen zusammenhängenden Areals in unmittelbarer Umgebung der Potsdamer Fußgängerzone, der Gutenbergstraße 106 bis 108. Hier wurde ein Stadthaus-Konzept mit 12 Stadtvillen, 16 Wohn- und 7 Gewerbeeinheiten umgesetzt. Das Projektentwicklungsvolumen lag bei rund 10 Mio. Euro. Dabei erweckte das Objekt in der Gutenbergstraße vor Sanierung keinen guten Eindruck und zwei Immobilienunternehmen hatten sich an dem Sanierungskonzept auch schon „verhoben“. Das Management des Nürnberger Projektentwicklers ging anders vor: Es plante in Abstimmung mit der Stadt und dem Denkmalschutz ein Gesamtkonzept, dessen Spatenstich dann auch von einer Rede des Potsdamer Oberbürgermeister Jann Jakobs begleitet wurde. Dabei musste PROJECT nur etwa ein Drittel des benötigten Kapitals durch die Fonds aufbringen, denn der frühe Abverkauf sorgte dafür, dass ein großer Teil der Baukosten durch diese Form eines Finanzhebels abgedeckt werden konnte. So waren fünf der geplanten 12 Stadtvillen bei Baubeginn schon verkauft und der Rest folgte zügig. Im Moment ist bis auf 300 T€ das eingesetzte Kommanditkapital zurückgeführt, und mit dem Verkauf der nächsten Einheit erfolgt bereits die Ausschüttung der ersten Gewinne. Der Abschluss des Gesamt abverkaufes ist bis Mitte 2010 geplant. Die erzielte Rendite pro Jahr liegt mit ca. 13,2 % im zweistelligen Bereich und damit deutlich über dem Ergebnis klassischer Immobilieninvestitionen.

Dass die Strategie, die für Projektentwicklungen typischen Risiken auszuschalten, greift, zeigt sich in der vorgelegten Leistungsbilanz für das Jahr 2008: In der neuen Fondsgeneration konnten die Ausschüttungen der Fonds plangemäß realisiert werden. Über alle Projektentwicklungen wurde eine Durchschnittsrendite pro Jahr von ca. 12 bis 14 % vor Fondskosten schon nach Abzug der Gewinnbeteiligung des Initiators erzielt, was für die Anleger auf Dauer ein Gewinnergebnis von ca. 10 bis 12 % bedeutet. Diese guten Resultate sind das Ergebnis der konsequenten Weiterentwicklung der ursprünglichen Fondsgenerationen, von denen seit 1998 immerhin 14 aufgelegt wurden.

Bei den ersten zwei Fonds Ende der 90er Jahre hatte man noch auf klassisch finanzierte Immobilieninvestments und die Beimischung von Investmentstrategien gesetzt, merkte aber beim Börsencrash in 2001, dass die Finanzierung zum Bumerang werden kann und eben die Immobilien der stabile Part im Anlagekonzept sind. Mit den Folgefonds wurde somit für Branchenverhältnisse sehr frühzeitig gänzlich auf Finanzierungen verzichtet. Ab dem Jahr 2003 dann konzentrierte sich das fränkische Unternehmen auf die eigene Kernkompetenz, also ausschließlich auf professionelle Immobilienentwicklung. Diese neue Fondsgeneration der Strategie- und später Real Equity-Reihe bringt nun die gewünschten Ergebnisse und überzeugt hinsichtlich ihrer Leistungsbilanz in vollem Umfang.

Das Rezept der PROJECT Gruppe arbeitet mit anspruchsvollen Zutaten: Ausnutzung hoher Renditepotenziale, kombiniert mit einer speziellen Stabilitätsstrategie. Hierzu gehört nicht nur die ausschließliche Konzentration auf reine Eigenkapitalinvestitionen, sondern auch der Verzicht auf Zwischengewinne beim Immobilieneinkauf, die Beschränkung auf wenige Metropolregionen, die hochsensible Auswahlpolitik im Objekteinkauf und vor allem von Anfang an die unbedingte Ausrichtung auf den Exit der Investition.