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Suche nach guten Gelegenheiten

Immobilienfonds Deutschland

Opportunity Funds“ wird in diesem Jahr vermutlich zum geflügelten Begriff bei US-Immobilienfonds. Auf günstige Gelegenheiten setzen aber auch zunehmend die Anbieter von deutschen Immobilienbeteiligungen mit immer mehr Handelsfonds. Doch das „Brot- und Butter-Geschäft“ bleiben die Gewerbe- und Büroimmobilienfonds als Bestandshalter. Deren Ergebnis dürfte in diesem Jahr in Deutschland wieder besser ausfallen als in den letzten beiden Jahren. Die Vorzeichen stehen jedenfalls auf Wachstum.

„Es wird immer schwieriger, an gute Objekte zu für den Fonds angemessenen Preisen zu kommen“, meint Claus Hermuth, Vorstandsvorsitzender der DCM Deutsche Capital Management AG und macht dies an einem Beispiel fest: „Steigerungen von Einkaufspreisen innerhalb von zwei Jahren um das Zweifache für nahezu identische Projekte sind keine Ausnahme, sondern eher die Regel.“ Klagen muss er dennoch nicht, denn mit einem Gesamtinvestitionsvolumen von 644 Mio. Euro, was einem Eigenkapital von 294 Mio. Euro entspricht, wurde die DCM Marktführer unter den Anbietern deutscher Immobilienfonds und erreichte Platz drei unter allen geschlossenen Immobilienfonds nach MPC und Jamestown.

Immer wichtiger wird bei Immobilienfonds offensichtlich der Aspekt der Altersvorsorge. Daher legen immer mehr Initiatoren ihren Schwerpunkt auf einen ausgewogenen Mix aus Renditechance und Sicherheit, gehen aber auch zunehmend auf unterschiedliche Sparziele ein: „Der zweite Vermögensaufbaufonds der DCM ermöglicht durch sechs Beteiligungsarten einen Vermögensaufbau sowohl für die Investoren, die einen Geldbetrag zur Verfügung haben und diesen sicherheitsorientiert und hochrentierlich anlegen wollen, wie auch für die Anleger, die beabsichtigen, feste monatliche Raten zu erbringen. Wahlweise zur Verfügung stehende Zeiträume von 5, 10 oder 15 Jahren bis zum Beginn der dem Anleger zufließenden Ausschüttungen erlauben eine Anpassung an die persönlichen Altersund Lebensverhältnisse vor dem Hintergrund der Fragestellung, wann aus dieser Kapitalanlage das Zusatzeinkommen fließen soll", erläutert Hermuth.

Insgesamt mussten die geschlossenen Immobilienfonds im vergangenen Jahr jedoch einen spürbaren Umsatzrückgang hinnehmen. Nach der Marktanalyse der Beteiligungsmodelle von Branchenanalyst Stefan Loipfinger wurde das Vorjahresvolumen von 5,25 Mrd. Euro Eigenkapital und 11,4 Mrd. Fondsvolumen deutlich unterschritten. Mit 4 bzw. 8,57 Milliarden Euro betrug der Rückgang immerhin fast ein Viertel. „Grund dafür war sicher die schwierige Objektbeschaffung zu vernünftigen Preisen, denn nach wie vor sind langfristig an bonitätsstarke Unternehmen vermietete Immobilien so stark umworben, dass ihr Wert um ein bis zwei Jahresmieten stieg“, bestätigt Stefan Loipfinger die Einschätzung, die den Markt derzeit prägt. Bei den deutschen Immobilienfonds fiel der Rückgang noch gravierender aus. Hier wurden gut 30 Prozent weniger bei Privatanlegern akquiriert; mit nur noch 1,53 Mrd. Euro Eigenkapital markiert der deutsche Immobilienfonds einen neuen Minusrekord. Beim Fondsvolumen betrug das Minus sogar 37 Prozent oder 1,85 Mrd. Euro. Am Ende kamen gerade einmal 3,2 statt der 5,05 Mrd. vom Vorjahr zusammen.

Ende der Talsohle erreicht. Als eine der wenigen Assetklassen dürfte der Immobilienfonds mit deutschen Objekten in diesem Jahr jedoch wieder zulegen. Auch Loipfinger konstatiert einen verhaltenen Pfeil nach oben. Achim Wilhem-Wittschier, Vorstand der SHB Innovative Fondskonzepte AG, drückt es anders aus: „Warum in die Ferne schweifen, wenn das Gute liegt so nah – die Ausländer machen uns doch derzeit vor, wie attraktiv es sein kann, in Deutschland zu investieren!“ Damit drückt er offen aus, was derzeit viele denken. Folgerichtig steht die SHB mit ihrem Fonds kurz vor dem Platzierungsstart – einem Fonds, der u.a. für den Technologiepark in Köln immerhin ein Gesamtplatzierungsvolumen von rund 353 Mio. Euro bei einem Eigenkapital von 145 Mio. Euro bis zum Ende dieses Jahres einwerben will. „Wir wollen uns mit diesem Fonds weiterhin auf die Assetklasse deutsche Immobilien konzentrieren und als Spezialist die vorhandenen Chancen nutzen“, ergänzt Wilhelm- Wittschier die Strategie seines Hauses.

