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Special-Unternehmensporträt

Immobilienentwicklung statt Immobilienbestand

Warum die fränkische Unternehmensgruppe PROJECT seit 1995 konsequent einen anderen Immobilienansatz verfolgt und diese Rechnung gerade heute aufgeht.

Es hätte eigentlich nicht klappen dürfen: Wenn Ingenieure auf Verkäufer stoßen, kann hieraus an sich keine Partnerschaft erwachsen. Zu ungleich sind meist die Charaktere. Und dennoch hat es bereits beim ersten Treffen gefunkt. Als Wolfgang Dippold und Jürgen Seeberger sich kennen lernten, hatte der eine mit seinen Beratern mehr als 1 Milliarde Kapitalanlagevolumen vermittelt und der andere mit seinen Spezialisten Immobilien mit einem Wert von knapp 400 Millionen Euro geplant und gebaut. Jeder hatte hochgradigen Erfolg in seinem Bereich erzielt – heterogener konnten die Charaktere kaum sein, und doch war genau das die Initialzündung für ein außergewöhnliches Geschäftskonzept.

Im November 1995 gründeten die beiden ungleichen Partner die PROJECT Bauträger und heutige PB PROJECT Beteiligungen GmbH. Zu Beginn wurden für die exklusive Klientel der von Dippold geführten VMS-Financial Planner 15 Immobilienprojekte in guten Lagen im Ruhrgebiet und vor allem in Berlin und Potsdam erstellt. Sehr schnell schon verfolgten Dippold und Seeberger dann die Philosophie, nur in den Märkten tätig zu sein, in denen sich die Profis der PROJECT auskennen. Dieser Philosophie sind sie bis heute treu geblieben und investieren derzeit in den Metropolstandorten Nürnberg/Fürth/ Erlangen und Berlin/Potsdam. Weitere Standorte im In- und später Ausland stehen jedoch kurz vor der Realisierung.

Im April 1998 wurde das Produktangebot auf geschlossene Immobilienfonds erweitert und die PROJECT GFU Gesellschaft für Fonds und Unternehmensverwaltungen mbH und die IMG Immobilien Management GmbH wurden gegründet. Diese Ausrichtung war die Antwort auf negative Erfahrungen der Berater mit anderen Initiatoren: Man wollte endlich faire Produkte, bei denen nicht nur einer, sondern alle Beteiligten gewinnen: nämlich Anleger, Berater und Emittent. Nach diesem Anspruch hat die Unternehmensgruppe 14 Fonds aufgelegt, von denen sich noch zwei in der Platzierungsphase befinden. 2006 folgte die rechtliche Trennung zwischen VMS und PROJECT – um ab 2007 die Fonds über den bisherigen Vertriebspartner hinaus am Markt zu platzieren. Und seit 2009 konzentriert sich Wolfgang Dippold ausschließlich auf die Ausweitung des Initiators und Vertriebs innerhalb der PROJECT Gruppe.

Der Erfolgsgarant Konsequenz und Fairness ist in vielerlei Hinsicht mit der Geschichte der PROJECT Gruppe verbunden: So engagiert sich PROJECT über die eigene PROJECT Life Stiftung sozial und karitativ an den Standorten der Immobilienaktivitäten, und dies durch konsequente Abführung eines Teils der Einnahmen von PROJECT Unternehmen. „Wir wollen diesen Städten etwas von unserem Erfolg zurückgeben, Armut lindern sowie Bildung und Ausbildung fördern“, sagt Jürgen Seeberger, der keinen Hehl daraus macht, christlich erzogen zu sein und dies auch zu leben. Unabhängig davon ist die Arbeit der Projektentwickler für die jeweilige Stadt sowieso eine wichtige Hilfe zur gesunden regionalen Weiterentwicklung.