Eher als Neuanfang einer neuen Anlagenreihe sieht dagegen Dr. Klaus Heiss, verantwortlich für die Ertragswertfonds der BVT-Unternehmensgruppe, den Platzierungsbeginn seines Fonds. Das Haus will „die im Gewerbeimmobilienbereich ohne Zweifel immer noch im weltweiten Vergleich vorhandenen günstigen Konditionen nutzen, um Anlegern eine interessante Beteiligung zu ermöglichen,“ so Dr. Heiss. „Antizyklisch investieren in einen Fonds mit mehreren Projekten, einer Vielzahl von Mietern und unterschiedlichen Vertragslaufzeiten bei einem überschaubaren Exittermin“, beschreibt er die Vorteile des Fonds. Dabei setzt BVT erneut auf die Corpus Unternehmensgruppe als Fachpartner.

Die HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH investiert dagegen mit ihrem Fonds in 3 hochwertige Büroimmobilien in den Ruhrgebietsmetropolen Dortmund und Essen. Beide Städte haben sich in den vergangenen Jahren zu soliden und attraktiven Standorten des deutschen Immobilienmarktes entwickelt. Der Fonds hat im gefragten Dortmunder Kronenviertel in den so genannten Zwilling investiert: Zwei viergeschossige Gebäude mit insgesamt 7.500 m2 vermietbarer Fläche an der an die B1 angrenzenden Kronenburgallee. Hauptmieter ist die bundesweit agierende Anwaltskanzlei und das dazugehörige Notariat Spieker & Jäger. Die zweite Immobilie ist für 10 Jahre komplett an die Bundesrepublik Deutschland vermietet. Außerdem hat HSBC in Essen den Bürohausneubau „Westside“ errichtet, der den Schwerpunkt des Fonds bildet. Mieter für 15 Jahre ist hier die „ARGE Informationssysteme in der gesetzlichen Krankenversicherung (ISKV). Der Umzug der ThyssenKrupp Konzernzentrale von Düsseldorf nach Essen in den unmittelbar an die Fondsimmobilie angrenzenden historischen Kruppgürtel dürfte den Standort zudem zu einem der interessantesten im ganzen Revier machen. Das Image der Stadt Essen wird hiervon in hohem Maße partizipieren. Eine Beteiligung am Trinkaus-Fonds ist ab 1 5.000 möglich. „Seit diese Entscheidung pressekundig wurde, ist ein regelrechter Run auf diesen Fonds entstanden“, so Trinkaus Immobilien Vertriebschef Marcus Schäfer.


Interview mit Norbert J. Böhm Geschäftsführer der HSBC Trinkaus & Burkhardt Immobilien GmbH

FINANZWELT: Welche Perspektiven räumen Sie deutschen Immobilien-Fonds derzeit beispielsweise im internationalen Vergleich ein?

BÖHM: Im Vergleich zu den internationalen Immobilienmärkten nimmt das deutsche Fondsgeschäft in der Tat eine äußerst bescheidene Stellung ein. Die aktuelle Loipfinger- Studie weist hierzu ja auch einen Rückgang des Umsatzes um mehr als 1/3 aus. Wir fühlen uns mit unseren nationalen Engagements jedoch äußerst komfortabel, da die gigantischen Investitionen institutioneller ausländischer Kapitalanleger zu einem regelrechten Boom im deutschen Markt geführt haben. Wir hatten immer ein starkes Augenmerk auf die Inlandsmärkte und werden hieran auch in der Zukunft festhalten.

FINANZWELT: Warum haben Sie sich gerade für einen Standort entschieden, der zumindest erklärungsbedürftig ist?

BÖHM: Unser Haus hat sich traditionell nicht nur auf die Metropolen konzentriert, sondern immer ein Faible für die so genannten Secondary Städte gehabt. Auch hier lassen sich hochkarätige Mieter identifizieren, die Garanten für langfristige Ertragssicherheit sind. Im Gegensatz zu den vermeintlichen Boom-Städten haben wir es jedoch mit Rendite-Parametern zu tun, die sich mit dem Anlageinstrument des geschlossenen Immobilienfonds Investoren freundlicher darstellen. Ein hervorragendes Beispiel, wie sich ein Standort – sorgfältige Basis- Research vorausgesetzt – entwickeln kann, haben wir mit unserem aktuellen Fonds-Standort Essen erlebt. Unsere naturgemäß ohnehin positive Einschätzung einer Lage hat sich durch den bevorstehenden Umzug der ThyssenKrupp- Zentrale auf ein benachbartes Grundstück unserer Immobilie geradezu explosionsartig entwickelt.

FINANZWELT: Worin liegen die besonderen Vorteile Ihrer Beteiligung und planen Sie weitere Beteiligungen dieser Art?

BÖHM: Natürlich werden wir an dieser Anlagepolitik festhalten. Städte wie die Ruhrgebietsmetropolen oder andere vergleichbare Standorte werden immer im Fokus unseres Interesses stehen. Wichtig ist für uns das Potenzial, das wir im Einzelfall erkennen und die Details eines Investments. So gilt ein besonderes Augenmerk immer der Qualität der Architektur und der Drittverwendungsmöglichkeit unserer Investments. Wir halten es mit den seit Jahrzehnten bestehenden traditionellen Spielregeln unserer Branche und orientieren uns weniger an Mainstream-Überlegungen. Vielleicht liegt das auch ein bisschen daran, dass wir enger Bestandteil einer 220- jährigen Bankentradition sind.

(Michael Oehme)