Und genauso „freiwillig“ oder konsequent lässt PROJECT seinen Investoren den Vortritt, wenn es um die Abrechnung der Gewinne aus den Immobilienprojekten geht: PROJECT verzichtet auf jeden Zwischenbeigewinn im Einkauf. Erst wenn der Fonds 8 % pro Jahr erhalten hat, partizipiert das Management an den Gewinnen.

Konsequenz prägt ebenfalls die Grundzüge der Fondsangebote: PROJECT hat sich eine enorme Kompetenz in der Immobilienentwicklung aufgebaut. Die Fonds werden ausschließlich mit Eigenkapital finanziert und sind durch die spezielle Managementausrichtung und umfangreiche Controllingmaßnahmen jederzeit steuerbar. Möglich ist dies durch ein umfangreiches Kompetenzteam auf der Immobilienseite, das sämtliche geforderten Leistungen durch eigene Fachleute abdeckt. Nur dadurch wird aus Sicht von Seeberger das Projektentwicklungsgeschäft planbar. Durch die kurzen und überschaubaren Laufzeiten in einem dynamischen Marktumfeld sogar planbarer als beispielsweise die Bestandhaltung von Immobilien. Und obendrein deutlich lukrativer.

Stabilität, verbunden mit attraktiver Rendite – auf beides legt Wolfgang Dippold Wert: „Wir investieren mit unseren Fonds in die attraktivsten Phasen der Wertschöpfungskette von Immobilien und liegen mit den Ergebnissen aus den Objekten im zweistelligen Gewinnbereich pro Jahr“, erklärt er. Die Fonds, die den Zusatz REAL EQUITY tragen, was für „Reale Werte“, also planbare Sicherheit von Sachwertanlagen, steht, kommen gerade heute bei jedem Kunden gut an und versorgen so das Immobilienentwicklungsgeschäft der in Nürnberg ansässigen PROJECT PI Immobilien AG mit dem nötigen Kapital.

Die PROJECT Immobilien Gruppe wächst kontinuierlich: Im vergangenen Jahr wurde die Niederlassung in Berlin eröffnet. So stieg das Immobilienentwicklungsvolumen der Franken innerhalb der letzten 12 Monate von etwa 40 auf aktuell 117 Mio. Euro, und das war gleichzeitig ein Ergebnis sachkundiger Selektion von echten Opportunitäten: Es finden sich Grundstücke in Top-Lagen, mit denen vorherige Bauträger nicht wirklich etwas anfangen konnten, da beispielsweise die Kreativität für Zusatzwohnflächen fehlte. Daneben gibt es beplante Objekte, bei denen dem Vorgänger einfach die „finanzielle Luft“ ausging.

In ein oder zwei Jahren dürfte PROJECT ein aktuelles Entwicklungsvolumen von 200 Mio. Euro überschreiten, da durch den erfolgreichen und zügigen Abverkauf das Eigenkapital gehebelt und wieder reinvestiert wird. Nichts scheint bei PROJECT dem Zufall überlassen. Und alles ist klar und transparent. So entschied man sich Anfang des Jahres, PROJECT in zwei eigenständige Unternehmensgruppen aufzuteilen – diejenige, die für die Immobilienentwicklung zuständig ist, mit Sitz in Nürnberg, und diejenige, die sich mit der Entwicklung, Betreuung und Vermarktung der Fonds beschäftigt, mit Sitz in Bamberg. Die eine Gruppe verantwortet der Nürnberger Gesellschafter Jürgen Seeberger, die andere der Bamberger Gesellschafter Wolfgang Dippold. „Auch wenn jeder von uns seinen entsprechenden Kompetenzbereich selbst verantwortet und damit schnelle Entscheidungen treffen kann, haben wir uns klar auf der gemeinsamen Ausrichtung verpflichtet. Und dies über unsere Generation hinaus“, meint Dippold. „Denn gerade durch die Synergie unserer unterschiedlichen Stärken und Persönlichkeiten sind wir zu dem heutigen Erfolg gekommen. Dies werden wir für die Zukunft beibehalten.“